Квартиры на колбасном фундаменте

Площадка, принадлежащая на юго-востоке Москвы одному из старейших в стране мясокомбинату, Микояновскому, может быть застроена жильем. Этот девелоперский проект вряд ли негативно повлияет на объемы производства предприятия, так как у него есть дополнительные цеха в черте города. Впрочем, бренд «Микоян», под которым выпускаются колбасы и другие мясные изделия, давно утратил былую популярность, считают конкуренты комбината. Поэтому сохранять выпуск колбас еще на одной площадке не имеет смысла.

Производственная площадка Микояновского мясокомбината на улице Талалихина в Нижегородском районе на юго-востоке Москвы может быть продана девелоперам под застройку жильем, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. Один из них говорит, что переговоры с владельцами площадки ведет девелопер Денис Бородако. Он может действовать в интересах группы ПИК, добавляет другой собеседник “Ъ”, знакомый с планами застройки площадки мясокомбината. В группе ПИК не комментируют эту информацию. Господин Бородако называет свое участие в переговорах рыночными слухами. На Микояновском мясокомбинате на запрос “Ъ” не ответили.

В последнее время Денис Бородако также сотрудничал с MR Group: он инвестировал в строительство жилых комплексов Hide в 1-м Сетуньском проезде и «Селигер Сити» в Ильменском проезде. Но в MR Group сообщили “Ъ”, что сегодня не рассматривают участок мясокомбината в качестве возможной площадки для застройки.

Цеха Микояновского мясокомбината на улице Талалихина были построены в 1930-х годах, а в 1990-х годах предприятие было приватизировано гендиректором Николаем Деминым и вошло в производственную группу «Эксима». В раскрытии информации «Эксима» говорится, что группе принадлежит 87,5% Микояновского мясокомбината, остальное — у ЗАО «Очаково-Лоджистик».

Собеседник “Ъ” в крупном производителе мясных изделий отметил, что владельцы Микояновского мясокомбината действительно ищут покупателей на площадку завода. Сейчас небольшие цеха компании находятся в другой части Москвы — на улице Пермской в районе Метрогородок на северо-востоке города. Поэтому, считает источник “Ъ”, застройка площадки на улице Талалихина не повлияет негативно на объемы производства компании. «Более того,— отмечает собеседник “Ъ”,— бренд "Микоян" сегодня мало кому интересен, он растерял свою былую популярность, продукция под этой маркой сейчас практически отсутствует в федеральных розничных сетях». По его словам, переносить производство колбас ради его сохранения в текущем виде смысла нет, потому этот бизнес проще закрыть.

Если участок мясокомбината будет продан, то будущему девелоперу достанется достаточно перспективный проект, говорят консультанты на рынке недвижимости.
По данным управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, промзоны сейчас занимают около 17% территории старой Москвы, и политика города ведет к их все более активной застройке. Например, на месте расположенной недалеко от мясокомбината промзоны «Серп и молот» сейчас реализуется жилой квартал «Символ» от «Дон-Строй Инвеста», еще одну соседнюю промзону — «Грайвороново» — застраивает группа ПСН.

Партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает стоимость 11,5 га, принадлежащих Микояновскому мясокомбинату на улице Талалихина, без разрешения на застройку в 3–4 млрд руб., а со всем пакетом необходимой документации — в 6–7 млрд руб. На месте завода можно построить около 300 тыс. кв. м жилья, из которых продаваемых будет примерно 200 тыс. кв. м. Инвестиции в такой процент консультант оценивает в 15–20 млрд руб., а выручку от реализации жилья — в 40–45 млрд руб. По данным директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, средняя стоимость жилья в комплексах, расположенных рядом с мясокомбинатом, составляет 230 тыс. руб. за 1 кв. м.

Застройщикам написали сценарий

Конъюнктура

В целом по России крупными застройщиками будет построено до конца 2020 года около 37 млн кв. м, что на 15% меньше показателей 2019 года. Такой прогноз содержится в опубликованном во вторник исследовании рейтингового агентства НРК. В этой компании рассматривают два варианта развития рынка первичного жилья до конца текущего года. Консервативный и самый вероятный сценарий предполагает замедление темпов продаж квартир в новостройках по итогам осени, и тогда по итогам года выручка крупных застройщиков сократится на 20%. Хотя, не исключают аналитики НРК, на фоне возросшей волатильности рубля в среднем новостройки к этому времени подорожают на 12%.

Позитивный сценарий, по версии НРК, предполагает сохранение роста выручки от продажи новостроек на уровне июня—августа 2020 года. По оценкам аналитиков, если в последние месяцы 2020 года застройщики покажут такие же темпы роста выручки, то их потери по итогам 2020 года будут минимальными — около 3%.