Не выставить за дверь: что тормозит проект редевелопмента Ленэкспо

"Газпром" разморозил проект редевелопмента Ленэкспо, который анонсировал еще три года назад. Как рассказал «Фонтанке» генеральный директор «дочки» газового холдинга «ЭкспоФорум-Интернэшнл» Сергей Воронков, преображение площадки начнется в конце 2019 года. В первую очередь компания избавится от пустующих 1-го и 2-го павильонов. Но остальные семь зданий будут работать до 2021 года, пока Военно-морской салон не переедет в Кронштадт.

Структуры "Газпрома" стали совладельцами Ленэкспо в 2010 году. В 2014 году холдинг окончательно консолидровал владение площадкой, выкупив акции у Смольного и 573 миноритарных акционеров, среди которых были работники предприятия и петербуржцы, приобретавшие акции на ваучеры еще в начале 1990-х годов. Операционной компанией комплекса выступает АО «ЭкспоФорум-Интернэшнл». 

Дать площадке новую жизнь владелец пообещал сразу после запуска конгрессного центра «Экспофорум» в Шушарах в 2015 году. Предполагалось, что павильоны в Гавани снесут и вместо них возведут жилые дома, бизнес-центр, а также променад и яхт-клуб. Начать работы планировалось в 2017 – 2018 годах. Однако этого не произошло, зато у Ленэкспо появилось несколько крупных якорных арендаторов – Центр импортозамещения Смольного, Китайский бизнес-парк и самый большой в Европе ресторан кухни Поднебесной. 

Как стало известно «Фонтанке», в начале этого года "Газпром" решил вернуться к идее реновации площадки. На вопрос о том, что именно входит в первую очередь редевелопмента, в «ЭкспоФорум-Интернэшнл» не ответили. Но подробности проекта приоткрыли в Смольном: еще в январе компания представила его на суд КГИОП.

План реновации охватывает территорию около 20 га, ограниченную береговой линией Галерной гавани, Галерного ковша, Шкиперского канала и Невской губы, а также Шкиперским протоком, Наличной улицей, площадью Морской Славы. Таким образом, сюда войдет не только площадь самого конгрессного центра, но и участок на Шкиперском протоке, который был выкуплен на торгах Минобороны в 2010 году.   

Высотными доминантами квартала должны стать 11-этажная гостиница на 301 номер и 10-этажный многофункциональный центр. Первые четыре этажа в нем займет торгово-развлекательный комплекс, верхние — апарт-отель. Преемственность с прежним обликом Ленэкспо обеспечит элитный жилой комплекс, который будет точной копией здания Опытной авиационной станции, которое планируется снести. Компанию ему составят еще несколько пяти- и семиэтажных зданий бизнес-класса с видами на залив и Наличную улицу.

В таком виде проект получил одобрение КГИОП. Но, по информации «Фонтанки», затем собственник подверг план корректировке. Окончательный вариант, который утвердил глава "Газпрома" Алексей Миллер, предусматривает замену жилых зданий апарт-отелями, говорят в Смольном, – но по сути это будет жилье, предназначенное для сотрудников холдинга. 

Обновленный проект уже несколько раз обсуждался на совещаниях в Смольном. В частности, речь шла о том, как он будет сочетаться с соседними проектами редевелопмента — портом «Севкабель» и Морским вокзалом. «Сейчас Алексей Миллер, который уже значительную часть времени проводит в Петербурге, очень заинтересован в этом и других проектах развития», – говорит собеседник "Фонтанки".

Острой необходимости срочно запускать проект у "Газпрома" нет. Конгрессно-выставочное пространство в центре города приносит стабильный доход. Появление экспоцентра в Шушарах не оставило Ленэкспо без клиентов. Кроме того, скоро закроется на ремонт СКК, который также принимает у себя крупные мероприятия.  

По данным «ЭкспоФорум-Интернэшнл», в Гавани пустуют сейчас только первый и второй павильоны, остальные сдаются постоянным арендаторам или используются для проведения выставок. Так, четвертый павильон занял Центр импортозамещения и локализации, который курирует комитет по промышленной политике Смольного. Восьмой снимает Китайский бизнес-парк (среди учредителей Китайское общество Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургский государственный экономический университет и сам «ЭкспоФорум-Интернэшнл»), в шестом разместился китайский ресторан «Цинь». В третьем в июне появился спортивный комплекс с двумя футбольными мини-полями, которым управляет сам «ЭкспоФорум-Интернэшнл». Павильон 8-а арендует детский ледовый театр. Седьмой сдается под временные проекты. Договоры с большинством арендаторов заключены на год, с правом продления. К примеру, с Центром импортозамещения контракт продлен до конца 2019 года. Футбольный проект рассчитан минимум на 2 – 3 года.

В среднем ставка аренды в Ленэкспо составляет 930 рублей за кв. м в месяц. Общая арендопригодная площадь — 40 тыс. кв. м, в год площадка может приносить «ЭФ Интернэшнл» около 300 млн рублей. Для сравнения: всего в 2016 году компания заработала 2,6 млрд рублей. 

Арендаторы, опрошенные «Фонтанкой», съезжать пока не настроены. По словам главы комитета по промышленной политике Максима Мейксина, Центр импортозамещения продолжит работу как минимум до середины 2019 года, но может скорректировать формат: вместо постоянной площадки могут появиться временные тематические выставки. Переезд в Шушары комитет не рассматривает. «С учетом локации это было бы не слишком удобно», – сказал Максим Мейксин. «У нас договор на 11 месяцев с правом пролонгации. Сейчас вопрос о переезде из-за редевелопмента не стоит», – говорит исполнительный директор ассоциации «Китайский деловой центр» Кирилл Лесников. 

Кроме того, запуск редевеломента Ленэкспо может оставить Северную столицу без Военно-морского салона. Ранее сообщалось о переносе мероприятия в парк «Патриот» в Кронштадте. Но в июне 2019 года он все-таки пройдет в Ленэкспо. По словам источников «Фонтанки», руководство "Газпрома" внимательно следит за судьбой кронштадтского проекта, и во многом старт редевелопмента будет зависеть от его готовности. В АО «Морской салон» на момент публикации перспективы переезда из Ленэкспо не прокомментировали.

В оценке экономической эффективности проекта эксперты расходятся. «Жильё, безусловно, остаётся востребованным для Васильевского острова, равно как и качественный торгово-развлекательный комплекс, который на острове до сих пор отсутствует», – комментирует Андрей Бойков, партнёр Rusland SP. А вот в необходимости гостиниц эксперт сомневается. В Colliers International, напротив, считают, что отель будет пользоваться спросом как у индивидуальных, так и бизнес-туристов. «Сюда удобно добираться из любой точки города, а с появлением новой станции метро в районе Шкиперского протока и съезда с ЗСД транспортная доступность будущего проекта только повысится», – заключает Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг консалтинговой компании.

По оценке Colliers International, на 20 га в зависимости от класса объектов и плотности застройки можно построить от 200 до 400 тысяч кв. м недвижимости. Инвестиции в проект исчисляются десятками миллиардов. Срок окупаемости жилых проектов составит 3 – 4 года, многофункционального центра – 7 – 10 лет, гостиницы – не меньше 10 лет, считают в Rusland SP.

Справка:

Выставочный комплекс «Ленэкспо» был основан в 1968 году. Он занимает территорию 15 га в гавани Васильевского острова, на берегу Финского залива, и включает девять павильонов площадью 40 тысяч квадратных метров. Оператором комплекса является компания «ЭкспоФорум-Интернэшнл», входящая в холдинг "Газпром".