Руслан Байсаров достроит за Полонским

Как удалось выяснить «Ко», предприниматель Руслан Байсаров возглавил ЗАО «Международный центр девелопмент» (МЦД). Соответствующая запись появилась в ЕГРЮЛ, согласно данным «Контур-Фокус», 2 июня. Компания «МЦД» возводила один из наиболее амбициозных проектов скандально известного бизнесмена Сергея Полонского – Mirax Plaza (ныне «Суворов Плаза»).

Кроме того, МЦД построил МФЦ President Plaza. До недавнего времени МЦД руководил один из партнеров Сергея Полонского Дмитрий Луценко, миноритарный акционер и бывший финансовый директор не существующей сегодня девелоперской компании Mirax Group. Руслан Байсаров не только возглавил МЦД, но и, вероятно, станет совладельцем офисных центров, которыми владеет компания. На сегодняшний день оба комплекса практически пустуют, там почти нет арендаторов, так как из-за них идут судебные споры, в том числе в Высоком суде Лондона. Международные компании Colliers, Cushman & Wakefield и еще несколько не столь крупных брокеров пытались сдавать в аренду МФЦ «Суворов Плаза», но у них ничего не вышло, договоры с ними расторгнуты. 

Смена вывески и владельца 

«Суворов Плаза» представляет собой две стеклянные башни (47 этажей и 41 этаж) плюс два 10-этажных здания, соединенных двухэтажным стилобатом. По проекту Mirax Group, комплекс «Суворов Плаза» должен был соединяться с деловым центром «Москва-Сити» монорельсовой железной дорогой. «К настоящему времени сдано всего одно десятиэтажное здание на Кутузовском проспекте, д. 32 общей площадью 45 000 кв. м, – рассказывает Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield, – еще три здания строятся, более высокая башня на 47 этажей пока даже не застеклена. Сейчас в аренду сдается всего 17 000 кв. м». Вторую десятиэтажку перепроектировали из-за того, что пришлось изменить границы участка – она попадала в зону железной дороги. Весь деловой центр планировалось сдать в 2015–2016 гг., но на сегодняшний день арендаторы имеются только в готовом здании, однако как и кто, а также в какие сроки будет достраивать оставшиеся объекты, неизвестно. Объем инвестиций в «Суворов Плаза» может составить, по расчетам Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, $920 млн, из расчета $2500 за квадратный метр и текущей стоимости рубля. Но сколько уже вложено и сколько потребуется на то, чтобы довести очередной проект Сергея Полонского до логического завершения, никто не знает. 

Строительство МФЦ Mirax Plaza начато основателем Mirax Group Сергеем Полонским в декабре 2006 г. В 2007 г. компания «Газпромстрой» приобрела в деловом центре 102 000 кв. м офисных площадей. Сумма сделки, по неподтвержденным данным, составила $650 млн. На тот момент это стало абсолютным рекордом на московском рынке коммерческой недвижимости. Предыдущей рекордной сделкой с офисной недвижимостью в России считалась покупка Внешторгбанком 63 000 кв. м в «Башне «Федерация» у той же Mirax Group двумя годами ранее. Во время финансового кризиса 2009 г. стройка остановилась, и Полонский предложил Зияду Манасиру и братьям Ананьевым (Промсвязьбанк) стать инвесторами проекта. Промсвязьбанк братьев Ананьевых купил в корпусе А Mirax Plaza под свой офис около 15 000 кв. м. Доли партнеры поделили так: 77,5% у Манасира (из исков следует, что у «Стройгазконсалтинга» (СГК)) и братьев Ананьевых, 22,5% – у Сергея Полонского.

В ноябре 2010 г. Полонский взял кредит – $6,5 млн – у Промсвязьбанка на достройку Mirax Plaza, израсходовал из них $4,5 млн, МФЦ не достроил, а с 2011 г. перестал обслуживать долг. В 2012 г. кредит должен был быть погашен, но, как выяснил «Ко», он не закрыт до сих пор. 

С кредитной организацией имелась договоренность о выделении $300 млн на достройку МФЦ, но этот кредит не был выделен, а Промсвязьбанк стал требовать погашения выданных $4,5 млн, чего для завершения строительства явно недостаточно. Кроме того, Сергей Полонский намерен отсудить у своих партнеров указанную выше долю в 22,5% в данном проекте, так как она не была оформлена должным образом. 

Он подал иск в Высокий суд Лондона, куда уже обратились владельцы Промсвязьбанка с иском к самому господину Полонскому, который не обслуживает и не возвращает кредит, выданный на достройку Mirax Plaza. У Дмитрия Луценко также возник конфликт со «Стройгазконсалтингом». Последний подал иск, потребовав ознакомить его с финансовыми документами за III и IV кварталы 2014 г. Но через некоторое время иск был отозван, а в МЦД пришел Руслан Байсаров, которому ранее принадлежал «Стройгазконсалтинг». Рассчитались люксовыми офисами.

В апреле этого года 100% акций «Стройгазконсалтинга» в равных долях оказались у Газпромбанка и фонда Unitеd Capital Partners (UCP) Ильи Щербовича. До сделки 74,1% СГК владел Руслан Байсаров, остальные доли принадлежали партнерам Манасира – Михаилу Якибчуку (7,9%), Алексею Лихачеву (14,4%) и Розе Прилепе (3,6%). Зияд Манасир вышел из капитала созданной им компании после того, как обратился с открытым письмом к Игорю Сечину, главе комиссии по ТЭКу, о том, что «Газпром» не оплачивает его подряды. После этого у СГК не было газпромовских контрактов, а банки и подрядчики только за последние 12 месяцев предъявили компании иски более чем на 53 млрд руб. Байсаров с задачей «восстановления» газпромовских контрактов тоже не справился, он изначально покупал СГК для контроля над строительством железной дороги Элегест – Кызыл – Курагино (у него лицензия на разработку Элегестского угольного месторождения). И в итоге «Стройгазконсалтинг» оказался у Газпромбанка и UCP. «СГК имеет лучший в России парк техники для строительства газопроводов и газовой инфраструктуры», – хвалит компанию Станислав Аникеев, новый руководитель СГК. Действительно, речь идет о 14 000 единиц техники – бульдозерах, трубоукладчиках и пр., и даже о проходческом щите Herrenknecht S-791 EPB Shield для строительства метро. На вопрос, стоит ли этот парк 53 млрд руб. и банкротства СГК, в компании ответить не смогли. 

Оплачивать «Стройгазконсалтинг» «живыми» деньгами при таких долгах, вероятно, новые владельцы не станут. ЗАО «Международный центр девелопмент», которое Байсаров получил в управление, выглядит как расчет новых владельцев «Стройгазконсалтинга» с Байсаровым. Платить наличными при таких долгах сложно. То, что эти офисные центры стоят пустыми, неудивительно. «Ситуация по собственности в «Суворов Плаза» неясная, это отталкивает потенциальных арендаторов, – поясняет Константин Ковалев. – Покупатель же попросит дисконт не менее 30%, сегодня здесь квадратный метр можно продать не дороже $3000». При этом общий уровень вакантных площадей в «Москва-Сити» остается высоким – 339 000 кв. м, или 39,5%, по данным Дениса Соколова, руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield. Пока идут суды, ситуация с продажей и сдачей в аренду будет сложной для Байсарова. Сам он отказался отвечать на вопросы «Ко». 

Когда Зияд Манасир вложился в Mirax Plaza, проблемы возникли у девелопера Mirax Group. В 2013–2014 гг. проблемы появились у «Стройгазконсалтинга» из-за конфликта с «Газпромом». Будут ли Газпромбанк и UCP использовать «Суворов Плаза» для «Стройгазконсалтинга» или еще как-то, ни одна из трех компаний не говорит. В настоящее время офис «Стройгазконсалтинга» тоже находится в «Москва-Сити», в «Башне 2000». Здесь компания занимает 13 из 26 этажей. Здесь же расположен и офис Зияда Манасира, телефон его приемной совпадает с телефоном «Стройгазконсалтинга». Манасир после продажи СГК с марта этого года открыл еще одну клинику со своим партнером, французским стоматологом Франсуа Нажжаром, судя по ЕГРЮЛ («Контур-Фокус»). О других его сделках ничего неизвестно, хотя, по некоторым данным, он продал СГК за $5 млрд, а по другим, сделка с Байсаровым по продаже 44,1% так и не была завершена. 

Не Mirax Plaza единым

ЗАО «Международный центр девелопмент» было заказчиком еще одного МФЦ – President Plaza. Его спроектировали Сергей Чобан и Сергей Кузнецов (в настоящее время главный архитектор Москвы), владельцы компании Speech. В 2009 г. соинвестировать в проект предлагалось ГК «Ташир» миллиардера Самвела Карапетяна с долей в 55%, но в итоге проект был реализован акционерами «Стройгазконсалтинга». 17-этажная башня President Plaza площадью 196 000 кв. м введена в эксплуатацию в 2014 г. В настоящее время бизнес-центр стоит пустой: 93% площадей вакантны. Его рассматривала для покупки центрального офиса компания «Транснефть», здание оценивалось консультантами в $1 млрд, но сделка не состоялась. «Транснефть» покупает башню Evolution Tower в «Москва-Сити», которую начинала строить жена экс-мэра Москвы Елена Батурина. «Evolution Tower более чем вдвое меньше President Plaza, вероятно, в том числе это обстоятельство могло стать причиной выбора «Транснефтью» именно этого здания», – отмечает Юлия Богомол.

Руслан Байсаров не новичок в строительном бизнесе, хотя другие его проекты несколько скромнее по объемам. Он реализует два девелоперских проекта на родине, в Чечне: в своем родовом селе Ведучи он намерен построить горнолыжный курорт и пятизвездочный отель на сто номеров на Грозненском море, рядом с Грозным (подробности см. в «Ко» от 5 мая 2014 г.). В Ведучи работы над отелем до сих пор не начались: власти республики строят инфраструктуру – дорогу, ЛЭП, газопровод, как сообщили «Ко» в госкорпорации «Курорты Северного Кавказа». На Грозненском море отель уже возводится, в море будет поющий фонтан, на суше – мечеть, спортивный комплекс, два пляжа (один мужской, другой женский). Доволен ли Руслан Байсаров таким «разводом» со «Стройгазконслатингом», он не говорит.