На репутацию Биржина сделали намыв

В российские СМИ хлынул поток слащавых новостей об Андрее Биржине. В ход идут информационные агентства, региональные издания и обычные интернет-СМИ. Самое смешное, что патоку о девелопере гонит на взаимовыгодной основе даже такое неоднозначное издание как The Moscow Post, посвятившее в свое время немало статей истории пояления господина Биржина на девелоперской арене России. А это, между прочим, достаточно интересное явление.

Будущий "король" петербургской (и не только) недвижимости поступил в МГУ на платное отделение факультета экономики по специальности "менеджмент" в 1998 году, а в 2003 году на последнем курсе он то ли берет академический отпуск, то ли его якобы отчисляют (одновременно талантливый студент работает гендиректором некоего ООО «Геостройдизайн»). Ладно, предположим, с учебой не получилось. Что дальше? Бизнес-гений пробует зарабатывать ремонтом квартир в Подмосковье - в крошечном городишке Хотьково (чуть более 20 тысяч человек населения) и Сергиевом Посаде. Вообще, Сергиево-Посадский район Подмосковья очевидно был настоящей базой для Биржина и его деятельности. Худо-бедно, но за пару лет настойчивый молодой человек умудряется скопить столько денег, чтобы в 2007 году получить под застройку участок земли в Сергиеве-Посаде, где и запускает возведение жилого дома. А что такого, если предположить, что у тебя в администрации Сергиево-Посадского района Московской области - родственники?

Впрочем, даже после этого дела шли ни шатко, ни валко, пока в конце 2009 года господин Биржин внезапно не организует девелоперскую компанию Tekta Group (на самом деле компания существует с 2000 года и Биржин туда попадает как соинвестор). Партнерами туда приглашаются совладельцы Рост-банка Владислав Мангутов, Алексей Абрамов и Олег Карчев. Им удалось привлечь расширенное финансирование и компания зашуршала в Подмосковье - приобретались участки, шло строительство, пока в 2012 году не грянул скандал.

Выяснилось, что с финансовой дисциплиной в Tekta Group дела совсем плохи: стоимость строительства безбожно завышалась, а на непонятные расходы пропало аж 20 млн долларов. В итоге в 2013 году господин Биржин и его младший партнер Дмитрий Коновалов покинули компанию, отдав свои доли в погашение задолженности. Но очередное жизненное поражение не подорвало позиции бизнесмена. Было заявлено, что Биржин создает фонд прямых инвестиций Glorax Capital на основе... выгодно проданных 30% акций Tekta Group, который будет строить жилье в Санкт-Петербурге и Москве, а также отели в Италии, Франции, Турции и ряде других стран мира! Размер фонда был скромно определен в 1 миллиард долларов.

Откуда у Биржина подобные деньги - не понятно. Tekta Group, даже если предположить, что девелопер все-таки "вынул" оттуда какие-то средства, была компанией более чем средненькой. Каждый российский девелопер закредитован по самые ноздри и чистый денежный поток даже у крупных компаний относительно скромный. Конкуренты рыли землю в поисках компромата, но ничего умнее, чем обвинить рафинированного "студента" Биржина в связях с преступным сообществом, не придумали. Та же The Moscow Post вспомнила легкое увлечение бизнесмена православием и знакомство с Георгием Полтавченко, но этого все равно недостаточно, чтобы к концу 2016 года заиметь в северной столице России портфель проектов общей площадью чуть ли не в миллион квадратных метров (на самом деле чуть меньше).

Среди крупнейших проектов Glorax Development (Глоракс Девелопмент) в Санкт-Петербурге - ЖК бизнес-класса Golden City на намывных территориях Васильевского острова и жилой комплекс комфорт-класса на Лиговском проспекте, 271. На этой площади ранее располагались цеха колбасного завода "Самсон". Теперь Биржин приобрел этот участок земли и построит на нем до 106 тысяч квадратных метров жилья, при этом инвестиции в проект потянут на 5,5 миллиардов рублей. Чуть раньше Glorax Development сообщил о строительстве на Лиговском проспекте, 232 многофункционального комплекса площадью 70 000 квадратных метров стоимостью 3,4 миллиарда рублей. Под жилье в нем отведено 40 000 квадратных метров. То есть, только два "лиговских" проекта талантливого девелопера с непонятным капиталом тянут на 9 миллиардов рублей (150 миллионов долларов), как минимум.

Еще более капиталоемким выглядит строительство на намывных территориях Васильевского острова. Здесь на площади в 15 гектар будут построены 6 кварталов-муравейников общей площадью в 450 тысяч квадратных метров! Инвестиции в проект, по словам Дмитрия Коновалова, составят около 30 миллиардов рублей (500 миллионов долларов)! Но это не все проекты и "хотелки" девелопера.

В 2014 году Glorax Development приобрел петербургскую компанию «Балтпродком» вместе с участком в 20 гектар в Красносельском районе Санкт-Петербурга, на котором строился жилой комплекс "Английская миля" на 200 000 квадратных метров на Петергофском шоссе. На середину 2017 года введена в эксплуатацию I очередь, где распроданы почти все квартиры, а в обоих корпусах II очереди этого жилого комплекса нераспроданными осталось 472 квартиры (две трети). То есть, нельзя сказать, чтобы это приобретение дало заметный финансовый поток Glorax Group. И хотя большинство экспертов в области недвижимости считают приобретение чужого "недостроя" рискованным, у Биржина очевидно есть мощный административный ресурс в Санкт-Петербурге. Это на определенном этапе может позволить снять остроту финансовых проблем за счет правильно пролоббированных банковских кредитов. Так в прошлом году издание "Фонтанка" с удивлением сообщила, что компании Биржина удалось продавить повышение высотности застройки на намываемых грунтах на территории Васльевского острова с 40 до 69 метров!

Российские чиновники, которые явно "прикрывают" бизнес Биржина, могут творить чудеса. Однако, даже они не в состоянии повернуть Солнце вспять, накормить обездоленных пятью хлебами и пройтись босиком по воде. Поэтому постепенно выясняется, что мега-планы Андрея Биржина наталкиваются на грустную финансовую реальность. Так Glorax Development в 2015 году получил в "наследство" от обнакротившейся компании "Чесмы-инвест" два проблемных жилых комплекса общей площадью 53 тысячи квадратных метров. Это ЖК "Твин Хаус" на 247 квартир, из которых в продажу поступит лишь 40%, остальное отойдет обманутым дольщикам (комплекс будет готов в 2018 году), а также ЖК "Мейн Хаус" на 403 квартиры. Срок его ввода в эксплуатацию - 2019 год ( в лучшем случае). Помимо этих "активов" компания Андрея Биржина получила в нагрузку ЖК "Шерлок Хаус", которым ранее безуспешно с 2000 года занимались все та же "Чесма-инвест" и ПСМ "Классик". Общая стоимость этих трех проектов составляет, по данным издания "Деловой Петербург", не менее 2,3 миллиардов рублей, а чистый убыток от их реализации - более 300 миллионов рублей. Не факт, что больше.

Возникает вопрос: если четыре крупных проекта компании в Санк-Петербурге тянут на 40-45 миллиардов рублей (с учетом "Английской мили"), а достройка "чужих" жилых комплексов вообще убыточна, то за счет чего компания формирует свой денежный поток? Ведь у нее нет готовых крупных жилых комплексов, которые продаются (если не считать недостроенной II очереди "Английской мили")! При этом проекты Биржина в Санкт-Петербурге - это лишь часть его деятельности. Так в ноябре 2015 года стало известно, что Glorax Capital (материнская компания Glorax Development) планирует построить в Хотькове (Сергиево-Посадский район Московской области, 60 километров от МКАД) жилой комплекс эконом-класса «Олимп» общей площадью почти 60 000 квадратных метров за 2 миллиарда рублей. Строительство должно было начато в минувшем году, а завершиться - в конце 2018 года. Пока в продаже есть лишь квартиры I очереди ЖК, из которых нераспроданы 141 квартира (чуть больше половины). С учетом падения спроса в Подмосковье на первичном рынке сложно ожидать иных результатов. Да и в Москве в 2016 году девелоперы не смогли реализовать почти половину построенных квартир. При общей затоваренности рынка квартирами надеяться на вал спроса потребителей на панельный курятник в часе езды от Москвы - наивно.

Все это наводит на грустные мысли, что в ближайшие годы Glorax Development может повторить судьбу многих застройщиков, нахватавших лакомые участки земли и привлекших под них финансирование, но так и не вышедших на какое-то устойчивое развитие. В условиях слабого спроса и падающих доходов населения все это еще более осложняет ситуацию. Поэтому от Glorax Development амбициозного Биржина ничего хорошего с таким "громадьем планов" ожидать не стоит. Тут или "штаны порвутся" с неизбежным банкротством, или вообще все так и останется на стадии освоения земельных участков, т.е. долгостроя. Рискуют же всем как раз не девелоперы, которые передадут банкам свои залоги в виде земельных участков, а дольщики, соблазненные стоимостью квартир на "котловане". Об этом никогда нельзя забывать.