«Вишневый сад» на Кутузовском проспекте

В Москве продолжается строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), на многих запланированы тысячи квадратных метров офисов, торговых центров и жилых апартаментов. 

Эта коммерческая недвижимость заметно уменьшает площадь парков и садов столицы и увеличивает транспортный трафик. При этом ТПУ задумывались совсем для другого – для удобства пересадок граждан с одного вида транспорта на другой, грамотного распределения транспортных потоков. Новые концепции транспортных узлов вызывают недовольство москвичей. В феврале жители Дорогомилово, где будет построен ТПУ «Парк Победы», собираются митинговать.

Почему башни называются ТПУ?

Что собой представляет ТПУ «Парк Победы»? Это всего лишь навес площадью 4000 кв. м рядом с входом в метро «Парк Победы». Навес этот может понадобиться пассажирам единственного маршрута – троллейбуса №7, чтобы пройти под ним к метро и не промокнуть под дождем. Остальные остановки общественного транспорта находятся за пределами ТПУ. Но рядом с этим навесом будет возведен многофункциональный центр общей площадью 237 200 кв. м с подземным паркингом на 2000 мест. Под видом ТПУ появятся три офисные башни и две башни с гостиничными апартаментами высотой 12–25 м, а в стилобате будет торговый центр. Проект планируется реализовать к 2020 г. 

Запланированные подземный паркинг и надземный переход необходимы только для торгово-офисного центра. То есть паркинг не является перехватывающей парковкой для транспорта, едущего из области в центр Москвы. Перехватывающие парковки, беспрепятственное движение транспорта и пассажиров – все это, по словам заместителя мэра Москвы Марата Хуснуллина, должен включать типовой проект ТПУ. Но только не в случае с «Парком Победы».

«Почему пять башен торгово-офисного центра называют ТПУ? Кто и куда там пересаживается?» – недоумевает Зоя Шаргатова, муниципальный депутат района Дорогомилово.

Со строительством ТПУ «Площадь Победы» с Кутузовского проспекта к МКАД будут перенесены две отстойные станции автобусов, занимающие много места в центре города, расширена пешеходная зона за счет улицы Барклая, часть транспортного трафика уйдет на платный дублер Кутузовского проспекта. И это не вызывает большой критики, кроме того, что дорогомиловцы сомневаются, что с вводом дублера Кутузовского проспекта трафик на самом Кутузовском уменьшится. 

«ТПУ объединит Арбатско-Покровскую и Калининско-Солнцевскую линии метро и потоки наземного общественного транспорта. В районе проходят четыре троллейбусных, семь автобусных маршрутов и восемь направлений маршрутных такси. Станцией метро «Парк Победы» пользуются более 80 000 человек в сутки», – объяснял главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на общественных слушаниях 18 января. Однако в ТПУ «Парк Победы» не запроектированы остановки упомянутого главным архитектором общественного транспорта, кроме остановки троллейбуса №7. Это относится и к станции Московского центрального кольца (МЦК) «Кутузовская», которая не входит в ТПУ и находится от него примерно в 2 км. При этом «при посадке, высадке и пересадке строения ТПУ абсолютно никак не используются, за исключением легкого навеса, а это менее 1% от общей площади ТПУ», – пишут в петиции к президенту РФ Владимиру Путину и мэру Москвы Сергею Собянину рассерженные дорогомиловцы. Департамент транспорта Москвы на вопрос «Ко», для чего нужен навес (единственное сооружение в рамках узла, которое может пригодиться для пересадки с метро на троллейбус), посоветовал обратиться за комментариями в Москомархитектуру. Москомархитектура порекомендовала обратиться в Мосинжпроект. Мосинжпроект и департамент строительства на вопрос «Ко» не ответили. 

Зато ради новой стройки будут вырублены деревья парка «Яблоневый сад», хотя Марат Хуснуллин поставил условие – не трогать деревья при возведении ТПУ. Парк «Яблоневый сад», которым так дорожат москвичи, будет расширен на 7000 га, уверяют власти. Но жители считают, что вместо парка появятся «декоративные скверы без деревьев, с плиточным покрытием, над технической зоной метрополитена и кровлей второго этажа торгового центра». Кроме того, ТПУ изменит ансамбль площади Победы: через Триумфальную арку будет видна не перспектива Кутузовского проспекта, а стеклянные башни ТПУ «Парк Победы».

Жители Дорогомиловского района попросили в петиции не уничтожать «Яблоневый сад» ради строительства ТПУ в районе площади Победы, не возводить высокие офисные башни иапартаменты и увеличить количество машино-мест на парковке. Похоже, драма Чехова «Вишневый сад» повторяется в реалиях сегодняшнего дня. На момент написания этой статьи подписи под петицией поставили 1512 человек, около 3500 человек высказались против предложенного варианта ТПУ в ходе публичных слушаний. 

Но, кроме собственно ТПУ «Парк Победы», рядом будет построен жилой комплекс на 360 000 кв. м (застройщик – АО «Первый московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова»). Такая масштабная застройка в пределах одного квартала перегрузит инфраструктуру района. 

Девелопер ТПУ «Парк Победы», ГК «Ташир», по словам первого вице-президента группы Саркиса Карапетяна, планирует вложить около 20 млрд руб. в строительство запланированной в рамках узла коммерческой недвижимости. Ну а строительство навеса и перенос стоянки автобусов к МКАД обойдутся городскому бюджету примерно в 1,4 млрд руб.

ГК «Ташир» получила площадку и купила АО «ТПУ «Парк Победы» на конкурсе за 100 млн руб. В бюджет Москвы за время реализации проекта поступит более 2,3 млрд руб. налогов, подсчитал гендиректор Управления экспериментальной застройки Альберт Суниев. Власти говорят, что поступления в бюджет от коммерческой застройки окупят вложения  города в ТПУ.

 В поисках арендаторов

Пока не совсем ясно, кому понадобятся офисы ТПУ «Парк Победы»: находящийся неподалеку ММДЦ «Москва-Сити» заполняется арендаторами уже девять лет, пустой стоит МФЦ «Президент Плаза». «Кутузовский проспект привлекает офисных арендаторов. В среднесрочной перспективе будет поглощено имеющееся предложение в районе, а новый объект может заинтересовать крупных пользователей, – убежден Антон Коротаев, директор по России и СНГ отдела  компании JLL. – Здесь также будет востребован и торговый центр районного формата для местных жителей и пассажиров. Это не отразится негативно на транспортной ситуации. В районе ведутся работы по улучшению транспортной ситуации, в частности, планируется строительство северного дублера Кутузовского проспекта». «Гостиничные апартаменты здесь будут арендовать или приобретать в собственность прежде всего крупные компании – для корпоративных квартир на время командировок, – говорит Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE. – В Москве очень большой поток бизнес-туристов. Но я не уверен, что это будет объект высокого качества, если девелопер станет строить так же, как в Калуге».

Стоит заметить, что у группы «Ташир» Самвела Карапетяна давние связи с «Газпромом» и энергетическими компаниями через его структуру «Каскад-Энергосбыт». В 2016 г. «Ташир» стала собственником компании «Электрические сети Армении». Банк группы – Фора-банк – имеет филиалы в 19 регионах России. Нельзя также сбрасывать со счетов связи «Ташира» внутри армянской диаспоры. Все это поможет сдавать и продавать апартаменты и офисы ТПУ «Парк Победы». С торговыми центрами ситуация еще проще: от 15% до 30% площадей ТРЦ «Ташира» арендуют его собственные структуры – кинотеатры «Синема стар», пиццерии, магазины одежды, гипермаркеты «Наш дом», универмаги Take Away, магазины товаров для дома Good’s House, продовольственные магазины «Ферма.рф». 

«Ташир» также будет инвестировать в коммерческую недвижимость других ТПУ – «Селигерская», «Пятницкое шоссе», «Тропарево»;  в результате девелопер возведет новые торговые площади на 310 000 кв. м. «Ташир» – крупнейший в России владелец торговых центров общей площадью в 925 000 кв м. 

Апартаменты МФЦ «Парк Победы» стоят от $37 млн (или 2,2 млрд руб., данные Станислава Ивашкевича) до $149 млн (8,9 млрд руб., данные Ольги Ясько, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank). ТЦ с предполагаемыми арендаторами можно продать за $93–108 млн (5,5–6,5 млрд руб.), офисы – за $164–197 млн (9,8–11,8 млрд руб.), подсчитала Ольга Ясько. Итого, продажа всего МФЦ может принести «Таширу» 4,2 млрд руб. в сегодняшних ценах, если продать весь МФЦ за 24,2 млрд руб. и вычесть 20 млрд руб. инвестиций в проект. 

«Парк Победы» – не единственный пересадочный узел, который может вызвать скандал. Недовольны и жители Тропарево: они не понимают, зачем рядом с заказником «Тропаревский» нужен ТПУ, когда часть маршрутов общественного транспорта перенесли к станциям метро «Румянцево» и «Саларьево». Зачем здесь строят апартаменты площадью в 40 000 кв. м, ТЦ на 6200 кв. м и зал ожидания на 1800 кв. м. Петицию против строительства ТПУ подписали 1500 человек.

Отмененные ТПУ

В 2014 г. 6000 жителей собрали подписи и организовали два митинга против строительства ТПУ «Измайловская» и «Первомайская». Строительство этих узлов так и не было отменено.

Жителям Кузьминок, Выхино-Жулебино, Зюзино, Северного Чертаново и Отрадного повезло больше. В первых двух районах не будут строиться ТПУ: решение о прекращении дальнейшей разработки проектов ТПУ «Кузьминки» и ТПУ «Жулебино» было принято мэром Москвы Сергеем Собяниным после обращения тележурналиста Петра Толстого в правительство Москвы. «Проект ТПУ «Нахимовский» вызвал массовое недовольство жителей, – вспоминает Константин Янаускас, муниципальный депутат района Зюзино, – кроме того, Совет депутатов Зюзино единогласно высказался против». 

Под обращением об отмене строительства ТПУ «Отрадное» подписались более 15 000 москвичей. Здесь хотели возвести 94 700 кв. м коммерческой недвижимости, в том числе торговый центр на территории, принадлежащей австрийской компании Immofinanz, которая владеет находящимся неподалеку ТРЦ «Золотой Вавилон». В итоге ТПУ будет построен без недвижимости. Возможно, причиной для такого решения стало желание Immofinanz уйти из России.

Всего к 2020 г., по данным департамента строительства правительства Москвы, в столице появится 273 ТПУ, 75 из них будут перехватывающими парковками, на которых можно оставить автомобиль и пересесть на метро, остальные – капитальными объектами. В строительство ТПУ в Москве за 10 лет вложат около 300 млрд руб.: 20% выделят из столичного бюджета, а остальные средства планируется собрать с частных инвесторов.