– МИЦ начинала свою деятельность со строительства жилья в Подмосковье. Сейчас вы больше активны в Москве. С чем это связано?
ООО «Группа компаний «МИЦ»
Девелоперская компания
Владельцы: Андрей Рябинский (50%) и Александр Копылков (50%).
Финансовые показатели (2017 г., данные компании):
Выручка – 24 млрд руб.
Портфель проектов (данные компании): 5 млн кв. м.
– В Подмосковье тяжело работать в прибыль. Себестоимость и конкуренция высокие, а рыночная цена низкая. Масс-маркет, в котором мы представлены, – это очень тяжелый сектор, поэтому мы действительно смещаем свои приоритеты в сторону Москвы и новой Москвы. У нас уже стартовало несколько прекрасных проектов в новой и старой Москве, на подходе старт еще нескольких. Сейчас мы в этом видим больше устойчивости, надежности и перспектив для компании, чем в сегменте масс-маркета в Подмосковье. Это не значит, что мы совсем перестанем работать в Подмосковье, хотя бы потому, что у нас там есть два очень больших проекта, которые надо заканчивать. В Видном это в общей сложности под 500 000 кв. м, еще 850 000 кв. м – в Балашихе.
– А спрос на них есть? Насколько рынок вообще готов принять такое большое количество площадей?
– Ну, конечно, есть. Если бы не продавалось, мы бы не строили. Вопрос в том, что конкуренция обострилась, хотя несколько мелких девелоперов вылетело с рынка.
– И крупных. Urban Group, допустим.
– Я считаю, что с Urban Group все было понятно давным-давно. Мы, строители, видим, что строят конкуренты, и понимаем себестоимость этого продукта. А также мы видим, как это продается. Мы видели, что продается в минус. И возникал логичный вопрос: как живет эта компания?
– В вашей отчетности сказано, что в 2017 г. было введено в 2 раза меньше площадей, чем годом ранее. Это в графиках ввода так было запланировано?
– Да, это было запланировано. Важно понимать, что сроки ввода площадей никак не связаны со стабильностью и финансовым положением компании. Показатели, на которые надо смотреть, – это растущая выручка, растущая прибыль.
Мужское хобби
Рябинский заметно оживился, услышав вопрос о его хобби: «Наконец-то мы пришли к интересной части интервью». Это бокс и высокоточная стрельба на дальние расстояния.
В молодости он занимался боксом и остановился, став кандидатом в мастера спорта. Он объясняет, что создал промоутерскую компанию «Мир бокса» не потому, что хотел на этом заработать, это не бизнес, а «скорее соцпрограмма»: «Мы хотели помочь ребятам, боксерам высокого класса, которые были, по сути, брошены. Люди, которые с ними занимались, не всегда были порядочными и честными на руку, а смотреть на это было просто невыносимо. У меня есть группа ребят, которых я взял, которых я веду, за которых я отвечаю. Они имеют возможность проводить неплохие бои. Часть из них боксируют за рубежом, часть здесь, в России. Мы стараемся их максимально вытащить наверх. Насколько это возможно. То есть я обещал Поветкину чемпионский бой, и я вывел его на чемпионский бой трижды. Я вывел его на бой с Кличко, я вывел на бой с Уайлдером. К сожалению, он не состоялся, потому что там была вся эта история с мельдонием. Кстати, Саша был абсолютно не виноват! Мы проверяли много раз. И сейчас я вывел его на бой с Энтони Джошуа.
Помимо этого у нас Денис Лебедев, Гриша Дрозд, Рахим Чахкиев – это те люди, которые стали чемпионами мира по разным версиям. А Эдик Трояновский стал чемпионом мира сразу по двум версиям. К сожалению, после этого в Москве он очень неожиданно проиграл африканцу, которого условно можно назвать начинающим боксером. Эдик поймал нехороший удар в челюсть, который, по идее, боксер такого класса пропускать не должен, и впал в тяжеленный нокаут. Африканец чуть не сошел с ума от счастья, он просто не ожидал этого. Он приехал просто заработать немножко денег, а стал чемпионом мира.
Недавно Рябинский получил звание мастера спорта по высокоточной стрельбе. «В чемпионате России я занял 2-е место, а на недавних международных соревнованиях снайперских пар в Краснодаре мы с напарником Евгением Титовым заняли 5-е место среди 60 лучших снайперских пар мира», – перечисляет Рябинский. На счету группы Рябинского два рекорда мира (в соревнованиях участвуют стрелки и корректировщики): по группе выстрелов (поразили мишень 40 х 40 см на дистанции 2 км 165 м пятью выстрелами подряд) и по самому дальнему выстрелу, попавшему в цель (поразили мишень на расстоянии 4 км 210 м).
В той же самой официально опубликованной информации, которую вы цитируете, вы наверняка видели, что выручка у нас стабильно растет из года в год. Эта история говорит не о размерах бизнеса, это история, говорящая о том, что в какой-то год локально может сдаваться больше жилья, в какой-то год – меньше.
Например, в 2017 г. было сдано 180 000 кв. м с копейками. За первую половину 2018 г. у нас уже почти 200 000 кв. м. А всего до конца года мы сдадим под 400 000 кв. м.
Девелоперы отворачиваются от Подмосковья
– Как вы оцениваете спрос в Подмосковье? Тенденция такова, что почти все компании, которые начинали со строительства в регионе, постепенно уходят в Москву. «Гранель» сейчас начала покупать площадки в Москве. «Самолет», который всегда был исключительно на подмосковном рынке, за последние несколько месяцев открыл 4–5 проектов в Москве. И есть ощущение, что они будут наращивать именно в этом направлении. Tekta вообще ушла из Подмосковья, сейчас строит исключительно в Москве. Есть ощущение, что подмосковный рынок сегодня мало кому интересен в отличие от Москвы.
– Ну в какой-то степени это так и есть. Как я вам сказал, рынок очень тяжелый. Что такое девелоперский проект? Это колоссальная ответственность перед людьми, и эту ответственность за копейки никто не хочет брать на себя. Все-таки это должен быть какой-то бизнес – важно, чтобы маржа проекта была соответствующей.
– На подмосковном рынке какая сегодня приемлемая маржа для девелопера?
– Я думаю, что все работают в пределах 10 000–11 000 руб. [на 1 кв. м].
– А в процентах?
– Получается меньше 7%.
– Московские и подмосковные проекты в какой пропорции в вашем портфеле?
– У МИЦ, если смотреть по площадям, сейчас примерно 60% – это Москва, 40% – Подмосковье. А если смотреть по доходности или рентабельности проекта, то цифры будут совершенно другими. Три небольших проекта бизнес-класса в Москве приносят больше, чем один огромный проект в Балашихе площадью 850 000 кв. м. Будем ли мы открывать новые проекты в Подмосковье? В ближайшее время нет, но мы имеем в виду, что когда-то мы все-таки в Подмосковье тоже вернемся.
Андрей Рябинский
основатель и совладелец девелоперской группы МИЦ
Родился в 1973 г. в Москве. Окончил Российскую экономическую академию им. Г. В. Плеханова и Академию народного хозяйства при правительстве Российской Федерации. Имеет степень DBA по специальности «антикризисный менеджмент». До 1999 г. работал в компании «Бэст»
1999 совместно с Александром Копылковым создал ООО «Группа компаний «МИЦ», до 2012 г. был генеральным директором
2012 возглавил совет директоров ГК «МИЦ»
2013 создал промоутерскую компанию «Мир бокса», с 2013 по 2017 г. – вице-президент Федерации профессионального бокса России
– У любого рынка, у любого сегмента есть цикличность. Если будет дефицит жилья, то наверняка будет интерес в том числе и к Подмосковью?
– Рынок недвижимости напрямую коррелирует с общей экономической ситуацией в стране и отчасти с международной политической ситуацией. Рынок сейчас непростой. Золотые времена, которые были в 1990-е или 2000-е, закончились, сегодня такого нет даже близко. Сейчас девелопмент – это тяжелая, серьезная ежедневная работа, где нужны высококлассные, высококачественные специалисты. Уже нет шальных денег.
– То есть яхты, красивые вечеринки – это все уже в прошлом? Как некоторые СМИ пишут: «Вот, тратят деньги исключительно на яхты, на вечеринки».
– Я не тратил деньги на яхты и вечеринки. К яхтам и тем более к вечеринкам я абсолютно равнодушен. У меня есть другие увлечения – спорт, стрельба и прочие интересные вещи.
– В перспективе 3–5 лет какое вы видите соотношение московских и подмосковных проектов?
– Доля московских проектов увеличится, т. е. процентов 80 минимум у нас будет московских проектов.
МИЦ нацелился на бизнес-класс
– Какой портфель сегодня у компании?
– Смотрите, у нас по Балашихе только 850 000 кв. м и в Видном в общем 500 000 кв. м. То есть будем считать, что где-то 1,35 млн кв. м у нас остается в области. А по Москве под 2 млн кв. м – это то, что непосредственно в работе. И с учетом проектов, которые на подходе, я думаю, что будет в общей сложности примерно 4 млн кв. м по Москве.
– А в Москве вам интересен исключительно массовый сегмент? Вы рассматриваете для себя какие-то точечные проекты, проекты бизнес-класса, более высоких сегментов?
– Вообще, речь идет о том, что мы меняем сейчас концепцию работы. Довольно серьезным образом. Продолжая работать в масс-маркете, мы решили заняться сегментом бизнес-класса, хотим активно в Москве работать в нем. Мы уже купили ряд площадок, которые в этом сегменте хорошо будут представлены. Из того, что я могу сейчас назвать, это Хорошевка, ТПУ «Павелецкая». Там можно пофантазировать, сделать современный проект, чтобы людям было комфортно, чтобы у них были какие-то дополнительные услуги, когда они могут через приложение в телефоне что-то заказывать. Правильный валет-паркинг: забрали [у тебя] машину – идешь домой. Когда правильно продумана вся инфраструктура. Когда место хорошее. И т. д.
– Если мне память не изменяет, победителем аукциона по ТПУ «Павелецкая» была «Энка», на 2-м месте была компания, которая связана с «Садовым кольцом». А вы были третьими. Каким образом проект оказался у вас?
– Очень просто. «Энка» отказалась, не смогла выполнить этот проект, и тогда его забрали мы.
– И изначально там был многофункциональный комплекс, т. е. немножко другой сегмент.
– Нет, нет. Ничего не менялось. Это комплекс апартаментов. Определенная сумма согласно проекту предусмотрена для развития транспортной инфраструктуры. Таких точек ТПУ в Москве сейчас довольно много – несколько десятков, наверное. И есть девелоперы, которые развивают такие проекты. Мы один из них.
– Соответствует ли действительности информация, что вы рассматривали проекты и в элитном сегменте?
– Я бы сказал, что мы рассматривали для себя работы в этом сегменте и отказались.
– Вам не интересно?
– Да. Нам это не интересно. Мы считаем, что для нас интересным направлением сейчас будет бизнес-класс. Тема люкс очень рискованная, не так много людей, которые могут себе позволить платить такие огромные деньги. И может получиться так, что кто-то продал полдома, продажи шли неплохо, а потом просто все остановилось, потому что больше никому не надо, потому что это слишком дорого.
Если говорить про масс-маркет, про эконом-класс, там развернется сейчас ожесточенная борьба, там много девелоперов. В этот же ценовой сегмент попадут проекты по программе реновации. И это будет такое мощное сражение. Мы не то чтобы не хотим в этом участвовать. Мы приняли решение немного со стороны посмотреть на это все. С точки зрения работы в сегменте бизнес-класса, который будет стартовать со 130 000 руб. за 1 кв. м. Там игроков меньше, маржа выше и проекты несколько интереснее. Есть о чем пофантазировать, в чем развернуться. Мне сейчас эта тема кажется очень привлекательной.
Москва строится
– Рынок жилья в Москве останется инвестиционно привлекательным? Или все-таки из-за сужения рынка, новых законов, выхода Москвы в качестве крупного игрока зарабатывать на нем будет уже нельзя?
– Рынок Москвы всегда будет инвестиционно привлекательным. Огромная страна – 140 млн человек населения, – и все хотят в Москву. Люди, заработавшие где-то, например на Дальнем Востоке, деньги, стараются купить для детей или инвестировать в квартиру именно в Москве.
Москва серьезным образом отличается от других городов по уровню и качеству жизни, по зарплатам. Это не только региональный или страновой центр, это один из мировых центров. Москву можно сравнивать с Нью-Йорком, с Лондоном, с Токио. По скорости жизни, по обороту, по финансовым показателям, по количеству людей. Таких мегаполисов, как Москва, в мире мало. Как бы пафосно это ни звучало, реально это так.
И во всех таких мегаполисах на протяжении длительного времени растут цены на недвижимость. Они могут в какие-то моменты проваливаться, например, если случится какой-то кризис. Но общая тенденция – в этих городах недвижимость растет всегда.
– Когда Собянин пришел на пост мэра, первоначальная тактика была пересмотреть все инвестконтракты. Многие были аннулированы. Но потом каким-то образом эти инвестконтракты были восстановлены.
– Далеко не все.
– Не все, но по крайней мере у крупных девелоперов за редким исключением.
– Крупные девелоперы пришли туда и доказывали, что этот инвестконтракт интересен не только девелоперам, но и городу. Сейчас есть понимание, что у города есть свои интересы. Сейчас, когда девелопер приходит в город и говорит: «Я хочу вот это», город ему может сказать: «Хорошо, но ты сделаешь для города вот это». Такого рода диалоги города и девелоперов – это нормальная история, это сделка.
– Как, например, ваш проект в Печатниках? Насколько я понимаю, там часть земельного участка пойдет под программу реновации. На каких условиях вы договариваетесь?
– Мы принимаем участие в программе реновации. Если говорить конкретно про Печатники, у нас были определенные договоренности с городом, у нас была сделка, где мы отдавали 2 га под реновацию.
– Они сами будут строить?
– Да, эта территория будет застраиваться городом самостоятельно. Если надо, мы готовы построить, но сейчас пока об этом речь не идет. Это не первая наша сделка с городом, это нормальная ситуация, как я уже сказал.
– В чем ваша выгода от этой сделки?
– Там целый набор вещей есть, в которых город пошел навстречу. Там есть и вопрос ТЭПов, и документации, и т. д. Это технические моменты.
– У вас были еще проекты, в которых участвовала Москва?
– У нас сейчас есть проекты в новой Москве, по которым обсуждается участие в программе реновации. Мы с городом обсуждали какие-то проекты инфраструктуры, которые мы строили.
– Кого вы считаете своими конкурентами?
– Крупные и достойные компании, которые сейчас есть на рынке. Я бы среди них назвал «Самолет девелопмент», ПИК, MR Group, ФСК «Лидер», Capital Group, ЛСР и др. – это большие, солидные, серьезные компании. Серьезных компаний достаточное количество.
– Насколько Москва со своей программой реновации может составить конкуренцию коммерческим игрокам? И что их ждет в связи с программой реновации?
– По поводу реновации не скажу, что это какой-то прямо конкурент, но это история, которая, безусловно, повлияет на рынок. Наверное, правильный ответ на этот вопрос звучит так: рынок меняется в более сложную для девелопера сторону, увеличилась конкуренция, существенно усилилось государственное регулирование. С 1 июля 2019 г. девелопер никак не влияет на деньги, которые получает от граждан, они лежат на эскроу-счетах, а девелопер только строит и в конце фиксирует прибыль, которую может забрать. Госрегулирование жесточайшее.
Как следствие, получается так, что огромное количество компаний либо уже умерло, либо умрет в ближайшее время. Самое интересное – что большая часть компаний и не планировала для себя сражаться в таких тяжелых условиях. Очень многие просто прекратили свое существование, потому что им не нужна борьба, они пойдут на какие-то другие рынки. Они понимают, что вырастить крупную компанию и сражаться в десятке лучших практически невозможно. И останется в итоге, наверное, компаний 10–12, которые готовы будут эту лямку тянуть, которые готовы впрягаться и с утра до вечера всем этим заниматься.
– А для рынка это хорошо или плохо? С одной стороны, укрупнение рынка и уход недобросовестных компаний, с другой – снижение выбора. Раньше было условно 100 девелоперов, а сейчас, как вы правильно сказали, останется 10–15. Для потребителя это плюс или минус?
– Мне кажется, что все-таки больше плюс. Во-первых, это нормальный процесс укрепления рынка и монополизации рынка, когда мелкие компании осыпаются, крупные компании остаются. Во-вторых, остаются те компании, которые хотели остаться, которые заботились о своем реноме, которые, если где-то и косячили, срочно исправляли ошибки, чтобы сохранить имя, которые не имели проблем с банками, у которых есть нормальная кредитная история, целью которых было не заработать деньги и уйти, а создать хорошо работающий бизнес. Именно такие компании остались – вот за ними будущее. Компании, которые создавались для 1–2 проектов, прекратят свое существование. Думаю, что потребитель от этого больше выиграет. Потому что конкуренция между компаниями все равно останется. А с точки зрения надежности, особенно с точки зрения нового закона, у потребителя теперь нет риска.
– Огромное количество выданных разрешений на строительство в Москве не приведет к тому, что цены в ближайшие годы пойдут вниз? Многие эксперты считают, что сейчас самое хорошее время для покупки квартиры.
– Согласен, сейчас действительно хороший период, потому что 1 июля 2019 г. вступят в силу основные поправки в закон о переходе на эскроу-счета. И ввиду увеличения кредитной нагрузки и сложности самой структуры цены [наоборот] пойдут вверх.
Правительство Москвы сейчас активно говорит о том, что на строительство жилья выдано очень большое количество разрешений и что эту тенденцию надо сокращать. То есть что выдано сейчас – это серьезный задел на будущее. И теперь разрешения уже выдаются очень неохотно.
«Непопулярная точка зрения»
– Вам новое законодательство о долевом строительстве нравится? Оно действительно защитит покупателей?
– Среди девелоперов это непопулярная точка зрения, и все меня за это осудят, но я скажу: я считаю, что это хороший закон. Несмотря на то, что он осложняет нашу работу, но на рынке он наведет порядок. Не секрет, что начиная с 90-х гг. и по сегодняшний день мы наблюдали огромное количество крахов строительных компаний. Результат – люди теряли жилье, их обманули.
Вообще, надо понимать, что большинство людей жилье покупает один раз в жизни, может быть, два от силы. Потому что это дорого. Не все могут себе это позволить. Поэтому, когда человек теряет такую сумму, для него это сильнейший удар. А таких дольщиков огромное количество по стране. Таких вещей, конечно, нельзя допускать. И это нормально, когда государство реагирует и вводит законы, которые исключают такую возможность. Такое было не только в девелопменте. Помните банки, которые обманывали людей, собирали с них деньги и прекращали существовать? Всякие финансовые пирамиды. По сути дела, это мошенничество. Финансовые пирамиды прекратили свое существование. На банковском рынке навели порядок. Наверное, если подумать, можно привести еще какие-то отрасли, где происходит серьезная монополизация, за счет этого отрасль становится более надежной, более рабочей.
– Что касается ненадежных банков – почему люди шли туда? Им предлагали лучшие условия. То же самое маленькие девелоперы, компании, которые только вышли на рынок. Они тоже предлагали хорошие условия. Для многих людей это был в том числе инвестиционный продукт. Вложить на ранней стадии малую сумму, выйти через год-полтора с прибылью 20–30%.
– Вопрос только в том, понимали ли они в этот момент свои риски. Они же не профессиональные инвесторы. Когда профессиональный инвестор теряет деньги, это нормальная история, на то он и профессиональный инвестор, его задача – заработать на риске. А когда люди идут покупать квартиру на последние, а их кидают, такого быть не должно. Это нормальная реакция здоровой страны – взять и навести в этом порядок. Да, жестко, да, девелоперам будет хуже, но с этой точки зрения судьба девелоперов там, наверху, мало кого интересует, и я их понимаю. Там, наверху, говорят: работайте. Хотите быть компанией крупной и серьезной – соответствуйте новому законодательству. Хотите что-то возражать – возражайте. Были же встречи с девелоперами, где государство вступало в диалог. И некоторые вещи были услышаны.
– Какие?
– Знаю точно, что были услышаны вещи, касающиеся переходного периода. Так, по всем проектам, на которые разрешения получены до 1 июля этого года, застройщик вправе привлекать деньги по старой схеме. Требования о максимальном размере административно-хозяйственных расходов (10 или 20% при раскрытии консолидированной финансовой отчетности) и о максимальном размере авансовых платежей на эти проекты не распространяются. Еще, например, положения о счетах застройщика: да, в срок до 1 сентября 2018 г. мы должны были открыть счет в уполномоченном банке для каждого разрешения на строительство. Но при этом застройщик вправе не закрывать уже имеющиеся счета и использовать их для осуществления иных операций, не связанных с созданием объектов долевого строительства. То же касается и банковского контроля за проектами, которые получили разрешение на строительство до 1 июля: есть конкретный и финализированный перечень операций, которые запрещено совершать застройщику. То есть компромисс налицо. Есть рабочая схема, по которой можно жить, есть переходный период, в который можно спокойно все сделать. Еще раз: безусловно, закон тяжелый для девелопера, но для людей он правильный. Есть только один минус – цены растут.
– На сколько, по вашему мнению?
– Минимум на 15–25% за ближайший год.
Если дальше говорить о плюсах нового закона, то он очень четко регламентирует работу девелоперской компании. Новый закон – это идеальный менеджер девелоперской компании. Теперь девелоперская компания будет управляться так, что, хочешь ты или не хочешь, ты не можешь накосячить, ты можешь только четко выполнять вещи, предписанные тебе. Компания, которая работает по таким канонам, очень хорошо будет выглядеть. Она хорошо структурирована, она правильно собрана, она не может выполнять непрофильные вещи, иметь непрофильные активы. Она заточена только на девелопмент. При условии наличия публичной отчетности, при условии наличия МСФО это очень хорошая, правильная, прозрачная компания, потому что по ней все понятно. Достаточно зайти на сайт, где видны все показатели.
После падения Urban Group какую-то часть девелоперов проверяли различные государственные органы. У нас здесь просидело несколько выездных проверок подряд. Начиная от налоговой инспекции и заканчивая Госстроем. Нас всех проверили вдоль и поперек. Хотели убедиться, что у нас все нормально с финансами. Убедились – и мы работаем спокойно дальше. В случае когда мы работаем в условиях 2019 г., такой необходимости больше нет. Существование условной Urban Group в таких условиях невозможно. Потому что это будет видно сразу – через несколько сделок. Так что есть свои плюсы и минусы. Это новая реальность. Мы в этой реальности все равно будем жить.
С банками можно договориться
– Какие изменения происходят в МИЦ в связи с поправками в закон о долевом строительстве?
– Жизнь существенным образом изменится: мы уже поменяли все технологические и управленческие процессы, перешли на другие нормы и технологии работы: строить будем быстрее и качественнее. Наверное, наш выход в сегмент бизнес-класса тоже отчасти спровоцирован этими изменениями в законодательстве. А он влечет за собой изменение концепции работы компании, концепции продажного и постпродажного обслуживания: каждый клиент становится, по сути, элитным. Мы создали службу клиентской поддержки, которая помогает нашим покупателям после того, как они приобрели квартиры.
– Как вы теперь, когда использовать деньги покупателей на строительство уже нельзя, будете работать в плане финансирования проектов? И насколько это повлияет на количество проектов, которые будут одновременно находиться в стройке? Ресурсы ведь не безграничны.
– Да, к сожалению, деньги – это такой ресурс, который у всех ограничен. В этом нет ничего принципиально страшного. В 2019 г. мы все перейдем на эскроу-счета. Есть свои минусы, есть свои плюсы. Например, минус заключается в том, что у всех компаний формально увеличится кредитная нагрузка. И у нас она тоже увеличится. Нас это не очень пугает, потому что с момента нашего основания в 1999 г. мы поработали с огромным количеством банков. И у нас не было прецедентов нарушения наших обязательств перед банками. Мы заемщик с идеальной кредитной историей. Таких на рынке мало. Не только в девелопменте, а вообще в бизнесе очень мало.
– У вас даже в кризис не было никаких проблем?
– Даже в кризис у нас со всеми банками все было выполнено четко и в срок. Ни один банк не может сказать, что мы что-то вернули не вовремя. И так с 1999 г. С банками у нас очень хорошие отношения, они нас любят, потому что для банка найти идеального заемщика – это тоже проблема.
Если говорить об увеличении кредитной нагрузки как показателя в общей отчетности, то мы не работаем как публичная компания, которая, например, находится на листинге на бирже. Изменение нашей отчетности не повлечет паники среди инвесторов, потому что у нас их нет. Поэтому наша главная задача – обеспечивать рентабельность и прибыль. Увеличиваем мы кредитную задолженность или нет, это только наша проблема.
– Какие у вас будут основные источники финансирования?
– Если мы говорим о приобретении новых площадок и о старте проектов, то там речь идет о собственных деньгах компании и акционеров. Как было и раньше. Мы и раньше покупали площадки за собственные деньги. Если мы говорим о том, что мы не используем деньги дольщиков на строительство, а на строительство идет теперь кредитование и для этого нужно теперь выстраивать отношения с банками, то мы будем это делать. Мы и так это делаем. И со многими банками мы предварительные договоренности на эту тему имеем. Сейчас кредитная задолженность у нас очень низкая – в районе 2,3 млрд при обороте порядка 30 млрд. Если она вырастет, это не проблема.
– Насколько выгодны для компании сегодняшние предложения банков?
– Они приемлемы для работы. И я очень надеюсь, что мы до начала 2019 г. сможем сделать пилотный проект с банком, хотя мы не обязаны это делать. Но мы сейчас активно это с банком прорабатываем, пройдет пилотный проект, и мы увидим, есть ли у схемы слабые места.
– Это какой проект?
– Не скажу пока.
– Многие крупные девелоперские компании связаны с банком, т. е. это «Инград», «Галс», «Дон-строй», где, по сути, акционеры – это банкиры. Как считаете, они имеют какие-то преимущества в тех условиях, которые теперь будут на рынке?
– Сложный вопрос. В каком-то смысле, наверное, да, у них все-таки есть определенный доступ к ресурсам. С другой стороны, если компания работает хорошо, имеет хорошую репутацию на рынке, то с этой компанией охотно работает любой банк. У нас, например, прекрасные отношения со Сбербанком, нас Сбербанк уже тоже просмотрел и вдоль, и поперек под лупой: видел все наши финансовые потоки и отчетности, то, как мы работаем, и т. д. И мы у них сейчас в партнерах – одни из немногих, именно потому, что мы добросовестно отрабатываем все, о чем мы договорились, не обманываем; если есть какая-то проблема, мы говорим о ней и совместно решаем. У нас политика такая – не крутить хвостом и постараться открыто все решать, поэтому нас уважают и поэтому банки с нами работают охотно. Если у банка есть какие-то вопросы, мы отвечаем, если есть какие-то претензии, что мы в чем-то ошибаемся, то мы исправляем. То есть мы вменяемые переговороспособные люди, поэтому я бы не сказал, что у нас есть какие-то проблемы с банками и нам надо иметь банк за спиной, это не так. Без этого вполне можно обойтись.
– Вы сказали, что собственные средства направляете на приобретение площадок. Но сейчас многие девелоперы заходят в проекты не деньгами, а договариваясь с собственниками площадки по площадям. Например, так работает «Самолет», который, по-моему, вообще не тратит деньги на площадки. Для вас такая схема неприемлема?
– Конечно, приемлема. И у нас есть сделки, где мы работали, договорившись с собственниками земли за долю в проекте. Такой сделкой являлось отчасти Видное: часть мы купили, часть была именно такой сделкой. Такой сделкой была Балашиха, там есть доля, мы этот проект осуществляем совместно с «Абсолютом», и «Абсолют» до сих пор в этом проекте, т. е. мы выполняем свои обязательства, все как положено.
Если говорить о площадках в Москве, то бывают большие площадки, где мы работаем за долю, а бывают площадки, где мы просто купили. Например, за собственные средства мы купили площадку в Ямонтове, где сейчас реализуется проект «Южное Бунино». За собственные средства мы купили проект Ватутинки, где сейчас реализуется «Кленовая аллея», там идет строительство. За собственные средства мы купили Бачурино, которое надеемся запустить в следующем году, это тоже новая Москва. И Павелецкую мы купили, и Хорошевку, и Печатники.
Диверсификации не будет
– Расскажите про историю компании. Как вы оказались в этом бизнесе, как познакомились со своими партнерами?
– Я бы рассказал, да уже забыл, старею, память не та. (Улыбается.) Но если серьезно, мы организовали компанию в 1999 г., мы – это я и мой партнер и близкий друг Александр Михайлович Копылков. Начинали как риэлторы, была тогда такая компания «Бэст». В 1999 г. мы ушли и начали делать свою компанию, примерно в 2000 г. мы занялись инвестициями в строительство, работая с такими гигантами, как ДСК-1, МСМ-5 и т. д. А в 2001 г. реализовали собственный девелоперский проект – это был Красногорск, микрорайон «Чернево-2». Там надо было расселить старые дома. Мы этот частный сектор расселили, это было очень непростое занятие с очень такой сильной нервотрепкой, но мы сделали. Это был наш первый девелоперский проект, а потом как-то увлеклись и не смогли остановиться.
– А какой проект считаете флагманским на сегодняшний момент?
– Я для себя считаю флагманским проектом «Татьянин парк». Мы там достраиваем последние два корпуса. Получился прекрасный микрорайон, очень красивый, уютный, сейчас там открывается метро. Это очень личный проект, он назван в честь моей мамы. В 2012 г. у меня умерла мама, и я решил, что сделаю такой проект, который будет ей посвящен, поэтому он называется «Татьянин парк». Поэтому мы до сих пор работаем по этому проекту и стараемся устранить все мелкие недоработки. Я им горжусь, мне не стыдно никого туда привести и показать этот проект. То есть для эконом-класса это высочайший уровень, мы держали там цены эконом-класса, а фактически построили бизнес.
Если говорить о будущих проектах, у нас там масса всего интересного: есть новые форматы, новые задумки. «Павелецкая» будет очень интересным проектом, необычным и классным. Сама эта наша идеология перехода на бизнес-класс во многом и базировалась на работе с «Татьяниным парком», потому что, когда мы строили «Татьянин парк», мы поняли, что мы можем строить более качественное жилье. И в бизнес-классе уже будут очень классные навороченные проекты и с точки зрения внешнего вида, и с точки зрения внутренней идеологии, концепции проекта и всего-всего.
– Как Росгвардия стала вашим партнером?
– Росгвардия покупает квартиры для своих сотрудников, они покупают их не только у нас – у многих девелоперов.
– Большие объемы?
– Нет, небольшие. Речь идет о сотнях квартир. Но они просто покупают у надежных компаний. Там, где они видят, что идет активно стройка, они верят, что все будет порядке. Более того, там довольная сложная процедура, потому что это государственная структура и они должны нас контролировать.
– В проектах ТПУ еще будете участвовать?
– Да.
– Но пока рассказать не можете?
– Нет, конечно. Пока не скажу, но мы планируем.
– Вы для МИЦ какую-то диверсификацию бизнеса рассматриваете?
– Нет, что касается возможности выхода в другие бизнесы и другие сегменты, мы для себя такое не рассматриваем, потому что у нас довольно большая компания и распыляться на организацию каких-то других бизнесов, тратить энергию, силы и деньги мы не можем себе позволить.
Наша компания для перехода на новые рельсы, на новый закон выглядит на самом деле очень хорошо: мы не очень маленькие, но не настолько большие, чтобы быть неповоротливыми, и это наше преимущество. Мы, мне кажется, очень мобильные и задачи решаем быстро, хорошо. Мы не сильно обременены какими-то бюрократическими процедурами внутри, у нас короткие связи везде. У нас руководство, которое не улетает на невероятный Олимп, мы все земные люди, со мной, в принципе, всегда можно быстро переговорить, быстро решить вопрос в любое время. Все равно обычно с раннего утра до позднего времени всегда на работе, поэтому всегда все решается очень быстро. Мы в очень хорошей кондиции для перехода, мы чувствуем себя в очень хорошем агрегатном состоянии.
– Тут вот в Telegram-каналах кто-то написал, что вы чуть ли не на чемоданах сидите, собираетесь уезжать.
– Вот вы ко мне пришли, видите чемоданы вокруг? Обстановка в офисе похожа на то, что мы все тут на чемоданах сидим?
– Так специально спрятали...
– Да, к вашему приходу все чемоданы убрали. По поводу социальных сетей... Пишут в двух Telegram-каналах, и это совершенно заказная тема. Мы знаем, кто это заказывал, и не считаем это проблемой. Во-первых, в Telegram-каналах полощут не только мое имя. Там есть много интересных людей, таких как Аркадий Дворкович, Виталий Савельев, Олег Дерипаска, Сергей Гордеев, Олег Тиньков и много других. В этом смысле я оказался вполне себе в достойной компании.
Во-вторых, наверное, в ситуации, когда человек ничего не добился, про него не пишут гадости. Так что в последнее время у нас нет лучшего развлечения, чем всем офисом читать эти фельетончики. Мы высоко оценили фантазию автора: там есть над чем посмеяться. Когда писали про МИЦ, часть из этого в теории еще могло выглядеть как правда. Но когда перешли на мою персону, стало просто смешно.
Наконец, у каждого мужчины в жизни есть друзья и есть враги. Это нормально. Только вот мне импонируют враги, которые смотрят мне в лицо и решают вопросы со мной лично, а не через анонимные послания. У меня не вызывают уважения люди, которые за моей спиной лают, как собаки, разносят какие-то сплетни, заказывают пасквили. Они ведут себя по-бабски. Но пусть это останется на их совести. Нам это не приносит никакого вреда.
