Минстрой в квадрате

Сколько стоит строительство квадратного метра жилья? Поиском ответа на этот вопрос озаботились в Минстрое. Так чиновники, похоже, начали задумываться о том, что с бесконечно дорожающим жильём пора что-то делать. Однако смогут ли в Минстрое заставить девелоперов опустить стоимость «квадрата», пожертвовав хотя бы малой толикой сверхприбылей, ещё большой вопрос.

«Мы ни разу не поднимали, как Министерство строительства, вопрос по доступности жилья. Пришло время внимательно посмотреть на все составляющие квадратного метра», – заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости.

Публичное признание в том, что министерство ни разу не поднимало вопрос о доступности жилья при том, что соответствующий нацпроект в стране реализуется уже около 10 лет, не просто стало сенсацией – при иных условиях это вполне могло бы стать поводом для отставки. Однако даже такое откровение выглядело слабым по сравнению с прозвучавшим далее: оказывается, даже себестоимость строительства жилья для Минстроя все эти годы оставалось чёрным пятном.

Что ж, похоже, девелоперское лобби в лице первого вице-премьера Марата Хуснуллина уже начало прикладывать все усилия к тому, чтобы тайна чёрного пятна так и не была раскрыта. Главным виновником роста стоимости квадратного метра вице-премьер объявил «необоснованно» дорожающие цемент и арматуру. Вот только о том, в какой именно степени цемент, трубы и арматура влияют на стоимость, г-н Хуснуллин предусмотрительно умолчал.

Оно и понятно: стремительно дорожающие стройматериалы уже не первый год отдуваются за рост цен на жильё. Правда, на поверку оказывается, что прямой причинно-следственной связи между стоимостью жилья и стройматериалами нет. Всё это лишь уловка, призванная прикрывать аппетиты девелоперов.

Порог жадности

Это может показаться удивительным, но реальную себестоимость строительства квадратного метра жилья не знает не только Минстрой, а вообще никто. На официальном уровне мониторингом этой величины вроде как занимается госкорпорация «ДОМ.РФ» под руководством Виталия Мутко. Только вот данные, которые они публикуют, взяты из проектных деклараций, размещаемых самими же застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства. Получается, что себестоимость квадрата оказывается такой, какой её видят сами застройщики.

Понятно, что эти данные не вполне корректны. Во-первых, цифры, указанные в проектных декларациях, и реальные затраты девелоперов, как правило, отличаются. Во-вторых, себестоимость строительства домов премиальных классов и массового жилья существенно разнится. При этом в мониторинги «ДОМ.РФ» попадают лишь усреднённые цифры.

Не афишировать свои реальные затраты застройщики предпочитают не только потому, что скрывают масштабы собственной жадности. Дело в том, что у банкиров есть определённые требования к маржинальности каждого проекта. Нет хорошей маржи – не будет и кредитов от банка. «Проектное финансирование получат застройщики с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%», – заявлял ещё в 2019 году тогдашний глава Минстроя Владимир Якушев. При этом девелоперы то и дело утверждают, что работают чуть ли не на грани рентабельности. «Маржа строительных компаний очень небольшая – от 10 до 15%, а в среднем, наверное, в районе 12%. Это реально немного», – сетовал президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский. Застройщики обычно жалуются, что их заставляют возводить в новых ЖК социальные объекты, что также снижает выгоду от проектов. Хотя о том, как на самом деле они выполняют свои обязательства по строительству школ, поликлиник и т.д., не понаслышке знает каждый покупатель квартир в «человейниках». В рекламном буклете может присутствовать вся инфраструктура, а вот по факту жильцы рискуют оказаться без детского сада, парковки и прочих обещанных застройщиком благ.

Цементная доля

Что касается цен на стройматериалы, то они действительно растут. Только вот влияние этого роста на цену квадратного метра явно преувеличено. Судите сами. В 2021 году, когда и чиновники, и застройщики хором кричали о небывалом росте стоимости стройматериалов, цены на арматуру на пике и правда выросли вдвое. Цены на столичные новостройки тогда повысились на 42%. Казалось бы, это логично. Только вот уже в начале 2022 года ранее подорожавшая до 58 тыс. рублей за тонну арматура подешевела до 42 тыс. рублей за тонну. Однако разве цены на квартиры опустились? Нет, они продолжили свой рост.

В том же 2022 году в компании СМ PRO подсчитали, что за минувшие 10 лет стоимость жилья на первичном рынке выросла как минимум в 2,4 раза, тогда как стоимость строительства – только в 1,6 раза. Также аналитики констатировали, что в 2020–2022 годах – время расцвета льготной ипотеки и разгона цен – застройщики заработали более 1 трлн рублей (за вычетом расходов на стройматериалы, оплату подрядчикам и т.п.).

Отсутствие прямой корреляции цен на стройматериалы и квадратный метр в очередной раз подтверждается ситуацией на рынке. Пока Марат Хуснуллин опять переживает о необоснованном росте цен на арматуру, квартиры перестали дорожать с прежней скоростью. В октябре средняя стоимость «квадрата» в стране выросла на 2,4%, тогда как в сентябре рост составлял 3,6%, подсчитали в «Циан.Аналитика».

Сами застройщики долю стройматериалов в структуре себестоимости квадратного метра обычно оценивают в 40%. Хотя независимые аналитики считают эту цифру завышенной как минимум в 2 раза. В любом случае даже 30-процентное подорожание того же цемента едва ли может привести к росту цен на жильё на 3–4% каждый месяц.

Минстрой и банкиры

Желание Минстроя разобраться в структуре себестоимости квадратного метра может стать первым шагом на пути к введению регулирования цен на рынке недвижимости. Напомним, что ещё весной этого года глава ведомства Ирек Файзуллин заявлял: девелоперам придётся пойти на снижение цен и найти компромисс с покупателями. Правда, с тех пор цены на квартиры успели ещё подрасти. Увеличилось и количество нераспроданных квартир. Но даже это не заставило застройщиков дрогнуть.

Сейчас, после повышения ключевой ставки ЦБ до 15%, на рынке заговорили о необходимости спасения ипотеки, являвшейся все последние годы единственным драйвером продаж. Так, по словам гендиректора «ОМ Девелопмент» Александра Пахоленко, которого цитирует телеграм-канал «Домострой», в условиях повышения ключевой ставки необходимо сохранить доступность ипотечных кредитов и установить определённый потолок цен на квадратный метр в новостройках. Расчёты себестоимости строительства жилья здесь могли бы очень пригодиться. С одной стороны, в Минстрое вряд ли дерзнут покуситься на прибыли банкиров и застройщиков. С другой – объявленную чиновниками себестоимость вполне можно будет презентовать в качестве независимых и объективных расчётов. Кроме того, если сегодня регулирование рынка де-факто находится в руках банкиров, которые объявляют девелоперам минимальный уровень маржинальности для получения проектного финансирования, то введение определённого потолка цен передаст бразды правления в руки Минстроя. А когда это чиновники отказывались от дополнительных рычагов воздействия на рынок, тем более такой насыщенный деньгами?

Конкретно

По факту девелоперская маржа существенно превышает даже требуемые банкирами немалые 20%. Мы решили провести расчёты на примере финансовых показателей одного из крупнейших игроков рынка – ГК «Самолёт». Как следует из опубликованной финансовой отчётности, за минувшие девять месяцев выручка девелопера составила 79,3 млрд рублей. Всего было продано 422,9 тыс. квадратных метров жилья.

По данным Союза инженеров-сметчиков, полная себестоимость строительства квадратного метра в октябре этого года в среднем по стране составила 75 283 рубля. А значит, на возведение 422,9 тыс. квадратных метров пришлось бы потратить всего 31,8 млрд рублей.

Более того, если взять за основу данные «ДОМ.РФ» (напомним, это себестоимость, предоставленная самими девелоперами), даже они не помогут нарисовать образ бедного застройщика, балансирующего на грани рентабельности. В октябре средняя медианная себестоимость строительства самого дорогого столичного «квадрата» составила 118,5 тыс. рублей. Для возведения 422,9 тыс. квадратных метров пришлось бы потратить всего 50 миллиардов.