Ресторан для Костина: Тельман Исмаилов лишился «Праги»

Группа ВТБ (президент — председатель правления Андрей Костин) получила в собственность и выставила на продажу активы группы АСТ Тельмана Исмаилова — знаменитый ресторан «Прага» и бизнес-центр «Тропикано», рассказали Forbes три источника на рынке недвижимости. Это имущество, а также комплекс зданий в Восточном Измайлово, было заложено по кредиту в Банке Москвы (входит в группу ВТБ).

В 2012 году Исмаилов поручился перед банком за кредиты своих же компаний. Те не стали возвращать деньги, и завязалась судебная тяжба. Год назад Исмаилов передал компании сыновьям Алекперу и Сархану и племяннику Зауру Марданову, что могло спасти его от кредиторов. Но план не сработал, и банк забрал имущество у должника и выставил для реализации. В октябре группа ВТБ подала иск о признании Исмаилова банкротом. 9 декабря стало известно, что предприниматель и сам обратился в суд с заявлением об инициировании процедуры банкротства физлица.

В ВТБ отказались от комментариев. Связаться с Исмаиловым вчера не удалось.

Здание ресторана «Прага» на Арбате было построено в XVII веке и много раз перестраивалось. Его использовали как трактир для извозчиков и закрытую столовую для сотрудников НКВД, но в итоге оно стало элитным заведением общепита. В 1990-х мэр Москвы Юрий Лужков продал здание и нежилые помещения площадью около 10 000 кв. м из имущественного комплекса столицы за $30,5 млн компаниям, связанным с Исмаиловым, в нем также располагалась штаб-квартира группы АСТ.

Перед покупателем «Праги» обязательно встанет вопрос о том, как заработать на здании.

«Исмаилов сделал серьезную внутреннюю перестройку, и по прямому назначению здание использовать достаточно сложно. Ресторанные операторы это не потянут. Мы когда-то предлагали одному из возможных инвесторов переоборудовать здание в многофункциональный комплекс и апартаменты, что могло бы позволить хотя бы начать генерировать денежный поток», — говорит экс-директор по развитию Kalinka Group, а сейчас независимый консультант Алексей Сидоров. Он оценивает стоимость квадратного метра в здании в $5000-7000 ($50-70 млн за здание). По словам источника, интересовавшегося зданием до девальвации в 2013 году, представители Исмаилова называли цену $300 млн, и даже тогда сумма считалась завышенной.

Партнер Cushman & Wakefield в России Денис Соколов говорит, что «Прага» — это историческое здание,  так называемый трофейный актив. «Оценить стоимость такого объекта гораздо сложнее. Уникальный, единственный в своем роде исторический объект. Такие покупки часто носят эмоциональный характер, и владеть ими престижно», — говорит Соколов.

Второй объект, доставшийся ВТБ, — бизнес-центр «Тропикано», — расположен на Красной Пресне и не до конца заполнен арендаторами. По словам Соколова, на сегодняшний день из 11 000 кв. м арендуемой площади свободно почти 6000 кв. м, арендная ставка составляет около 24 000 рублей за кв. м. Офисный рынок сейчас страдает от недостатка спроса. В Москве каждый пятый квадратный метр офисов свободен (20%). «Разброс цен может быть большим, так как, с одной стороны, это неплохое здание, расположенное в центре, но большой объем свободных площадей вряд ли позволит достичь высоких цен, — говорит Соколов. Он считает оптимистичной оценку актива в $22 млн, но, скорее всего, цена будет ниже.

Исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик говорит, что к объектам Исмаилова в Москве относили торговый центр АСТ на Измайловском шоссе, 71А, возле метро «Партизанская» (26 000 кв. м), «Тропикано» на Красной Пресне, 24, включая офисный блок и магазин «Детский мир» (17 200 кв. м), а также бизнес-центр на Малой Грузинской, 3 (6000 кв. м). Все эти объекты можно отнести к классу B, а их цена — в районе $100 млн. Также к объектам Исмаилова относили ресторан «Сафиса» на Воробьевском шоссе, но его, как и «Прагу», оценить сложно, так как он уникален по своим характеристикам и рассчитан скорее на «специального» покупателя, говорит Бибик.

Это не первые объекты недвижимости, которых лишился Исмаилов: в ноябре пятизвездочный отель Mardan Palace, расположенный в турецкой Анталье, был продан на аукционе Halkbank за $124 млн (Исмаилов задолжал этому банку).  До кризиса в группу АСТ входило более 30 компаний в сфере недвижимости, торговли и т. д. Их оборот в интервью «Ведомостям» Исмаилов оценивал в $3 млрд. Он также говорил, что компания владеет 1,5 млн кв. м недвижимости в Москве.

Ударом по его бизнесу стало закрытие Черкизовского рынка — АСТ была одним из крупнейших его владельцев. В 2009 году «Черкизон» публично раскритиковал тогдашний председатель правительства Владимир Путин. После этого Исмаилов начал расставаться с активами — бизнес-центр «Военторг» был продан Сулейману Керимову, а обязательства строительства гостиничного комплекса (свыше 3000 номеров) к сочинской олимпиаде отошел структурам «Реновы» Виктора Вексельберга.