Первая программа сноса пятиэтажек была утверждена в 1999 г. Первоначально 1722 приговоренных с сносу дома планировалось демонтировать за 10 лет, но процесс не закончен и за 18 лет: осталось снести еще 71 хрущевку. До 2007 г. реконструкцией кварталов пятиэтажек занимались девелоперы по инвестконтрактам с городом: они расселяли пятиэтажки, строили новые дома, в которых 30% квартир отдавали под переселение, а остальное продавали.
В 2009 г. программа забуксовала – по экономическим причинам и из-за изменения законодательства. Например, в Земельный кодекс были внесены изменения, по которым земля инвесторам могла предоставляться лишь на аукционе. Инвесторы потеряли возможность строить на этих участках; они могли только за свой счет строить стартовые дома и самостоятельно договариваться с собственниками квартир в пятиэтажках, чтобы их переселить. Многие отказались от реконструкции пятиэтажек. В последние годы этим занимались лишь несколько девелоперов – группа ПИК, «Галс», «Крост», а основной объем работ по первой волне сноса выполняет сам город силами УГС.
Продление программы сноса практически невозможно, делал вывод всего несколько месяцев назад заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «При ее реализации мы столкнулись с рядом трудностей: во-первых, отсутствие земли, во-вторых, часть жителей категорически отказывалась переселяться в другие дома. В-третьих, это требует колоссальных ресурсов. Поэтому если смотреть по совокупности, то новая программа практически нереализуема и потребует каких-то очень неординарных решений», – резюмировал он.
Невозможное возможно
Тем не менее идея сноса всех хрущевок в Москве начала активно обсуждаться в мэрии в конце прошлого года, рассказывают собеседники в мэрии. Месяц назад она была подана как инициатива снизу: 7 февраля муниципальные образования Москвы попросили мэра Москвы Сергея Собянина продлить программу сноса пятиэтажек.
Глава муниципального округа Пресненский Петр Петров объяснил обращение трудностями, возникшими при проведении капитального ремонта некоторых домов: пятиэтажные дома 60-х годов постройки имеют конструктивные особенности. Именно этим доводом руководствовался и Собянин: «Балконы <...> кроме как их срезать, больше никак не отремонтируешь. Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов, и, чтобы их отремонтировать, надо выломать все стены <...> Канализация вмонтирована в стены между квартирами».
Жители многих панельных пятиэтажек просят и муниципальных, и городских депутатов переселить их, уверяет депутат Мосгордумы Павел Поселенов.
На самом деле программа капремонта в городе фактически провалилась, считает близкий к мэрии источник. По данным Росстата, жилищный фонд Москвы составляет около 234 млн кв. м, и, судя по данным городской программы «Жилище» на 2012–2018 гг., половина жилых домов в городе нуждается в капремонте. Городу же удалось отремонтировать только несколько десятков домов. Средств фонда капремонта многоквартирных домов Москвы, формирующегося за счет отчислений жителей, недостаточно для масштабной реконструкции кварталов, а другие средства на эти цели город по федеральному законодательству тратить не может, объясняет собеседник «Ведомостей». Представитель комплекса ЖКХ на вопросы «Ведомостей» не ответил.
Да и вообще когда город стал считать инвестиции в капитальный ремонт, то обнаружил, что дешевле построить новое жилье, знает федеральный чиновник. Ну и просто перед выборами – президента и мэра, – назначенными на 2018 г., ничего лучше не придумали, иронизирует другой федеральный чиновник.
Политика была даже более важным фактором при решении о сносе пятиэтажек, чем экономика, сходятся во мнении многие собеседники «Ведомостей».
Все ранее проводимые Собяниным реформы, такие как благоустройство улиц, парков, были ориентированы на средний класс, однако нужного электорального эффекта не давали, рассуждает директор по исследованиям фонда ИСЭПИ, политолог Александр Пожалов. Наоборот, другие группы горожан были разочарованы, например, реформой здравоохранения и торможением социальных жилищных программ. Новая же программа сноса ветхих пятиэтажек – это обращение к семьям с невысокими доходами, которые не могут улучшить качество своего жилища с помощью рыночных механизмов, считает эксперт.
Это федеральная программа, важная и для выборов президента: Владимир Путин традиционно набирает в Москве меньше всего голосов, это и хотят исправить, подчеркивает близкий к федеральному правительству человек. Именно президентская поддержка позволит найти те самые неординарные решения для массового сноса пятиэтажек, которых не хватало Москве раньше. Теперь у Собянина есть разрешение менять федеральные законы так, как ему нужно, говорят источники «Ведомостей».
Стройка по новым правилам
Что хочет изменить город? Для начала надо найти основания, чтобы расселять такие дома, объясняет федеральный чиновник. Действующее законодательство позволяет сносить только дома, которые признаны непригодными для проживания, аварийными, уточняет адвокат бюро «Деловой фарватер» Роман Терехин. Большинство же пятиэтажек в Москве таковыми не являются, поэтому их жители платят взносы на капитальный ремонт.
Неосвоенный сегмент – промзоны
От 50 млн до 60 млн кв. м недвижимости можно построить в промзонах столицы, сообщил на прошлой неделе заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. Но только если будут реализованы все проекты, добавил он. Пока же до реальной стройки доходит только 30% «градостроительных решений» по реорганизации промышленных территорий. Между тем город разрешил увеличить плотность застройки промзон с максимальных 10 000 кв. м до 15 000 кв. м на 1 га. Там же, где владельцы промзон готовы строить офисы и технопарки, т. е. создавать новые рабочие места, ограничения вообще сняты, сказал Хуснуллин. По московской программе реновации промзон предполагается реорганизовать 4300 га промышленных территорий из имеющихся 18 800 га.
Второй этап сноса пятиэтажек может растянуться на 20 лет, предупреждал руководитель департамента строительной политики Москвы Сергей Левкин. Сегодня город строит 3 млн кв. м, для расселения ему нужно фактически удвоить темпы, считает учредитель девелоперской S.Holding Алексей Шепель, во время первой волны сноса пятиэтажек бывший начальником управления градостроительных программ жилищной политики в правительстве Москвы. Для ускорения необходимо изменить правовые документы, регулирующие градостроительные нормы, и Собянин уже попросил президента помочь с этим.
«Если действовать по сегодняшним нормативам, они хороши для застройки в чистом поле. Но для таких проектов они значительно удлинят и усложнят процессы строительства», – объяснял Собянин.
Чтобы построить дом, необходим год, а на подготовку граддокументации – два года, чтобы обновить гигантский объем жилья, процесс необходимо ускорить, поэтому город будет лоббировать изменения законодательства, позволяющие оперативно принимать решения, говорит источник в мэрии. Подготовкой такого законопроекта, по его словам, уже занимается аппарат мэра во главе с заммэра Анастасией Раковой.
Сейчас на федеральном уровне обсуждается концептуально, будет отдельный закон или поправки к существующим нормативным актам, говорит один из федеральных чиновников. Основная дискуссия идет вокруг того, сколько полномочий будет передано городу. Скорее всего для реализации этой программы Москве полностью передадут функции по техническому регулированию в строительстве, знает собеседник «Ведомостей». По сути, Москва сможет сама разрабатывать для проекта сноса пятиэтажек правила проектирования, строительства и эксплуатации всех видов недвижимости и коммунальной инфраструктуры. В этом случае многие нормативы могут быть изменены – вплоть до срока эксплуатации строительной техники, говорит источник в мэрии.
Что можно, попытаются решить без изменения федерального законодательства. «Оптимизацию и упрощение» требований по самому сложному для застройщиков процессу – технологическому подключению к инженерным коммуникациям – Москва уже обсуждает с федеральными сетевыми компаниями, говорил Левкин.
Программа по расселению пятиэтажек рассчитана только для Москвы, поэтому править Градостроительный кодекс и делать общие правила игры для всей страны нет нужды, говорит федеральный чиновник.
Выгодный снос
Для мэрии проект по сносу пятиэтажек пока кажется очень выгодным. Взявшись за него, Собянин решит сразу несколько задач: запустит позитивный проект накануне выборов, ликвидирует старый жилой фонд, получит свободные площадки под строительство и даже защитит бюджет, считают эксперты.
Этот проект хорошо скажется на электоральной ситуации, причем и на муниципальном, и на президентском уровне, считает политолог Дмитрий Орлов. Для целевой аудитории даже заявленные планы – однозначно позитивный фактор, поэтому будет серьезный электоральный эффект, объясняет Пожалов. Если на пост мэра выдвинется Собянин, то новая программа добавит ему 15% электоральной поддержки, а на президентских выборах она прибавит кандидату примерно 7% голосов, полагает Орлов.
Масштабные инвестиции в расселение пятиэтажек Москве были нужны в том числе и для того, чтобы обезопасить бюджет от притязаний федерального центра, считает источник, близкий к мэрии. В 2016 г. Москва получила рекордный доход – 1,852 трлн руб. Федеральный центр изыскивает все новые возможности для пополнения бюджета. Так, из-за увеличения федеральной доли налога на прибыль с 2 до 3 п. п. из 20% с целью перераспределения денег на поддержку бедных регионов Москва в 2016 г. потеряла порядка 28 млрд руб. Эта норма будет действовать еще три года. Собянин критиковал ее, называя политическим шагом по принципу «отнять и поделить». Огромные затраты на вторую волну реновации пятиэтажных районов будут хорошим аргументом против других решений, отнимающих доходы Москвы.
Впрочем, когда-нибудь Москва сможет и заработать на расселении пятиэтажек. После того как первая волна переселения завершится, у Москвы появится большое количество свободных площадок. Все они позднее будут проданы на торгах инвесторам, говорит источник в мэрии. Это большие объемы – квартал пятиэтажек занимает до 30–40 га, и многие из них находятся в обжитых районах, недалеко от метро.
Каждая освобожденная площадка будет рассматриваться индивидуально – единой формулы ее застройки нет, говорит московский чиновник. Теоретически на высвобожденных площадках плотность застройки может вырасти в 2,5–3 раза – нынешние городские нормативы предусматривают около 25 000 кв. м на 1 га. Сейчас пятиэтажки занимают 8000–10 000 кв. м на 1 га, рассуждает чиновник.
Примерно так же произошло и в первую волну сноса. На месте 6,1 млн кв. м. пятиэтажек построено 21 млн кв. м жилья, указывает чиновник мэрии. Уплотнение шло с коэффициентом 3,3.
Именно в этом уплотнении заключаются основные риски для города и его жителей. Возможный рост плотности населения в столице настораживает, говорит Янков. «В Москве плотность населения и так очень высокая, превышающая аналогичные показатели городов Европы и Северной Америки и сопоставимая с такими городами, как Мехико, равняться на который не хотелось бы, – указывает эксперт. – Недостаток дорог и внеуличных коммуникаций будет еще выше».
Житейский вопрос
После сноса пятиэтажек в новые квартиры переедет 1,6 млн человек. Из них на большую площадь могут претендовать только очередники, которых в хрущевках около 25 000 – почти 35% от общего числа очередников в городе, рассказывает человек, близкий к департаменту имущества. В среднем считается, что в одной семье три человека. Городской норматив по обеспечению жильем – 18 кв. м на одного члена семьи. Таким образом, для расселения очередников, проживающих в пятиэтажках, необходимо порядка 1,35 млн кв. м.
Но даже неочередники будут довольны переездом, полагают чиновники. Собственники квартир по федеральному и московскому законодательству при переселении из пятиэтажного ветхого жилья могут рассчитывать на равноценную квартиру либо денежную компенсацию. Однако это будет более комфортное жилье, подчеркивает чиновник мэрии.
«Например, никто сегодня не проектирует кухни в 5–6 кв. м, как было в 60-е гг. прошлого века; ванные комнаты, входные группы – все это больших размеров, и каждая семья увеличит свои квартиры минимум на 5–10 кв. м», – утверждает чиновник мэрии. Сейчас по факту в пятиэтажках в среднем на человека приходится по 5 кв. м, а в новых домах должно быть от 18 до 35 кв. м, рассуждает гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин.
Но современные панельные серии домов даже слишком просторны: однокомнатные квартиры в них по площади намного больше однушек в хрущевках. И еще во времена Лужкова девелоперы жаловались, что им невыгодно переселять жильцов пятиэтажек в такие дома. С другой стороны, самые распространенные панельные серии многоэтажек тоже отчасти устарели – к некоторым есть претензии по уровню звукоизоляции и теплопроводимости. Нужно искать золотую середину.
Собянин уже дал поручение
Москомархитектуре спроектировать для второй волны реновации новые дома, которые должны быть по качеству «не хуже сталинских». Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов не стал комментировать этот вопрос.
По логике, новые дома должны быть не монолитными, а современными панельными, считает Шепель из S.Holding. Монолит дороже панели в 1,5 раза и строится два года, тогда как панель – 6–9 месяцев, объясняет он.
Какие есть риски для жителей? Действующее законодательство позволяет переселять жителей сносимых домов в любой район в пределах административного округа, напоминает Терехин. Таким образом, бывший жилец пятиэтажки может оказаться в менее благополучном районе с худшей экологией и менее развитой инфраструктурой. По этой причине много жителей уже запланированных к сносу домов не желают переезжать, и выселять их приходится на основании решения суда. Чтобы зафиксировать свои обещания, власти могут внести изменения в законы, согласно которым из пятиэтажек будут расселять в границах административного района, где ранее жили переселяемые, полагает Терехин.
Далеко не каждую пятиэтажку будет легко расселить, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru: многие горожане ценят квартиры в наиболее удачных хрущевках – кирпичных. Такие дома, как правило, находятся в неплохих местах, и квартиры в них – оптимальный вариант для многих покупателей с небольшим бюджетом.
Предыдущей программой переселения из пятиэтажек в Хорошево-Мневниках многие недовольны, уверяет муниципальный депутат района Марина Сидорчук. Жилье под переселение строится на магистралях. Например, с зеленой улицы Карбышева люди поехали в дома окнами на Западную хорду. И плотность застройки намного выше, жалуется Сидорчук. Были случаи, когда люди, выбравшие денежную компенсацию, узнавали, что кадастровая стоимость их квартир, по которой рассчитывается компенсация, уменьшена. «Единицы смогли отстоять свою позицию в суде. Департамент имущества обычно выигрывает, и людей переселяют», – говорит она.
Собянин пообещал в своей программе предлагать москвичам варианты переезда, устраивающие «подавляющее большинство жителей». Левкин уточнил, что переселять людей из сносимых пятиэтажек собираются «в их районы или в соседние», если только они сами не захотят уехать подальше. Одна из основных задач сейчас – найти стартовые площадки, где можно построить дома, чтобы выполнить эти обещания, отмечает московский чиновник.
Над этим придется потрудиться, считает Шепель из S.Holding. Стартовых пятен в районах жилой застройки практически нет, все выбрали в прошлую волну расселения. Их можно найти только на территории промзон, незаконных построек, в технических зонах РЖД, под ЛЭП или на участках земли, принадлежащих федеральным предприятиям, объясняет он.
У города уже есть понимание, где можно разместить порядка 2 млн кв. м недвижимости, уверяет московский чиновник. Треть этого объема уже есть у департамента городского имущества в виде готовых квартир, говорит его коллега. Большую часть этих квартир за счет бюджета построило казенное УГС для переселения очередников, а также на продажу.
Эффект перестройки
Большинство опрошенных «Ведомостями» девелоперов и строителей надеются, что новая программа позволит загрузить их мощности, а также получить доступ к новым площадкам.
«Решение о новой программе сноса пятиэтажек для Москвы, безусловно, историческое событие, которое однозначно позитивно повлияет, с одной стороны, на образ города, а с другой – окажет поддержку девелоперам в Московском регионе», – уверен президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
Осуществление этой амбициозной программы, по его мнению, требует нескольких принципиальных решений. Учитывая крайне сжатые сроки, он предлагает строить панельные дома: они возводятся 5–6 месяцев (при монолитной технологии – 18 месяцев) и дешевле монолита на 25%.
Вторым принципиальным решением для реализации программы может стать выкуп уже готового жилья у застройщиков в Москве – для переселения туда жителей пятиэтажек под снос, считает Воронин. Такой вариант возможен, особенно если стройки находятся рядом с реконструируемыми кварталами и есть возможность массово переселить в них людей.
Мэрия может столкнуться с нехваткой строительных мощностей, говорят источники в мэрии и подрядчики. Совокупно домостроительные комбинаты в Московском регионе в год могут производить около 3 млн кв. м жилья, указывает Воронин. Московский стройкомплекс уже затребовал у подрядчиков информацию об имеющихся мощностях, отмечает один из них.
Пока экономический эффект от участия в программе для застройщиков просчитать невозможно, надо индивидуально просчитывать каждый объект, говорит Добашин. Снести пятиэтажку и утилизировать ее стоит всего около 3–5 млн руб., а вот экономика будущей стройки зависит от многих факторов, объясняет он.
Долгое дело
Проект расселения пятиэтажного жилого фонда очень масштабный и продлится дольше срока полномочий мэра. Поэтому он достанется в наследство следующему градоначальнику, подчеркивает политолог Пожалов. Если ориентироваться на сроки лужковского проекта по сносу пятиэтажек и учитывать, что параллельно город начал массовое освоение территории бывших промзон, эта программа может занять до 20 лет. Но Собянин войдет в историю уже тем, что запустит ее. Главное – чтобы об этой программе не забыли после выборов. Но предвыборный эффект будет. «Если расселить даже один дом, то мультипликативный эффект в СМИ, социальных сетях будет ощутимым. Для усиления электорального эффекта на выборах мэра нужно было начать эту историю пораньше, конечно. Получается, что наибольший результат по времени придется на президентские выборы», – считает Орлов.
Но здесь важно восполнить информационную лакуну в промежуток между объявлением о программе расселения и самим расселением, чтобы не отдать инициативу в руки критиков, предупреждает Орлов. «Яблоко», КПРФ уже сейчас поднимают вопросы уплотнительной застройки и нагрузки на существующую инфраструктуру. Есть и другие сложные вопросы, на которые властям хорошо бы поскорее ответить, продолжает он. Во-первых, куда пойдут уже заплаченные жителями пятиэтажек взносы на капремонт. Как будут учитывать мнение собственников жилья, подпадающего под снос (соцопрос, собрание собственников), и что делать с теми, кто недоволен. Пока ответов на них нет, у оппозиции есть все шансы удачно оппонировать официальной риторике.