Рынок недвижимости США закроют от россиян

Американские сенаторы, добивающиеся ужесточения санкций в отношении России, решили ограничить доступ россиян к рынку недвижимости. В новом законопроекте они обязывают компании, страхующие сделки с жильем в США, информировать Минфин о выходцах из России, скупающих в Штатах дорогостоящие апартаменты. Это создаст дополнительные сложности фигурантам санкционного списка.

Для россиян могут быть введены дополнительные ограничения на покупку высокобюджетной жилой недвижимости в США. Об этом говорится в тексте законопроекта о новых санкциях в отношении России, который был подготовлен республиканцами Линдси Грэмом, Робертом Менендесом, Кори Гарднером и Беном Кардином (см. “Ъ” от 8 августа). Если документ будет утвержден, то у Минфина США будет 90 дней на разработку документа, обязывающего страховые компании предоставлять чиновникам данные о россиянах и подконтрольных им компаниях, покупающих высокобюджетную жилую недвижимость в стране. В документе указывается, что раскрытию будут подлежать данные о россиянах—бенефициарах компаний в случае, если они контролируют более 25% юрлица. Авторы законопроекта не уточняют, какая именно недвижимость будет считаться элитной. По их замыслу Министерство финансов может установить эту планку самостоятельно.

Партнер юридической компании «НАФКО-Консультанты» Ирина Мостовая объясняет, что при заключении сделок с жилой недвижимостью в США страховые компании традиционно играют значительную роль. По ее словам, в стране широко распространен институт титульного страхования: от рисков потери приобретаемого имущества в результате действий третьих лиц или предшествующих сделке событий, которые могут привести к его отчуждению. «Если приобретаемая недвижимость была получена предыдущим владельцем с нарушением закона или на нее может быть обращено взыскание, то титульная страховка позволит новому владельцу возместить потери»,— объясняет госпожа Мостовая. Поэтому, добавляет она, страховщики традиционно запрашивают у клиентов большой объем информации.

По данным Национальной ассоциации риэлторов (НАР) США, с апреля 2017 года по март 2018 года иностранные инвесторы суммарно вложили в жилую недвижимость страны $121 млрд, что на 21% меньше по сравнению с предыдущим аналогичным периодом. В своем отчете аналитики называют в числе причин спада рост стоимости недвижимости, укрепление доллара и рост политической напряженности. Россияне не входят в число наиболее активных покупателей жилья в США, отметили в НАР. Там лидерами по объему сделок называют граждан Китая ($30,4 млрд), Канады ($10,5 млрд), Великобритании ($7,3 млрд), Индии ($7,2 млрд) и Мексики ($4,2 млрд). При этом, согласно расчетам НАР, в 2017 году в Майами на долю россиян пришлось 2% сделок с жильем, что фактически соответствует аналогичному показателю последних шести лет.

Консультант департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Екатерина Никитина говорит, что спрос на высокобюджетную недвижимость в США остается стабильным. Она называет в числе популярных локаций помимо Майами Нью-Йорк и Лос-Анджелес. По данным эксперта, на Манхэттене состоятельные россияне приобретают апартаменты за $2–4 млн, если речь идет о готовом проекте, и от $1 млн в строящихся комплексах. По данным Knight Frank, в Лос-Анджелесе среди россиян пользуются спросом как небольшие апартаменты в бюджете $2–3 млн, так и виллы в бюджете от $15 млн.

Управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов считает, что сейчас по сравнению с 2013 годом интерес к элитной жилой недвижимости в США среди россиян сократился в десять раз. «Но причиной стали не столько санкции, россияне все реже вкладываются в дорогое жилье из-за высоких затрат на его содержание»,— объясняет он.

Ирина Мостовая предполагает, что инициатива республиканцев вызовет серьезные проблемы лишь у россиян, включенных в санкционный список США. «При этом законопроект не имеет обратной силы, то есть если договор страхования заключен до его вступления в законную силу, то страховщик может отказать в предоставлении казначейству информации о страхователе»,— резюмирует партнер Herbert Smith Freehills Алексей Панич.