Рынок московской недвижимости пытается найти дно

Цены на жилье в Москве продолжают падать, число новостроек растет с опережением спроса. За последние три года стоимость квадратного метра просела на 30-40%, и, как следует из отчета компании «Росгосстрах-Жизнь», теоретически он может подешеветь еще на столько же. Страховщики смотрят на ситуацию с оптимизмом, в то время как дальнейшее снижение цен несет риски для ипотечных заемщиков и банков.

В 2017 году объем предложения на первичном рынке московской недвижимости составил 7,5 млн. кв. м. По сравнению с 2014-м он вырос почти в полтора раза, и это далеко не предел – застройщики выводят на рынок все новые и новые проекты. Почему это происходит – разговор отдельный. Факт остается фактом: снижение цен и все более доступная ипотека подстегнули спрос, но его все равно не хватает, чтобы покрыть предложение.

Чтобы не держать пустующие квартиры на балансе, застройщики готовы продавать их оптом со скидкой 30-40% от нынешней цены. Возможность покупки больших пулов квартир с огромным дисконтом описана в аналитическом отчете компании «Росгосстрах-Жизнь», который имеется в распоряжении «Версии». В документе указано, что речь идет о «ликвидной недвижимости доступного сегмента». При этом большие скидки предоставляют не только застройщики, но и банки, стремящиеся избавиться от залоговой недвижимости.

Есть куда падать

В отчете приведен анализ ситуации по состоянию на август 2017 года. Тогда, по данным компании «ИРН-Консалтинг», на рынке «старой» Москвы (без учета элитного ЦАО) находилось в продаже 5100 квартир общей площадью 395 000 кв.м. С тех пор ситуация на рынке не претерпела принципиальных изменений. А значит, размеры скидок в отчете «РГС-Жинь» могут указывать на дальнейший потенциал снижения стоимости жилья. Тем более, предпосылки для сокращения предложения отсутствуют.

В январе-сентябре 2017 года между ТТК и МКАД стартовали продажи почти в сотне новостроек общей площадью более 1,6 млн. кв. м, что сопоставимо с результатами за весь 2016 год. На фоне этого эксперты отмечают: рынок пополняется не за счет жилых комплексов, которые были заложены в предыдущие годы, а за счет новых проектов.

На первый взгляд, действия девелоперов противоречат логике: они увеличивают активность вопреки сложностям в экономике и падению покупательной способности населения. Но здесь необходимо учитывать, что до 20-30% от себестоимости проекта московские застройщики вкладывают на его начальном этапе, часто – еще до получения разрешения на строительство. Поэтому им невыгодно прятать «бумажные» проекты под сукно, целесообразнее выйти на площадку и открыть продажи, чтобы отбить затраты. Далее, после появления дольщиков, остановить стройку практически невозможно.

При этом в описании своей инвестиционной идеи аналитики «Россгострах-Жизнь» отмечают, что «рынок Москвы выбран из-за крайне низких рисков снижения рублевых цен в сегменте недорого жилья», «темпы строительства в Москве постоянно снижаются», а «преобладание спроса над предложением обеспечивает рост цен». Последние месяцы показывают, что на самом деле все ровно наоборот, но представители компании содержание отчета комментировать не стали.

Ипотечный капкан

По мнению целого ряда экспертов, цены на московском рынке недвижимости достигнут дна не ранее 2020 года. Именно тогда предложение в первичном сегменте может заметно сократиться из-за завершения действующих проектов. Кроме того, объем жилищного строительства может несколько уменьшиться после отмены системы долевого участия, которое, согласно планам правительства, состоится как раз через три года. До этого момента стоимость квадратного метра может снижаться с прежними темпами – до 10% в год.

Можно сказать, что дальнейшее падение цен не недвижимость прогнозирует и Банк России. Регулятор решил ужесточить требования к обеспечению ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% стоимости жилья. Заемщики с небольшим стартовым взносом считаются наименее надежными, поскольку имеют низкий уровень дохода и не имеют сбережений. Однако до недавнего времени крупные российские банки довольно легко выдавали ипотеку с первоначальным взносом 10%, а то и вовсе без такового. Банкиры объясняли такую щедрость тем, что в случае проблем с возвратом кредита они смогут продать залоговую квартиру заемщика. Однако дальнейшее снижение цен на недвижимость может привести к тому, что стоимость залога попросту не покроет тела кредита.

По этой причине эксперты считают, что покупать жилье в ипотеку сегодня имеет смысл только тем, кто остро нуждается в крыше над головой. Понятие «инвестиционная квартира» сегодня практически утратило актуальность, если, конечно, речь не идет о выкупе больших объемов квартир за половину стоимости.