Черная пятница Михаила Балакина

За активами находящейся в стадии банкротства группы компаний «СУ-155» Михаила Балакина выстроилась настоящая очередь, хотя потенциальные интересанты стараются не афишировать стремление поучаствовать в разделе некогда крупнейшего девелопера в России.

Но отголоски этой борьбы время от времени становятся достоянием гласности, особенно когда один из претендентов получает часть «наследства» Михаила Балакина. Так, в конце ноября ВТБ получил участок на улице Бочкова, на северо-востоке Москвы, в рамках банкротства владельца площадки – компании «Калибровский завод». Ранее ГК «СУ-155» планировала возвести там жилой комплекс и даже успела продать часть еще не построенных квартир. До того стало известно, что подконтрольная «Россетям» Московская объединенная электросетевая компания (МОЭСК) уже несколько месяцев добивается передачи ей в управление распредсетевых активов ГК «СУ-155» в микрорайоне «Павшинская пойма». Перед этим МОЭСК планировала приобрести эти распредсети у девелопера за 251,5 млн руб., но сделке помешало начало банкротства ГК «СУ-155». «Раньше о покупке ГК «СУ-155» заявляла ГК «Мортон», которая теперь поглощена группой «ПИК», – напоминает управляющий партнер компании Heads Consulting Александр Базыкин.

Ни один из крупных застройщиков, к которым «Ко» обратился за комментариями, не признался, что интересуется покупкой активов ГК «СУ-155». Однако удалось выяснить, что по рынку ходят списки предприятий, которые могут быть распроданы. В него включен, в том числе, пакет банка «Российский капитал» в Щербинском лифтостроительном заводе (ЩЛЗ). «Владельцы активов не привлекают посредников для их реализации. Активы будут реализованы по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком, либо – в случае нахождения компаний в процедуре банкротства – с соблюдением конкурентных процедур, установленных федеральным законодательством о несостоятельности (банкротстве)», – категорично заявили в «Российском капитале». «У ГК «СУ-155» есть еще промышленные активы и земельный банк, стоимость которых уточняется», – перечисляет Александр Базыкин. Источник «Ко», знакомый с ситуацией, рассказал, что активы действительно предлагаются к продаже, хотя информация об этом тщательно скрывается. Он также не исключил, что с распродажей активов группы «крайне удачно» совпало задержание Марата Оганесяна, который курировал в «Российском капитале» достройку проблемных объектов ГК «СУ-155». Хотя, по официальной информации, предпринимателю вменяются в вину махинации на посту вице-губернатора Санкт-Петербурга, который он занимал до прихода в банк. Вовсе не обязательно, что Оганесяну могут быть предъявлены какие-то претензии в рамках его работы в «Российском капитале», но, по словам источника, он очень удобная кандидатура, на которую можно будет все списать, если злоупотребления при реализации активов ГК «СУ-155» выйдут наружу.

Из-под полы

«В отношении застройщика, АО «СУ-155», введена процедура наблюдения. Соответственно реализация активов общества в настоящее время возможна в соответствии с законодательством о банкротстве. По общему правилу – это продажа активов на торгах, – подчеркивает юрист московского офиса юридической фирмы «Ильяшев и партнеры» Иван Стасюк. – Но поскольку в данном случае речь идет о банкротстве застройщика, который привлек деньги граждан и обещал передать им квартиры, дольщикам в счет в погашения их требований могут быть переданы в собственность квартиры и объект незавершенного строительства».

«Летом 2015 г. «Российский капитал» завершил консолидацию активов ГК «СУ-155» на сумму 204 млрд руб. По предварительным оценкам, это 147 недостроенных домов в 14 регионах, а также непрофильные активы застройщика. Причем к продаже готовы только квартиры на сумму 7 млрд рублей, а остальные банку придется достроить самостоятельно за собственные средства (на это требуется 39 млрд рублей). Эти активы не будут проданы третьей стороне, так как банк уже начал достраивать эти объекты по утвержденному графику. Для этого уже специально создана компания-застройщик, СУ-151, подконтрольная «Российскому капиталу», – говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. По ее словам, что касается непрофильных активов застройщика (около 80 промпредприятий и инфраструктурных объектов), то они в основном находятся под арестом и другими обременениями, значит, прежде чем начать их реализацию, «Российскому капиталу» придется их выкупить. Именно поэтому процесс продажи идет медленно, хотя не стоит забывать, что консолидация была закончена относительно недавно. «Также хочу отметить, что непрофильные активы ГК «СУ-155» очень разнородны. Они включают в себя одновременно, к примеру, Серпуховский лифтостроительный завод и электрораспределительные сети в «Павшинской пойме». Конечно, одного покупателя на столь разные объекты найти невозможно», – отмечает Мария Литинецкая.

По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-новостройки» Натальи Шаталиной, можно назвать несколько наиболее интересных активов ГК «СУ-155», например, площадка на ул. Кирпичные Выемки, участок площадью 1,5 га на пересечении МКАД и Профсоюзной улицы. С большой вероятностью, эти активы будут проданы. И скорее всего, с продажей затягивать не будут, поэтому можно предположить, что продажа данных активов начнется в 2017 г. «Такие площадки могут быть потенциально интересны большому количеству застройщиков. На рынке Москвы мы сейчас наблюдаем высокую активность девелоперов, они постоянно ищут новые интересные площадки», – заключает эксперт.

Отрицательный баланс

До последнего момента никто не верил, что, будучи крупнейшим девелопером России, ГК «СУ-155» может в одночасье рухнуть. «Слишком большая, чтобы потерпеть неудачу», – говорили эксперты о ГК «СУ-155», напоминая, что она была включена в список системообразующих. То есть государство в случае возникновения проблем должно было оказать помощь застройщику. Так было в 2009 г., когда ВЭБ выделил группе «ПИК» кредит на $262 млн для реструктуризации долга перед Morgan Stanley Senior Funding. Но сейчас ситуация абсолютно иная: «Банкротство ГК «СУ-155» неизбежно, так как компании, входящие в нее, не могут удовлетворить все требования, предъявленные им кредиторами», – категорично заявил «Ко» представитель санатора ГК «СУ-155» – банка «Российский капитал». Более того, в пресс-службе банка рассказали, что проанализировали около 250 юридических лиц, так или иначе имеющих отношение к корпоративной структуре «СУ-155»: «В результате сложилось впечатление, что в ее основе лежат внутригрупповые займы и требования, которые специально формировались с целью введения компаний в так называемое контролируемое банкротство... Собственный капитал «СУ-155» отрицательный. Большая часть реальных активов оформлена в обеспечение полученных кредитов, и денежный поток от реализации данных активов будет направлен на покрытие долгов перед соответствующими банками-кредиторами».

По подсчетам экспертов, сегодняшняя стоимость сводных чистых активов «СУ-155» – минус 89 млрд рублей. В структуру группы на момент начала финансовых проблем входило более 70 предприятий, начиная от лифтостроительных заводов и заканчивая парикмахерскими. И это не считая земельного банка и значительного количества нераспроданных квартир. По самым скромным подсчетам, «наследство» Михаила Балакина стоит дороже 200 млрд руб. Откуда же тогда появился такой значительный минус? «Реализация необремененных активов ГК «СУ-155» не может быть осуществлена одномоментно и по ценам, равным цене их приобретения», – считают в  банке «Российский капитал». Иными словами, сейчас их, скорее всего, не удастся продать даже по той цене, по которой эти активы закладывались под получение кредитов.

Еще в начале 2015 г. «Ко» сообщал, что структуры Михаила Балакина ведут переговоры о возможной продаже лифтостроительных заводов, крупнейшим из которых является ЩЛЗ. Но затем 51% ЩЛЗ достался «Российскому капиталу». Естественно, что для кредитной организации это непрофильный актив, и он рано или поздно будет продан. Вопрос только в том, кто в условиях кризиса и падения спроса на жилую недвижимость готов будет вложиться в это предприятие.

Между тем вопрос дополнительного финансирования, которое может появиться в результате реализации активов ГК «СУ-155» принципиален для ее клиентов. По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Олега Бетина, всего по России проблемных объектов около 600, на ГК «СУ-155» приходится примерно четверть недостроев – 145 домов в 14 субъектах Федерации. В них «зависли» квартиры 31 000 дольщиков. Достраиваться объекты будут за счет продажи свободных квартир и реализации других активов группы, в том числе за счет выручки от реализации жилья, построенного на земельных участках, которые достались «Российскому капиталу» от нее в наследство.

При этом в правительстве признают, что санация ГК «СУ-155» оказалась делом куда более сложным и затратным, чем предполагалось изначально. В частности, за последние полгода стоимость достройки брошенных структурами Михаила Балакина объектов неуклонно росла. В феврале «Российский капитал» оценивал эти затраты в 39 млрд руб. В апреле источники в правительстве сообщали СМИ, что этот показатель вырос до 45 млрд рублей. А августе в «Российском капитале» заявили, что решение проблем дольщиков ГК «СУ-155» обойдется уже в 49 млрд рублей.

Дыра в бюджете

В начале осени стало известно, что правительство рассматривает возможность смены санатора ГК «СУ-155». Дело в том, что что «Российский капитал» едва-едва дотягивает до нормативов ЦБ, определяющих максимальную долю рисковых активов. Именно с этим было связано недавнее выделение банку 9,9 млрд руб. Санатор просто не имел права давать кредиты на завершение недостроев. Однако и эти деньги вскоре закончатся, предупреждают эксперты. «В настоящее время финансирование стройки идет по графику, в 2016 г. на достройку объектов будет направлено около 15 млрд руб. Реализация активов ГК «СУ-155» является важным и необходимым источником финансирования строительства. В настоящее время банк «Российский капитал» соблюдает все обязательные нормативы Банка России и не планирует нарушать нормативов в связи с финансированием проекта достройки объектов ГК «СУ-155», – заверили «Ко» в пресс-службе банка.

«Российский капитал» – один из крупнейших коммерческих банков страны, чистые активы которого оцениваются в 307,6 млрд рублей, а на достройку объектов требуется 39 млрд рублей. Действительно, это превышает допустимые Центральным банком нормативы по рискам, но банк уже докапитализирован на 9,9 млрд рублей, поэтому никаких проблем, скорее всего, не возникнет. К началу ноября уже введено в эксплуатацию 30 долгостроев ГК «СУ-155», – полагает Мария Литинецкая. Но Наталья Шаталина уверена, что денег на завершение объектов не хватит, именно поэтому и стоит ожидать распродажи активов ГК «СУ-155». Всего, по ряду оценок, на достройку понадобится около 40 млрд рублей, отмечает Александр Базыкин. Продав готовые квартиры, можно заработать 25–30 млрд рублей. «Разницу предполагалось компенсировать промышленными активами и земельным банком, но для этого, как уже было сказано выше, нужно, чтобы на земельных участках начали строиться новые объекты, а промышленные активы – загружаться новыми заказами. При этом с банком обсуждается как продажа существующих проектов, так и участие в новых инвестициях», – заключает Александр Базыкин. С этой точкой зрения согласен и генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. «Полагаю, требуется достаточно большой объем работы, как то: инвентаризация, оценка, создание некоего плана реализации. Допускаю, что полезным могут оказаться комплекс различных стратегий и комбинированный подход, включающий самостоятельное завершение проектов, банкротство одного или нескольких юридических лиц, продажу проекта другому оператору рынка», – говорит он.