Локомотив экономики
Франклин Рузвельт, возглавлявший США во время Великой депрессии, считал, что строительство скоростных дорог, пересекающих страну, улучшит экономику страны. Строительство хайвеев было начато в разгар мирового финансового кризиса, дорожное строительство должно было снизить уровень безработицы. Российские чиновники от строительства любят ссылаться на этот эпизод истории, мол, именно стройка – локомотив экономики, тянущий за собой десятки смежных отраслей, создавая дополнительные рабочие места. Однако реальная картина происходящего в этом секторе пока говорит об обратном.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), с января по сентябрь 2016 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», снизился на 4,4% по отношению к аналогичному периоду 2015 г. до уровня 3,993 трлн руб. Непрерывное снижение объемов строительства идет уже в течение 3,5 года подряд в сопоставимых ценах год к году. Это отражение негативных процессов в отрасли, говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко. По состоянию на сентябрь 2016 г. объем просроченной задолженности строительных компаний России составил 394 млрд руб. Это 25% от общей величины задолженности в 1,596 млрд руб., такой высокой просрочки не было. Для сравнения: в докризисный период (2013 г. – первая половина 2014 г.) доля просроченной задолженности колебалась в диапазоне от 5 до 8%. Страдают все участники процесса: и подрядчики, и девелоперы.
Жилья не хватает
Несмотря на экономический рост нулевых, средний размер жилплощади в России на человека за 10 лет (2005–2014 гг.) вырос незначительно: с 21 до 24 кв. м. Уровень обеспеченности россиян лишь в 1,5 раза выше позднесоветского и втрое ниже уровня жилищной обеспеченности граждан США, где на человека приходится 70 кв. м. По данным доклада аналитического центра при правительстве РФ, чтобы выйти на показатель 35 кв. м на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составить 70–80% имеющегося жилищного фонда.
По данным Федеральной службы государственной статистики, объем жилищного фонда в Российской Федерации составляет 3,3 млрд кв. м. То есть необходимо построить минимум 2,45 млрд кв. м. При нынешнем вводе (в 2015 г. был рекордный ввод – 85,3 млн кв. м) потребуется 29 лет.
Объем всего жилого фонда страны составляет более 3,5 млрд кв. м, или 62,9 млн индивидуальных домов и квартир. В частной собственности населения находится более 83% общего жилого фонда. Различные финансовые инструменты позволяют ежегодно привлекать на строительство жилых домов около 3 трлн руб., что составляет 20% от всех капитальных вложений в строительство.
Парадоксальная ситуация: спрос на жилье есть (по данным ВЦИОМа, более 23 млн российских семей хотят улучшить свои жилищные условия), деньги у населения есть (см. графики), но квартиры не продаются, объемы строительства падают, девелоперы банкротятся. Вопрос обеспеченности населения жильем является актуальным для большинства жителей, но проблемы связаны чаще всего не с отсутствием предложения жилья, а с его высокой стоимостью и, как следствие, невозможностью его приобрести, говорится в докладе аналитического центра при правительстве РФ.
Неопределенность в будущем, высокая стоимость жилья относительно доходов и дорогая ипотека сдерживают россиян от покупки новостроек. Снижение спроса – снижение рентабельности девелоперов. По данным РАСК, из 4850 застройщиков, которые активно строят на территории страны, 121 компания находится в одной из стадий банкротства (количество банкротов увеличилось за три месяца в 1,5 раза, на их балансе – около 4,5 млн кв. м жилья). Год назад началась санация самой крупной на тот момент строительной организации страны – «СУ-155». Банку «Российский капитал», который стал санатором, предстояло достроить 147 многоквартирных домов в 14 регионах России. Общую задолженность холдинга санатор оценивал в 315 млрд руб. при стоимости активов 204 млрд руб. То, что государство вовремя кинулось спасать «СУ-155», в итоге спасло рынок – невыполнение компанией обязательств перед дольщиками вызвало бы тотальное недоверие к застройщикам, лишив основного источника финансирования.
До кризиса рентабельность девелоперского бизнеса составляла 30–35% на рынке массового жилья и более 40–50% в сегментах бизнес-, премиум- и элитной недвижимости, а к середине 2016 г. она сократилась в 1,5–2 раза, считает управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. За последний год средневзвешенная цена за квадратный метр массового жилья снизилась на 11,5%, недвижимости бизнес-класса – на 3,1%. При этом себестоимость строительства за последние два года выросла минимум на 15–25%, и предложение сейчас превышает платежеспособный спрос. «Продажная стоимость новостроек по всей стране мало отличается от себестоимости строительства, похоже на принцип «за что взял, за то и продаю». Это происходит потому, что снижается платежеспособность населения, растут цены на стройматериалы и увеличиваются расходы на обслуживание банковских кредитов», – отмечает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
Подрядчики исчезают
«Мы на своих стройках наблюдаем катастрофическую ситуацию с подрядчиками, рынок серьезных крупных подрядчиков практически рухнул», – говорит гендиректор «Главстрой девелопмента» Иван Богатов. На протяжении всего 2015 года число банкротств значительно превышало показатели 2014 г., в 2016 г. ситуация продолжает ухудшаться, отмечает Алексеенко. За первое полугодие текущего года банкротами признано 1608 компаний, что практически вдвое превышает аналогичный показатель прошлого года – тогда было 870 банкротов. А по состоянию на 3 ноября 2016 г. вошли в одну из стадий банкротства 2636 компаний. «Среди компаний, ставших банкротами в 2016 г., как правило, преобладают опытные компании – 66% из них существуют не менее семи лет. Еще 32% компаний существуют от трех до семи лет, и лишь 2% – молодые компании, зарегистрированные менее трех лет назад», – указывает Алексеенко.
Подрядчиков лихорадит еще с Олимпиады. Тогда обанкротились «Инжтрансстрой» бывшего главы Госстроя Ефима Басина и НПО «Мостовик» Олега Шишова. В декабре прошлого года начата процедура банкротства «Трансстроя». Банкротятся крупные мостостроительные компании страны – петербургский «Мостоотряд-19», «Волгомост». Сократили портфели заказов УСК «Мост», ПК «Термосервис», «Сибмост», на грани банкротства «Стройгазконсалтинг» (бывший подрядчик «Газпрома», занимался дорожным строительством). За два года прекратили свою деятельность московские подрядчики НПО «Космос», «Мосинжстрой», «Горнопроходческих работ № 1». Помимо снизившегося госзаказа на подрядчиков повлияла и система работы с госконтрактами. Одна из ключевых проблем – некачественная проработка проектной документации, когда все риски несет подрядчик. «Сегодня у подрядчиков рентабельности выше 6% нет. Загрузка отрасли – 60%. В прошлом году было 63–64%. Это предколлапс», – комментирует ситуацию Илья Пономарев, входящий в общественный совет при Минстрое РФ. По его словам, пока были большие госзаказы, подрядчики держались. Еще пара лет в нынешних условиях – и генподрядчики могут исчезнуть как класс.
Коммерческая недвижимость
Проблемы есть и в секторе коммерческой недвижимости. «Вакантность в торговых центрах Москвы на начало 2014 г. составляла 2,8%. На фоне ввода в эксплуатацию рекордного объема торговых площадей и снижения спроса со стороны арендаторов показатель доли вакантных площадей удвоился и достиг 6% по итогам 2014 г. Это уровень сохраняется до сих пор», – указывает Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России.
На рынке ритейла вакансия несколько сокращается – к концу года она может составить 13% против нынешних 13,9%, говорит Сергей Гипш, управляющий партнер Knight Frank. По его словам, в этом году открывшиеся торговые центры сдаются значительно быстрее, чем в прошлом. А вот рынок инвестиций в нынешнем году покажет наименьшее значение, прогнозирует Гипш.
Годовое снижение ставок аренды в сегменте офисной недвижимости по сравнению с 2015 г. составило 15%, тогда как по сравнению с 2014 г. долларовые ставки упали в среднем по трем классам на 50%, продолжает Казанский. С начала 2016 г. номинированные в долларах и рублях запрашиваемые ставки аренды для новых арендаторов в целом стабилизировались. Два года назад в условиях начавшейся валютной турбулентности ритейлеры стремились обезопасить себя: выдвигались требования по фиксации валютного коридора или согласованию «рублевой» ставки, говорит Казанский. Также стороны пытались достичь согласия в отношении компенсации затрат на отделку, скидок на рекламу, сокращения маркетинговых платежей и т. д. В некоторых случаях собственники или управляющие компании были готовы отказаться от индексации ставок (как правило, на год) или на несколько месяцев предоставить льготную ставку аренды. Чуть позже основным инструментом регулирования арендных платежей становится процент от товарооборота.
Гипш прогнозирует, что в этом году вакансия в офисах снизится относительно прошлого года почти на 4% в классе А – с 24,4 до 20,2%. В 2017 г. вакансия еще несколько сократится – до 19%. Ставки в рублях продолжат незначительно снижаться, в этом году на офисы класса А они составили 24 200 руб. за 1 кв. м, в следующем, вероятно, будут 23 500 руб. за 1 кв. м в год.
Как выживают строители
Девелоперы в кризис выбирают совершенно разные стратегии, говорит управляющий партнер «Химки-групп» Дмитрий Котровский. Стратегии в последние 1,5 года самые разные: «Мортон» и «СУ-155» ушли с рынка; «Баркли» и ФСК «Лидер» перевели часть портфеля в более низкий ценовой класс; «Лидер-инвест» делает упор на точечную застройку; часть компаний устроили ценовые войны – как ЛСР и «Самолет-девелопмент», и практически все застройщики предлагают скидки и рассрочки. В 2016 г. размер официально заявленных скидок по рынку был примерно одинаков – порядка 5%, говорит Котровский.
Но лучше скидок, по его мнению, работала низкая цена на котловане. Если два года назад в Москве невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за 1 кв. м, то сейчас есть и за 100 000 руб., соглашается руководитель irn.ru Олег Репченко: «Строители ведут себя, как игроки нефтяного рынка: цена ниже, поэтому продать нужно больше. Возможно, это борьба за долю рынка».
«В докризисные годы с такой расчетной прибылью, как сейчас, большинство девелоперов не стали бы начинать новых проектов, – отмечает Литинецкая. – Но теперь те компании, которые не хотят сворачивать бизнес и терять долю на рынке, вынуждены адаптироваться к сложившимся условиям. Чтобы объект был прибыльным, компаниям приходится заниматься оптимизацией по всем направлениям, начиная от проектирования, закупки материалов, процесса строительства и заканчивая сокращением расходов на содержание офиса и аппарата». Она перечисляет уловки, благодаря которым застройщики повышают свои продажи: это сокращение метража квартир и появление новых типов жилья (евроформат, студии, микроапартаменты). Правда, жертвой такого компромисса стал комфорт покупателей: наименьший метраж квартиры зафиксирован в ЖК Cleverland – студия площадью 16,03 кв. м (2,39 млн руб.). Чаще застройщики начали прибегать к скидкам, в том числе и скрытым. А в сегментах дорогой недвижимости девелоперы готовы делать своим покупателям по-настоящему королевские подарки: например, покупатели трехкомнатных квартир в доме премиум-класса «Дыхание» получают в подарок жилье в Геленджике.
Что касается девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость, фокус их внимания сместился в область жилой. Даже традиционные девелоперы коммерческой недвижимости переключили свое внимание на жилую недвижимость как на менее рисковую и более доходную, соглашается Гипш. «С замедлением экономического роста привлекательность коммерческой недвижимости, сектора, традиционно номинированного в долларах, снизилась. По своим фундаментальным факторам сектор также начал вызывать вопросы – разве не странно обсуждать покупку коммерческой недвижимости по ставке капитализации 10–12%, когда стоимость финансирования в рублях выше?» – говорит Джеймс Корриган из «Сбербанк CIB».
Туманные перспективы
«Мы пытались быть smart и свой портфель заполнили всеми типами недвижимости, которые только возможны, в расчете на то, что мы справимся с любым кризисом. Но сегодня рынок в таком положении, когда резкие движения не приводят к результату, но мы все равно продолжаем строить и продолжаем заниматься инвестициями, девелопментом и управлением», – говорит Александр Тишков из группы «Сафмар». Однако он ожидает, что следующий год может быть сложным: в стране не лучшая ситуация со ставками, ключевой ставкой.
Макроэкономические показатели пока не дают оснований для надежд на рост платежеспособного спроса в обозримом будущем. Учитывая ситуацию с платежеспособным спросом, которую усугубляет огромный объем предложения жилья в Московском регионе, рынок недвижимости ждет медленное и поэтапное сползание цен вниз, считает Репченко. По его словам, характерного для классических кризисов дна рынка, за которым следует восстановление показателей, по всей видимости, не будет. Будут ступеньки: периоды активизации продаж на фоне существенного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания спроса, для выхода из которой потребуются новые корректировки стоимости жилья. Соответственно, попытки повышения цен в относительно благополучные периоды будут сокращать их длительность, и наоборот. Такая болтанка, по мнению Репченко, может продлиться в ближайшие год-два: в экономике не будет катаклизмов, рынок в ближайшие год-два стабилизируется и только потом начнет медленно расти.
По данным на 2014 г., плотность населения в России – 8,4 чел./кв. км, а в Москве и области (суммарно) – 409 чел./кв. км, что сопоставимо, например, с Голландией (405 чел./кв. км).
Экономическое оживление в жилищной сфере столичного региона и всей России в будущем может быть связано (как во многих рыночных экономиках мира) с ростом строительства недорогого жилья и объектов инфраструктуры и рекреации, говорится в отчете аналитического центра при правительстве РФ. Для того чтобы такое жилье пользовалось спросом, нужна доступная ипотека. Ипотечный кредит с двузначной ставкой сроком 10–15 лет неприемлем, считает Богатов. Он предлагает ввести государственный механизм софинансирования ипотечных займов с помощью ценных бумаг: «На депозитах у населения 33 трлн руб., а вся ипотека в этом году примерно составит 1 трлн руб. Даже если мы 3% этих средств привлечем через облигации, через ценные бумаги, то мы покроем потребность в ипотеке, в выдаче кредитов у всего строительного бизнеса».
Большая часть объектов жилой недвижимости приобретается населением за счет программ ипотечного кредитования. Например, в столице эта доля достигает 70%.
В общем объеме выданных кредитов ипотечные кредиты занимают около 50–60%. По расчетам «Русипотеки» на 1 января 2016 г., их доля в кредитном портфеле Газпромбанка – 70%, «ВТБ 24» – 51%, Россельхозбанка – 37%. В текущий кризис объем ипотечного кредитования снизился меньше, чем в кризис 2008–2009 гг.
«Рынку в целом нужны новые финансовые инструменты, соответствующие этим задачам, это большая работа по реформированию финансового рынка, который пока представлен, по сути, только рынком капитала. Пока эти инструменты не появятся, девелопер всегда будет работать на риске, на дорогих деньгах и, соответственно, не сможет принимать слишком больших рисков, и гармоничное развитие отрасли будет затруднено, – считает Пономарев. – Когда мы видим крупнейших застройщиков и подрядчиков, уходящих с рынка, заподозрить, что все были поголовно мошенниками, я не могу – со многими лично знаком, но ни на каких высоких трибунах не звучит как задача сохранение отраслевой рентабельности хотя бы на процент выше инфляции, а без этого бессмысленны любые требования по повышению эффективности».