«Авион» общей площадью около 20 000 кв. м расположен рядом со ст. м. «Аэропорт» на Ленинградском проспекте. Комплекс была построен компанией Horus Capital основного владельца группы ПИК Сергея Гордеева. В 2010 г. весь портфель этой компании приобрела структура экс-акционера «ФК Открытие» Бориса Минца, который на его основе создал компанию O1 Properties. Последняя в конце 2015 г. сообщила о продаже «Авиона» за $1 кипрской компании Dilomana Ltd. Кто является конечным бенефициаром этой фирмы, не известно. Три консультанта, работавших с объектом, уверяют, что комплекс по-прежнему контролировался аффилированной с O1 Group структурой. В отчете O1 Properties покупатель «Авиона» назван «связанной стороной». По общему правилу к связанной стороне могут относиться лица и их родственники, имеющие контроль над обществом или оказывающие существенное влияние на его деятельность, а также его ключевой менеджмент, объясняет партнер юридической компании «Рустам Курмаев и партнеры» Рустам Курмаев.
Представители O1 Group и O1 Properties сообщили «Ведомостям», что бизнес-центр был продан три года назад физическим лицам, их компании не раскрывают. Но O1 Properties, по их словам, продолжала управлять объектом. Договор на управление «Авионом» истек в конце первого полугодия этого года, поэтому у компании нет данных по текущему финансовому положению и обязательствам бизнес-центра, резюмируют представители O1 Group и O1 Properties.
Из финансового отчета O1 Properties за 2014 г. (более поздних данных нет) следует, что «Авион» действительно был заложен в Альфа-банке по кредиту в $63 млн. Погасить его компания должна была в 2022 г. У компании не было проблем с обслуживанием этого объекта, говорит один из ее партнеров. Но, по его словам, рыночная цена «Авиона» ниже стоимости долга, поэтому кредитор мог потребовать дополнительного обеспечения кредита. Поэтому комплекс легче было отдать Альфа-банку, чем продолжать обслуживать долг, рассказывает собеседник «Ведомостей».
Сегодня «Авион» может стоить около 2,5 млрд руб. (около $40 млн по курсу ЦБ), подсчитал директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев. С ним согласен и партнер Colliers International Станислав Бибик: его оценка – 2,5–3 млрд руб. ($40–47 млн). Он добавляет, что «Авион» находится в очень конкурентном районе, причем со стороны высококачественных бизнес-центров, таких как «Алкон», Arcus, «Искра-парк» и «ВТБ арена парк». Все это влияет как на размер арендных ставок в объекте, так и на его стоимость, говорит Бибик. Впрочем, в среднесрочной перспективе капитализацию «Авиона», по его словам, можно увеличить за счет редевелопмента центра под апарт-комплекс либо за счет продажи его конечному клиенту.
Переход «Авиона» кредитору может быть связан с проблемами, с которыми столкнулась O1 Group, говорит еще один партнер группы. Группа может переуступить контроль над O1 Properties кипрской Riverstretch Trading & Investments (ее связывают с «Роснефтью» и ГК «Регион») для урегулирования долга в размере 25 млрд руб. При этом сам Минц и его семья сейчас находятся в Лондоне, а в отношении О1 Group идет доследственная проверка по заявлению предправления банка «ФК Открытие».
Альфа-банку за последние несколько лет за долги перешло большое количество коммерческой недвижимости. Для ее продажи головная структура банка – «Альфа-групп» создала компанию «Альта плюс», которая уже собрала более 400 000 кв. м торговых, офисных и складских комплексов, а также порядка 500 га земли.
