Коньяк «КиН» разольют только Гордееву

Застройщики жилья, несмотря на ужесточение условий льготной ипотеки — основного инструмента продаж, продолжают пополнять земельный банк. ГК ПИК выкупила часть территории коньячного завода в подмосковном Красногорске, где можно построить до 140 тыс. кв. м жилья. Эксперты не исключают, что девелопер может поглотить весь актив целиком.

Часть территории винно-коньячного завода «КиН» (ВКЗ «КиН») в Ильинском-Усово под Красногорском в Подмосковье продана девелоперу жилья, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. По данным из выписок из ЕГРН, которые есть у “Ъ”, несколькими участками общей площадью 3,4 га, свободными от застройки, с июля 2023 года владеет ООО «Коронелла». Эта компания, в свою очередь, контролируется структурами ГК ПИК (MOEX: PIKK) Сергея Гордеева, следует из данных СПАРК.

Собеседник “Ъ” на рынке знает, что эта площадка есть в портфеле застройщика, но планов по ее застройке пока нет. Еще три участка на 1,1 га, на которых располагается здание завода и склад, остались у ГК «Алвиса», владеющей ВКЗ «КиН», следует из выписок из ЕГРН. В ГК ПИК и «Алвисе» комментарии не предоставили.

ГК ПИК занимает первое место в стране по объемам строительства жилья: у компании он составляет 5 млн кв. м в Москве, Подмосковье, Петербурге, Екатеринбурге, Владивостоке, Казани и других городах (по данным «Наш.Дом.РФ»). В январе—июне 2023 года выручка девелопера составила 264,9 млрд руб., чистая прибыль — 27,9 млрд руб. Основным акционером выступает Сергей Гордеев. В августе 2022 года ВТБ, ранее владевший 12,36% акций застройщика, продал свой пакет неназванным инвесторам.

ВКЗ «КиН» существует с 1967 года. До перехода под контроль «Алвисы» назывался «Усовские винно-коньячные подвалы», выпуская коньяк, водку и настойки под брендами «Граф Усов», Mobius и др.

Сегодня на предприятии разливается коньяк «Киновский», который «Алвиса» выкупила у московского винно-коньячного завода «КиН». По имеющимся у “Ъ” данным участников рынка, в январе—июле «Алвиса» с учетом ВКЗ «КиН» выпустила более 1 млн дал коньяка. Источник “Ъ” на алкогольном рынке говорит, что завод продолжает работу.

Исходно владельцы завода хотели продать площадку завода целиком за 4 млрд руб., знает собеседник “Ъ”, знакомый с ситуацией. Однако, по его словам, этот актив «не стоил больше 2 млрд руб.».

Земли ПИК могли стоить 1,5 млрд руб., оценивает директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. Недалеко от этой локации ПИК уже строит комплекс «Ильинские луга», поэтому застройщик консолидирует земли под свой проект, полагает партнер NF Group Ольга Широкова.

Она считает, что на части территории завода в 4 га возможно строительство жилого комплекса. По подсчетам Тимура Рывкина, там можно построить 120–140 тыс. кв. м, вложив в строительство 12–14 млрд руб. В таком случае выручка от продажи квартир в проекте составит 30–35 млрд руб., считает эксперт.

Руководитель направления земельных активов и девелопмента департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Дмитрий Шелковский не исключает, что эта сделка — многоступенчатая схема, в рамках которой застройщик консолидирует в перспективе всю территорию действующего предприятия. В таком случае ПИК доплатит еще около 300–400 млн руб., считает директор отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Андрей Трубачев.

Для сделки девелоперу необходимо будет перебазировать производства, что не составляет сложности, но несет в себе финансовые затраты, которые в итоге будут учтены в общей сумме сделки, предупреждает господин Шелковский. Партнер Ricci | M&A Петр Виноградов, напротив, считает, что ПИК не будет выкупать здание завода, так как участок 1,1 га под ним «слишком маленький для какой-либо застройки».