Как ‟Пионер‟ Смольный обхитрил

Продлило, несмотря на возражения прокуратуры и на то, что фактически на этом участке строится вовсе не оздоровительное учреждение, а апарт-отель. То есть, элитное жилье. При этом до выпуска постановления Смольный проиграл три суда, так и не сумев доказать нарушение целевого назначения использования участка. У города нет рычагов контроля над соблюдением инвестсоглашений, констатируют эксперты.

В мае прошлого года Смольный выступил с заявлением о предстоящем разрыве инвестконтракта с компанией из-за нецелевого использования участка — вместо медицинского и оздоровительного центра застройщик начал возводить апарт-отель «Комаровский берег». Квартиры поступили в продажу. Однако вместо этого 7 февраля этого года правительство города продлило сроки строительства здания до конца 2015 года. Застройщик причины дипломатического успеха не комментирует.

Участок площадью 4,4 га в Зеленогорске, расположенный юго-западнее пересечения Спортивной улицы с Приморским шоссе, в 2010 году был предоставлен в аренду компании «Антарес-Стройинвест», зарегистрированной на генерального директора ГК «Пионер» в Петербурге Юрия Грудина. До ноября 2012 года компания должна была возвести на нем многофункциональный медицинский и оздоровительный центр и выплатить за это в бюджет Петербурга 89 млн рублей.

Застройщик приступил к стройке, но не медицинского центра, а апарт-отеля бизнес-класса с wellness-центром общей площадью 15 тыс. кв. м. Проект был анонсирован в мае 2012 года. Объем инвестиций в строительство оценивался в 750 млн рублей. В сентябре 2012 года компания получила разрешение на строительство и вскоре недвижимость вышла в продажу.

Удивительно, но несоответствие планов Смольного и реального использования участка первой обнаружила прокуратура. Ведомство потребовало от комитета по управлению городским имуществом расторгнуть инвестдоговор с компанией, а от службы Госстройнадзора — отозвать разрешение на строительство. К этому времени земляные и фундаментные работы на объекте были завершены на 70-80%, работы по созданию каркаса – на 60%.

Однако расторгнуть договор аренды с застройщиком у Смольного не получилось — в декабре 2013 года Арбитражный суд отказал КУГИ в соответствующем иске. Компания не смогла построить здание в срок по объективным обстоятельствам, все арендные платежи — выплатила, постановил суд. А вопрос соблюдения условий по функциональному использованию участка в деле не рассматривался. 28 февраля комитет подал апелляцию на это решение. Рассмотрение дела продолжится в апреле.

Зато судебная практика компании оказалась более успешной. В апреле прошлого года «Антарес-Стройинвест» обратился с иском к комитету по строительству с требованием продлить сроки строительства центра. И выиграл две инстанции. Суд отверг аргументы комитета по строительству о том, что к моменту истечения срока действия договора стройка была завершена менее чем на 10%, а целевое назначение объекта было изменено. «Вывод комитета об изменении целевого назначения объекта до окончания строительства и начала его эксплуатации является преждевременным и носит вероятностный характер», – решил суд. К вырубке более 400 деревьев на арендованном участке застройщик также отношения не и меет – это сделали какие-то злые, не связанные с ним физические лица, установил суд.

В итоге, в 19 февраля 2014 года застройщик заключил с комитетом по строительству мировое соглашение. Согласно документу, крайний срок завершения возведения объекта переносится на 31 декабря 2015 года, а полная стоимость аренды участка, начиная с 2010 года, обойдется компании в 230 млн рублей. Несмотря на заключение мирового соглашения, профиль строящегося здания изменен не был. Компания по-прежнему должна будет возвести медицинский центр, сообщили в комитете по строительству. В «Пионере» судебные успехи группы компаний не комментируют.

В КУГИ, в свою очередь, сообщили, что инвестор уже обратился в комитет для заключения дополнительного соглашения и продления договора аренды участка. Этот документ уже сформирован и направлен на подпись застройщику. Судебный спор, все еще продолжающийся в арбитраже, в ближайшее время будет урегулирован.

Впрочем, у Смольного действительно было не так много шансов отстоять свои интересы и разорвать договор с инвестором в суде, считает управляющий партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Денис Качкин:

«Практика нецелевого использования участков при строительстве апарт-отелей набирает обороты. И все чаще предприниматели получают поддержку в судах. Механизм правовой борьбы с этим явлением пока не найден». При этом даже после окончания строительства объекта, фактически не соответствующего первоначальному назначению участка, заказчик может через суд добиться принудительного подписания протокола исполнения инвестобязательств. Единственная возможность хоть как-то защитить свои интересы для правительства города – как можно четче прописывать обязательства инвестора в договоре, говорит эксперт.

На данный момент в Петербурге строится около десятка апарт-отелей, фактически – жилых домов без права получения прописки и социального обслуживания. Многие из них – в историческом центре или же за городом, на участках, изначально не предназначенных для строительства жилья.