В рамках исследования «Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом» Tranio провела онлайн-опрос 268 компаний – партнеров рынка зарубежной недвижимости более чем из 30 стран. Большая часть респондентов представляют страны Западной и Восточной Европы. В исследовании участвовали также компании из США, Турции, Таиланда и других не европейских стран. Медианное количество респондентов на каждую страну – семь.
Кто инвестор
Согласно результатам исследования, в 2016 г. аудитория инвесторов среди россиян и русскоязычных граждан СНГ на рынках недвижимости за рубежом существенно расширилась. Доля респондентов, ответивших, что русские инвесторы составляют одну из основных категорий покупателей, увеличилась более чем в полтора раза – с 17% в 2015 г. до 27% в 2016 г. А вот доля тех, кто ответил, что русских «клиентов мало или совсем нет», снизилась почти вдвое – до 16% (с 29% в 2015 г.).
«Обращение к нам в сегменте коммерческой недвижимости Германии за прошлый год выросло примерно на 25%», – подтверждает Илья Гордон, основатель и управляющий директор компании Gordon Real Estate (специализируется на недвижимости Германии). Рост числа обращений от русских инвесторов на 10% отметили в компании Oracle Capital Group. «Значительно вырос интерес со стороны российских инвесторов к немецкой недвижимости», – говорит Антон Давиденко, руководитель департамента по работе с клиентами Oracle Capital Group. По его словам, за последние шесть месяцев количество таких запросов выросло на 40%. «Основным движущим фактором является потенциал роста после выхода Великобритании из Евросоюза, а также возможность привлечения дешевого финансирования. Но, делая ставку на Германию, наши клиенты не отказываются от инвестиций в Великобританию, а лишь перераспределяют свои активы», – говорит Давиденко.
Основные покупатели заграничной недвижимости – это предприниматели и владельцы бизнеса, говорят результаты опроса Tranio. Их доля среди клиентов у риэлторов составляет 81%. С этим согласны и опрошенные «Ведомостями» эксперты. Русские бизнесмены преимущественно выбирают объекты в Австрии, Чехии, Франции и Черногории. Обращаются к брокерам зарубежной недвижимости чиновники (18% клиентов) и звезды шоу-бизнеса (4%). Все они предпочитают покупать недвижимость в европейских странах.
Зачем домик за границей
До 2013 г. русскоязычные покупатели приобретали за границей в основном жилье, чтобы «жить самим», что-то вроде «дачи у моря» на зарубежных курортах, рассказывает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов. Люди не рассматривали недвижимость в качестве инвестиций, а просто тратили деньги. Стратегия поменялась в 2014 г. после девальвации рубля. «Мы заметили, что русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода. Недвижимость превратилась в способ сохранить капитал. Эта тенденция в 2016 г. стала еще более отчетливой», – говорит Качмазов.
Состоятельные россияне и граждане СНГ стали вкладывать деньги в заграничную недвижимость, чтобы диверсифицировать капитал и защитить его от рисков родных стран. Согласно исследованию Tranio, именно «экономическая и политическая стабильность» является основной причиной покупки недвижимости за границей. Ее отметили 42% респондентов. Причем по сравнению с 2014 г. доля назвавших стабильность главной причиной выросла на 25%. Стабильность русские инвесторы чаще всего ищут в Австрии, Чехии, Германии, США и Франции. С этим согласен Илья Гордон: «Инвестиции в Германию связаны как с финансовой мощью этого государства, так и с высокой покупательной способностью его населения, перешедшего после кризиса 2008–2010 гг. от традиций накопительства к активному потреблению».
Английская недвижимость хотя и не попала в исследовании в перечень стран, привлекательных с точки зрения политической стабильности, но, по словам Антона Давиденко, она также остается значимым вариантом для вложений. «Даже во времена самых страшных кризисов первой всегда восстанавливается английская недвижимость. Равнозначной [ей] альтернативе на карте мира пока не появилось», – говорит Давиденко.
Волнует наших сограждан и уровень налоговых сборов на недвижимость за рубежом – 7% опрошенных Tranio участников рынка указали «низкие налоги» в качестве основного мотива покупки объектов у русских.
Также важными мотивами инвестиций являются желание заработать на росте цен и получить вид на жительство (ВНЖ). Эти мотивы отметили 39 и 34% опрошенных соответственно. С целью заработать русскоязычные клиенты выбирают в основном объекты в Великобритании, Португалии и Таиланде. А вот в Болгарию, Грецию и Латвию едут на 100% за ВНЖ.
По словам Евгения Цикунова, генерального директора компании «Второй дом» (специализируется на оформлении ВНЖ и гражданства), ради получения ВНЖ русские инвесторы в основном покупают недвижимость в таких странах, как Кипр, Греция, Испания, Португалия, Латвия. «Интерес к Латвии сильно упал в 2015 г., количество сделок с недвижимостью для ВНЖ в разы отличается о того, что было в 2013 и 2014 гг. А вот интерес к Португалии, наоборот, постепенно начинает расти. В Болгарии планировалось снижение стоимости недвижимости для ВНЖ с 300 000 до 51 000 евро. Парламент Болгарии даже принимал закон в первом чтении, но окончательное решение по этому вопросу так и не было принято», – рассказывает Цикунов. Что касается бюджетов покупки недвижимости с целью получить ВНЖ, то Цикунов отмечает, что примерно половина клиентов делают свой выбор в рамках минимального порога стоимости, необходимого для ВНЖ (в Европе для инвестиционных программ он начинается от 250 000 евро). В сегменте коммерческой недвижимости бюджеты, как правило, выше в несколько раз. «Просто потому, что найти хороший объект коммерческой недвижимости, например, за 500 000 евро в крупных городах Португалии или Испании для получения ВНЖ очень сложно», – говорит Цикунов.
Сколько россиян уезжает за границу
Генеральный директор компании «Второй дом» Евгений Цикунов: «Чтобы ответить на этот вопрос, откроем статистику Евростата, в которой отражено количество граждан России, впервые получивших вид на жительство в Европе: 2013 г. - 73 170 человек, 2014 г. - 73 821 человек, 2015 г. - 73 528 человек. Из данных следует, что количество россиян, получающих ВНЖ в Европе, за последние годы не меняется. В то же время нам постоянно кажется, что число россиян, планирующих уехать, постоянно растет. Получение ВНЖ и переезд в Европу дело не быстрое, данный проект нельзя реализовать за считанные дни. По нашей практике, всех людей, которые интересуются жизнью за границей, можно разделить на три категории. Первая группа планирует переехать сейчас или когда-либо потом и начинает собирать информацию.
Вторая группа уже выбирает страну, подбирает недвижимость, выходит на сделку, начинает оформлять вид на жительство. Третья группа переезжает за границу. Причем переход из одной группы в другую может занимать немало времени, а может и вовсе не наступить. Евростат позволяет нам очень точно измерить вторую группу людей, тех, кто довел до конца идею с получением ВНЖ. А вот подсчитывать третью группу – самая большая сложность. Те, кто получил ВНЖ в Европе, могут так туда и не переехать. Почему россияне получают ВНЖ и второе гражданство за рубежом? Помимо традиционных причин (безвизовое перемещение, инвестиции, домик на море, в горах и т. д.) трендом последних лет стала налоговая эмиграция, желание инвестора стать неналоговым резидентом России. Связано это с обязанностью отчитываться по контролируемым иностранным компаниям и автоматическим обменом информации, к которому Россия присоединится с начала 2018 г.
Купить и сдать
Большинство русскоязычных инвесторов пока не готовы вкладываться в сложные девелоперские проекты. Менее 10% русскоязычных клиентов выбирают этот способ вложений, отмечают опрошенные риэлторы. Основные инвесторы в такие проекты – это профессиональные бизнесмены, отмечает Сергей Сандер, эксперт по вопросам инвестиций, бизнеса миграции и недвижимости за рубежом.
Большинство же покупателей останавливается на простом арендном бизнесе – покупке заграничных квартир, домов, отелей и помещений для магазинов. При этом квартиры и дома – самые популярные объекты для инвестиций (отметили 78% опрошенных). За такой недвижимостью русские едут в основном в Болгарию, Венгрию, Грецию, Португалию и Хорватию.
При этом большая часть русских покупателей заграничного жилья уже не готова платить за него слишком дорого. Русскоговорящие инвесторы за рубежом выбирают прежде всего «доступный вариант» недвижимости – недорогие дома и квартиры в теплых или экономически благоприятных странах, говорит Сандер. Согласно данным исследования, 50% риэлторов отмечают, что граждане России и стран СНГ предпочитают вкладывать в покупку домов и квартир не более 300 000 евро, выбирая при этом объекты в «недорогих» странах – Болгарии, Латвии, Греции, Черногории, Таиланде, Турции. «Недвижимость в бюджете до 150 000–300 000 евро привлекает гораздо больше покупателей, чем объекты за 1–3 млн евро и более», – говорит Сандер. Всего 2% опрошенных сказали, что русскоязычные инвесторы могут потратить на заграничное жилье более 3 млн евро. При этом страны, где выбирается такое жилье, не называются. Но к числу самых дорогих стран эксперты Tranio относят Великобританию, Францию и США.
Второй по популярности вариант для вложений – отели. Его указали 26% опрошенных. Гостиничная недвижимость востребована в основном в Австрии (82%) и Греции (60%). Однако по сравнению с 2015 г. число инвесторов, готовых вкладываться в отели, снизилось. «Стало меньше непрофессиональных инвесторов, которые хотят приобрести мини-отели. Такие клиенты переориентировались на апартаменты. При этом мы наблюдаем рост числа профессионалов, заинтересованных в покупке крупных и дорогих гостиниц», – говорит Качмазов. «Примерно каждый пятый-шестой запрос от инвесторов из России в Германии касается гостиничной недвижимости, тем не менее фактических сделок значительно меньше, чем, скажем, в сегменте объектов розничной торговли продуктами питания», – говорит Гордон.
Из тех, кто интересуется коммерческой недвижимостью, чаще всего выбирают помещения под супермаркеты и в основном в Германии (33%) и Австрии (18%), говорится в исследовании Tranio. По словам Качмазова, инвесторов привлекает в них высокая доходность (6%) и длительный срок арендных контрактов (15 лет).
А вот интерес к кафе и ресторанам снизился вдвое – с 12% в 2015 г. до 6% в 2016 г. Это произошло из-за роста профессионализма инвесторов – стало меньше тех, кто ожидает высокую доходность, не планируя при этом вести бизнес самостоятельно, поясняет Качмазов.
На коммерческую недвижимость русские покупатели готовы в среднем потратить от 1 млн до 3 млн евро, заявили 43% участников исследования. Объекты по такой цене выбираются в странах со средним уровнем цен – Австрии, Чехии, Германии, Италии, Испании. Другие данные приводит Гордон. По его словам, из-за роста ставок на коммерческую недвижимость выросла и средняя стоимость сделки. Например, в Германии, по его словам, сделки совершаются в диапазоне от 4,8 млн до 12 млн евро. В исследовании Tranio всего 4% опрошенных говорят, что их клиенты готовы тратить на зарубежную коммерческую недвижимость более 10 млн евро.
Сколько можно заработать
Заработать много на вложениях в европейскую недвижимость не получится – доходность от аренды в ликвидных европейских странах низка. Это начинают осознавать русскоязычные инвесторы, придерживающиеся ранее завышенных ожиданий доходности. Доля риэлторов, чьи клиенты рассчитывают получить от сдачи в аренду дома или квартиры более 8% годовых, сократилась с 35% в 2013 г. до 20% в 2016 г. Для коммерческой недвижимости такой показатель составляет соответственно 55 и 36%.
«Качественные ликвидные объекты в центральных локациях крупных городов приносят в среднем 3–5% годовых. Доходность выше 7% подразумевает периферийную локацию, низкую ликвидность и повышенные риски», – говорит Качмазов.
«За последние два года ожидания инвесторов из России стали намного более реалистичными», – говорит Гордон, отмечая, что клиентов с завышенными представлениями о доходности недвижимости за границей «практически не осталось». Сандер также поясняет, что все больше российских клиентов умеривают свои аппетиты относительно доходности на фоне экономического спада в России и санкций. «Для девелопмента они готовы принимать реальную доходность в 10–15% годовых (вместо 20%), для коммерческой недвижимости – 4–6% годовых (вместо 7–10%)», – говорит Сандер.
И все же, согласно исследованию, в большинстве европейских стран покупатели недвижимости рассчитывают получить почти максимальную доходность от своих инвестиций – до 8%. К примеру, в Германии диапазон доходности 4–8% набрал 56% для жилья и 70% для коммерческих объектов. В коммерческой недвижимости Германии (новостройках) начальная доходность составляет 5,5–6% годовых, а чистая прибыль – 4,2–4,5% годовых, говорит Гордон, отмечая, что речь идет о соотношении арендных платежей и контрактной стоимости объекта без учета расходов на приобретение и содержание.
Ожидаемую доходность более 8% опрошенные риэлторы особенно часто отмечали в Таиланде (60% респондентов в сегменте жилья и 80% – в сегменте коммерческой недвижимости). Это может быть связано с тем, что доходность недвижимости в этой стране в целом выше по сравнению с европейской, так как инвесторы рассчитывают на премию за риск, говорится в исследовании. По данным сайта Numbeo, жилье на Пхукете приносит в среднем 5–6%, в то время как на популярных рынках Евросоюза этот показатель равен 3–4%.
Где взять денег
Русскоязычные инвесторы стали все больше ценить достоинства европейской кредитной системы и активнее использовать кредит как инструмент финансирования сделок. По сравнению с 2015 г. на 3% выросла доля риэлторов, отмечающих, что их клиенты берут ипотеку на покупку зарубежной недвижимости. «Там, где дают кредиты на хороших условиях, большинство инвесторов стремятся это использовать», – говорит Качмазов. Например, много покупателей, берущих в кредит недвижимость в Австрии, Германии и Испании. «Во многом из-за того, что в Германии нерезидентам доступна ипотека под 1,5% годовых, эта страна стала одним из лидеров по притоку инвесторов из СНГ», – отмечает Георгий Качмазов.
А вот в Венгрии, Греции, на Кипре, в Хорватии, Черногории и Таиланде русскоязычным покупателям почти невозможно получить ипотеку. К примеру, в Венгрии большинство банков не выдают кредит гражданам стран, не входящих в Евросоюз.
Но в тех случаях, когда наши соотечественники все же берут за границей кредит, доля заемных средств в среднем составляет 40–60% от стоимости объекта (52% респондентов).
Тренд последнего времени – «клубные сделки», когда инвесторы объединяются в реализации проекта. Такие сделки рассматриваются все чаще, чтобы снизить риски, говорит Давиденко. По его словам, «наиболее эффективны эти модели, когда в проекте участвует не более трех инвесторов».
Трудности инвестиций
По словам риэлторов, самая большая трудность, с которой сталкиваются их клиенты, выходя на рынок зарубежной недвижимости, – это подбор подходящего объекта. В исследовании Tranio с этим согласен 41% участников рынка. Все сложнее становится найти недвижимость для инвестиций – из-за большого числа инвесторов на рынке почти нет хороших объектов по разумным ценам и за них идет ожесточенная борьба, говорит Качмазов.
Кроме того, неблагоприятно сказался и отзыв лицензий у целого ряда российских банков в 2016 г. Вследствие этого зарубежные банки ужесточили процедуры выдачи кредитов нашим согражданам, у которых также появились сложности и с переводом денег за покупку. Если в 2015 г. эти сложности у русских клиентов отмечали всего 4% риэлторов, то в 2016 г. об этом говорят уже более 20% риэлторов. Особенно высокие требования к заемщикам стала предъявлять Великобритания. Также сложно получить кредит на Кипре и в Таиланде. Также Таиланд лидирует и в категории «Сложно убедиться в надежности продавца» (44% опрошенных) – рынок этой страны менее прозрачен по сравнению с европейским и американским.
«По нашим прогнозам, в 2017–2018 гг. россияне все больше будут узнавать о коллективных инвестициях (краудфандинге) и фондах недвижимости. Постепенно станут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент проекта», – заключает Качмазов.