После почти трехлетней стагнации начал расти и вторичный рынок: с начала года зарегистрировано 81 482 сделки, на 25% больше, чем за семь месяцев 2017 г. (64 900).
Дешевеет кредит
Рост количества сделок объясняется доступностью ипотеки, указывает руководитель портала irn.ru Олег Репченко. Подтверждают его мнение и данные Росреестра: ипотечных сделок с начала года в Москве зарегистрировано 46 562, на 74,5% больше, чем за семь месяцев 2017 г. (26 690). «Всю первую половину года мы наблюдали настоящий ипотечный бум, таких больших показателей по сделкам с привлечением кредита мы еще не видели», – подтверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. До конца 2017 г. ставки ипотеки на вторичном рынке были порядка 14%, а сейчас, после резкого снижения ключевой ставки, – около 10%, указывает Репченко.
Активность и на рынке новостроек во многом связана с доступностью ипотеки, считает руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: средняя ставка сейчас – 9,6%, психологический барьер в 10% преодолен.
Дешевеет недвижимость
После кризиса 2014 г. вторичный рынок фактически стагнировал. За минувшие три года цена упала примерно на 20% в рублях, указывает Репченко, с начала же года цены немного стабилизировались – падение притормозилось. Средняя цена 1 кв. м проданных на вторичном рынке Москвы объектов, по данным ГК «Миэль», в июле 2018 г. составила 172 800 руб., а в июле прошлого года – 173 400 руб.
До 90% сделок на вторичном рынке происходит с использованием ипотеки, а продаются только те объекты, которые дешевле рынка, указывает частный маклер. «Активность во многом связана с реализацией отложенного спроса, который сформировался в 2015–2017 гг., – считает управляющий партнер «Миэль сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. – Но причина не в росте реальных располагаемых доходов населения, а в снижении ипотечных ставок». С ней согласен Репченко: «Если в прежние годы активность на рынке вызывал рост доходов, то сейчас ситуация обратная – рынок активизировался потому, что цены стали падать и подешевела ипотека».
Средний срок экспозиции на вторичном рынке увеличился в сравнении с прошлым годом – растет доля квартир, которые экспонировались более года. Собственники таких квартир вынуждены снижать цену. Средний размер дисконта в июле, по данным ГК «Миэль», составил 4,8%. А у наиболее ликвидных объектов – это 55% проданных квартир – экспозиция до внесения аванса занимает менее 90 дней.
В сравнении с семью месяцами 2017 г. предложение на вторичном рынке сократилось на 23,9% до 25 542. Одна из основных тенденций этого года, связанная с предложением, касается наиболее дешевых объектов – в условиях увеличивающегося спроса они быстро вымываются из экспозиции. Доля самых бюджетных предложений на вторичном рынке (до 5 млн руб.) с конца 2016 г., когда она была равна 7% (максимум за предыдущие четыре года), сократилась к весне этого года до 3%, указывает Шлома.
Новостроек все больше
Заметному росту цен на вторичном рынке жилья препятствует сильнейшая конкуренция с новостройками, считает Шлома. Из-за поправок в закон о долевом строительстве застройщики до 1 июля активно получали разрешения на строительство. В Москве на 1 июля 2018 г. выдано разрешений на строительство примерно 39,4 млн кв. м жилья – при ежегодном вводе около 3,5 млн кв. м.
На рынок выходит рекордное количество новостроек, а покупается меньше, чем строится, указывает Репченко. Предложение на первичном рынке превышает спрос более чем в 2 раза, но дисбаланс постепенно начинает сокращаться, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. 97% новостроек предлагается с дисконтом, но только 62% скидок анонсировано, в остальных случаях дисконты предоставляются в индивидуальном порядке, знает Литинецкая. Максимальный дисконт в массовом сегменте составил 28%, в бизнес- и премиум-классе – 30%, в элитном сегменте – 29%, говорит она, правда, это касается наименее ликвидных квартир.
В среднем скидка составляет 5%, говорит гендиректор «Миэль-новостроек» Наталья Шаталина, покупателям могут быть предложены и дополнительные персональные бонусы, например, если клиент готов внести всю сумму сразу.
В среднем цена первичного жилья примерно та же, что в прошлом году, но наметилась тенденция к росту цены, считает Таганов из «Инкома»: с рынка постепенно вымываются низкобюджетные предложения. В сегменте стандарт на территории новой Москвы цена предложения – 3,7 млн руб., что дешевле такой же квартиры в Подмосковье – 4 млн руб. В комфорт-классе ситуация обратная: в новой Москве – в среднем 5 млн руб., в Подмосковье – 4,2 млн руб.
Будет ли дешевле
«Граждане ждут дальнейшего уменьшения ставок. Напрасно. Из-за новых санкций США можно говорить о том, что ключевая ставка ЦБ не только не уменьшится, но, скорее всего, возрастет, а процент ипотеки не снизится», – прогнозирует Таганов. «Июль показал, что ипотечному буму, кажется, приходит конец. Большинство покупателей, которые откладывали покупку в ожидании снижения ставок, уже вышли на рынок», – полагает Шлома.
«Рынок уже лихорадит – покупатели ожидают ухудшения экономической ситуации, чуть ли не наступления тяжелых времен. А когда люди теряют уверенность в стабильности материального положения, они закономерным образом откладывают покупку недвижимости», – констатирует Шлома.
Литинецкая не согласна: падение курса рубля всегда стимулирует быстрое принятие решения о сделке. Она прогнозирует, что в краткосрочной перспективе вторичный рынок может подорожать на 1–1,5%. Шлома считает, что спрос на вторичном рынке жилья будет слабеть и количество сделок уменьшится.
Что касается новостроек, то в ближайшие месяцы на рынок будут выходить новые объекты. Это означает, что грядет новая волна снижения цен – и на вторичном, и на первичном рынке, уверен Репченко: дно будет достигнуто к 2020–2021 гг., цены за это время могут упасть еще на 20%.
