Царь "Зеленой горки" оказался государственным

ТОП застройщиков Саратовской области по объему ввода жилья впервые возглавила компания, которая может считаться коммерческой лишь по форме собственности. ООО «Технострой» - дочерняя структура ООО «Госжилстрой», регионального заказчика, учрежденного профильным министерством.

Застройщик на миллиард

Основное поле деятельности «Техностроя» - микрорайон «Зеленая горка» в Ленинском районе Саратова. Как выясняется, компания возводит там не только жилье для переселенцев из ветхого жифонда, но также изрядный объем коммерческих квартир, которые потом продает. Это в сумме и дало «внучке» минстроя Саратовской области результат 21,66 тысячи введенных жилых квадратов и первое место в общем рейтинге Единого реестра застройщиков.

На втором, что характерно, прописался федеральный Фонд развития территорий с результатом 21,63 тысячи кв. метров. А собственно строительный бизнес в регионе после деятельного участия чиновников продолжает сползать вниз.

Объемы строительства многоквартирных домов сокращаются, цифры, которыми оперирует минстрой, готовя отчеты в федеральный центр, держатся на ИЖС. Забрав у самых крупных муниципалитетов, Саратова, Энгельса и Балаково, право выдавать разрешения на строительство жилья, минстрой обещал упростить разрешительные процедуры. На деле же участники рынка получили настоящий коллапс, разгул бюрократии и ультимативные требования к соцобъектам, вздувшие цену квадратного метра до закритических для региона с таким небогатым населением величин. Разумеется, никакого единого окна застройщики не дождались, им в оставленную щелку протиснуться теперь не просто. И здесь «Технострой» с его достижениями - просто вишенка на торте.

«БВ» выяснил, откуда взялся этот псевдочастный застройщик и как он восходил на свой Олимп. ООО «Технострой» было учреждено в ноябре 2022 года: 1% компании принадлежит Елене Кулешовой, остальные 99% - «Госжилстрою». То есть формально - еще одна коммерческая фирма строительного профиля, если не смотреть на то, кто ее основной бенефициар – региональные власти.

На протяжении 2023 года «Технострой» подписал 301 госконтракт на предоставление жилья, общая сумма - 1 млрд рублей. Основной заказчик - минстрой Саратовской области, которому компания, собственно, и аффилирована. Но это никого не смущает. Чиновники заказывали компании социальное жилье, проводя по тендеру на каждую конкретную квартиру. А «Технострой» оказывался единственным заявителем, который проявлял к этим тендерам интерес. Еще один щедрый заказчик, действовавший по такой же схеме, саратовское МКУ «Капстроительство». В совокупности заказы обоих и обеспечили «Технострою» указанный миллиард и первое место в регионе по введенным в строй квадратным метрам.

Квартиры, где деньги лежат

Но жильем для переселенцев из аварийного фонда «Технострой» не ограничился. ЖК «Зеленая горка» - вполне реальный коммерческий проект с открытыми продажами квартир. «Технострой» продает их от своего имени через группу «ВКонтакте» и свой сайт. Цена отнюдь не самая низкая в городе – порядка 90 тысяч рублей за кв. метр без отделки.

Резонный вопрос, а куда, собственно, идут деньги от таких коммерческой продажи жилья, выстроенного за бюджетный счет? Контракты минстроя с компанией, где и так 99% имеет его дочерняя структура, это практически перекладывание бюджетных миллионов из одного кармана в другой. Что-то должен иметь и второй участник ООО. Но выручку «Технострой» не демонстрировал ни разу с момента своего появления на свет.

Контракты на миллиард и продающиеся квартиры будто растворились в воздухе. Чистый убыток 2023 года — 12,3 млн рублей. Сколько квартир «Технострой» выставил на продажу – тайна великая есть. Известны лишь впечатляющие параметры ЖК – пять 10-этажных домов с индивидуальным отоплением (в каждой квартире установлен газовый котел), парковкой и развитой инфраструктурой. Сдача обещана в конце 2024 года.

Стоят денег и те бонусы, которые к этим квартирам прилагаются. Во-первых, земля. Поскольку квартиры власти покупали для детей-сирот и переселенцев, земля под дома предоставлялась бесплатно. А должна была, если уж мы говорим о коммерческой компании, по итогам торгов.

Во-вторых, проектная документация. Разрешения на строительство домов на «Зеленой горке» выдавались еще в 2018 году, когда никакого «Техностроя» в помине не было. Получал их его бенефициар, «Госжилстрой», то есть и расходы на проектную и рабочую документацию нес он же. «Технострой» же пришел строить уже по готовому проекту.

В-третьих — социальная инфраструктура. Весной 2023 года муниципальные чиновники «Технострой» ставили другим застройщикам в пример как ответственный бизнес, уверяя, что компания за свой счет строит детский сад на 160 мест. Запланирована и новая школа на 275 учащихся. Хотя по факту это опять же бюджетные средства, причем, непонятно, как проведенные. Выручку компания, напоминаем, пока не демонстрировала.

На выходе получается схема, которая должна бы давно заинтересовать ФАС и прокуратуру. Государственная структура, в данном случае «Госжилстрой», создает некое дочернее ООО, которому обеспечивается режим наибольшего благоприятствования — и земля без торгов, и готовые проекты, и контракты по 44-ФЗ. Коммерческие компании с таким конкурентом даже не пытаются спорить. Они ищут, как бы благополучно завершить собственные ЖК и найти денег на соцобъекты, без которых в Саратовской области, такое ощущение, скоро нельзя будет построить не то что многоквартирный дом, а даже коттедж.

На таких дрожжах компания резво поднимается вверх по рейтингу, тесня независимых участников рынка. Ведь им таких преференций никто не обещал. Зато застройщику с государственными корнями прощается многое.

Сроки сдачи домов на «Зеленой горке» в конце декабря 2023 года оказались сорванными. Ввести дома «Технострой» попросту не успел. Но никаких санкций в отношении него не последовало.

А на очереди уже и застройка территории старого аэропорта. Которая тоже будет проходить под эгидой «Госжилстроя». Неужели на этой территории влиятельный родитель тоже найдет, где подзаработать его дочке, пока к бывшей воздушной гавани тянут водопровод за счет инфраструктурного бюджетного кредита?

Рукотворный хаос

Как же так вышло, что передача градостроительных полномочий в одни руки не уменьшила бюрократические препоны, а как раз наоборот? Ведь не секрет, что многие участники рынка, насмотревшись, чего стоит получить разрешение на застройку от муниципальных чиновников (как тут не вспомнить печальную историю Алексея Абасова) только приветствовали передачу разрешительных функций минстрою.

Судя по тому, как распределяются лакомые госконтракты, и кто обеспечивает микрорайоны детсадами и школами (а этих подрядчиков не так много и все они хорошо известны) в строительной отрасли Саратовской области выстроилась некая сетевая структура с профильным министерством во главе. Условные фавориты получают и разрешения на застройку, и контракты на соцобъекты практически без конкуренции, даже номинальной. Остальные выживают сами там, где им это позволяется. Механизм воздействия на упрямых застройщиков министерство уже отработало: судебный иск к муниципалитету, и вот ранее выданное разрешение на начатый дом уже под вопросом. Когда действующие разрешения, выданные администрациями Саратова или Энгельса, иссякнут, отрасль ждет полная власть минстроя с его широкими полномочиями казнить и миловать.

Сейчас, как свидетельствуют сами участники рынка, с оформлением разрешений происходит нечто из ряда вон выходящее. Например: состав пакета документов, необходимых для получения разрешения на строительство, определен нормами Градостроительного кодекса и самодеятельность в этой области исключается, но минстрой начинает предъявлять претензии к проектным решениям и техническим условиям. Застройщики уже начинают подозревать, что в недрах министерства сформирован некий черный список участников рынка, которым чиновники готовы вовсе перекрыть кислород.

Стоит вспомнить и непонятный простой с публикацией на сайте минстроя уже оформленных разрешений на застройку и ввод готового жилья. Муниципальные чиновники публиковали такие данные регулярно, как это и требует законодательств. Областные затянули процесс на месяцы, что потом бывший министр, ныне зампред Сергей Соколов объяснял техническим сбоем.

Ну а с фаворитами выходит вообще забавно. Например, совладелица «Техностроя» с долей 1% Елена Кулешова, согласно ЕГРЮЛ, строительным бизнесом ранее не занималась. Она значится соучредителем торговавшей цветами компании «Абсолют», которая в 2023 году самоликвидировалась, не показывая выручки несколько лет перед этим. С сентября 2024 года Елена Кулешова занимается розничной торговлей как ИП, а с лета прошлого года, оставив пост директора «Техностроя», возглавила компанию «Рамакс Экомир», которая занимается в Саратове производством мыла. Портфолио, мягко говоря, странное.

Впрочем, руководители «Техностроя» с июня по сентябрь 2023 года успели смениться аж трижды. Сначала, в конце июня, ушла с поста гендиректора Елена Кулешова, оставшись совладелицей, ее сменила Алла Головань. В начале сентября ее место занял новый гендиректор Владимир Илюшин, но он не проработал и месяца, сейчас «Техностроем» руководит Елена Дюкич.

Алла Головань, если смотреть по ЕГРЮЛ, предприниматель-универсал. В разные годы ей принадлежали компании, которые торговали зерном оптом, производили изделия из вулканизированной резины, торговали цветами и наконец сейчас экс-глава «Техностроя» владеет юридическим агентством «Кодек-С» (с пометкой «сведения недостоверны» и нулями в выручке). Последующие директора вообще не отметились до «Техностроя» ни в каком бизнесе, ни как собственники, ни как руководители, что наводит на мысль, что и собственник с долей в 1%, и руководство в «Технострое» на самом деле решений не принимают, а только им подчиняются. Кто же стоит за всем этим строительным «спрутом», давно уже стоило бы поинтересоваться компетентным органам.
Александр Яковлев