Земля на Рублевке продана по 21 000 рублей за сотку

Удачная покупка

В начале февраля 2018 г. Иван Палихата заключил с ООО «Техномарк» договор купли-продажи за 411,5 млн руб. 14 участков земли общей площадью 192,7 га в районе д. Борки. Информация об этом размещена на интернет-сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве конкурсным управляющим «Техномарка» Еленой Горбань.

14 участков находятся в 20 км от МКАД и образуют два массива земли между Рублево-Успенским шоссе и Москвой-рекой, относятся к району Кунцево Западного административного округа Москвы. В сумме их кадастровая стоимость превышает 13 млрд руб., следует из выписок из ЕГРН. В декабре 2016 г. рыночная стоимость этой земли по заказу «Техномарка» была оценена Центром независимой экспертизы собственности в 7,98 млрд руб. (с учетом обременения общей площадью 27 га в виде охранных зон газопровода, ЛЭП и Москвы-реки).

Участки пытались продать еще с апреля 2017 г. Тогда за них просили 7,98 млрд руб., но за эту сумму и даже дешевле покупателей не находилось. Трижды торги приходилось отменять. Последние стартовали 7 ноября с 3,591 млрд руб., каждые три дня цена снижалась на 20%. В открытых торгах также участвовала компания «СА риэлти & девелопмент».

Просто счастливчик

Иван Палихата – младший брат президента инвестфонда Legacy Square Capital, издателя журнала Inс. в России и спонсора президентской кампании Ксении Собчак Владимира Палихаты. Покупатель – «просто счастливчик», комментирует гендиректор группы «Земер» Илья Терентьев: «Продажа такого крупного массива земли – уникальное событие». На Рублевке и на Новой Риге столько земель уже нет. Кроме того, она куплена существенно дешевле рынка – всего по 21 000 руб. за сотку: это розничная стоимость земли сельхозназначения под дачное строительство в 80 км от МКАД по Новорязанскому или Каширскому шоссе, отмечает он. По оценке Терентьева, оптом адекватная стартовая цена – 6–7 млрд руб. с торговлей до 5 млрд руб.: «Можно земли нарезать на участки по 10 соток, распродать в розницу и стать богатейшим человеком – за 10–15 лет». Эту землю на Рублево-Успенском шоссе он оценивает в $20 000–40 000 за сотку при грамотном планировании территории.

Это удачная покупка, но предстоит большой и тернистый путь, требующий значительных инвестиций, говорит гендиректор Geo Development Максим Лещев, который в 2015 г. оценивал для РБК рыночную стоимость этих земель в 7 млрд руб., отметив их низкую ликвидность: «С тех пор ситуация на рынке значительно ухудшилась». Через своего помощника Иван Палихата передал «Ведомостям», что землю приобрел в собственных интересах, покупкой доволен, а по развитию земли сейчас изучает «разные варианты».

При чем тут Мотылев

«Техномарк» купил землю в октябре 2014 г. у Лины Ермоченко, Тимофея и Андрея Клиновских, гласят выписки из ЕГРН. Но «Техномарк» расплатился с ними лишь частично, а поручителем по сделке был бывший владелец банков «Глобэкс» и «Российский кредит» Анатолий Мотылев. Теперь продавцы требуют выплаты задолженности и процентов за просрочку на сумму 9,4 млрд руб. (из них 8,6 млрд– основной долг) солидарно и с Мотылева, и с «Техномарка» – в делах о банкротстве и бизнесмена, и компании. Эта информация содержится в материалах Басманного райсуда, Мосгорсуда и Арбитражного суда Москвы. В реестре требований кредиторов к Мотылеву – 16 кредиторов с общей суммой 23,5 млрд руб.

Чем известен Мотылев

До 2009 г. Мотылев владел банком «Глобэкс», который отдан на санацию ВЭБу. Затем он выстроил финансовую империю, в которую вошли четыре банка («Российский кредит», АМБ, М-банк и «Тульский промышленник») и семь НПФ («Солнце. Жизнь. Пенсия», «Уралоборонзаводский», «Солнечное время», «Адекта-пенсия», «Защита будущего», «Сберегательный» и «Сберфонд Солнечный берег»). В 2015 г. все они лишились лицензий и впоследствии были признаны несостоятельными. Это было самое масштабное банкротство на пенсионном рынке. У НПФ Мотылева на балансе числилось более 50 млрд руб. «Существенная доля средств пенсионных накоплений и практически все собственные средства фондов инвестированы в ипотечные сертификаты участия», – говорил в 2015 г. представитель Агентства по страхованию вкладов – ликвидатора и конкурсного управляющего НПФ. Обеспечением по ним были те самые 14 участков на Рублево-Успенском шоссе, за которые «Техномарк» расплачивался с продавцами из заемных денег «Российского кредита». Инвестиции в сертификаты были основным средством вывода пенсионных денег из фондов, рассказывали в 2015 г. «Ведомостям» близкий к ЦБ человек и два сотрудника группы Мотылева. Мотылев и его доверенные лица пытались оспорить в суде отзыв лицензий у «Российского кредита», М-банка и АМБ, но проиграли. Экс-банкир находится в международном розыске, заочно арестован по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. Он проходит по двум уголовным делам: одно связано с дырой в «Российском кредите», оцениваемой в 126 млрд руб., второе – с выдачей заведомо невозвратного кредита из М-банка на 700 млн руб., писал «Коммерсантъ».

Имена хозяев «Техномарка» «Ведомостям» выяснить не удалось. ООО через компанию «Финком» принадлежит кипрской компании Repsolo Holding, владельцы которой не раскрываются. С «Техномарка» кредиторы требуют около 70 млрд руб. В объявлении о торгах было сказано, что все 14 участков находятся в залоге.

Но покупателя обременение не коснется. «Торги состоялись в рамках процедуры конкурсного производства, поэтому залоги снимаются по закону, а вырученная сумма идет в первую очередь на погашение требований залогодержателей (т. е. залоговых кредиторов), – передал Палихата. – В договоре купли-продажи, который был подписан по итогам торгов, указано, что залог снимается, участки – без обременений». Обременение в виде ипотеки снимается органами Росреестра при регистрации перехода права собственности на предмет залога в пользу покупателя на публичных торгах, подтвердил представитель компании-залогодержателя (УК «Управление инвестициями» – доверительный управляющий ипотечным покрытием трех ипотечных сертификатов участия).

Мотылев против

Покупка «Техномарком» почти 200 га земель на Рублево-Успенском шоссе представляла «масштабный, долгосрочный и перспективный проект», передал «Ведомостям» Мотылев через своего адвоката Марину Горбачеву. По его словам, предполагалось строительство до 1 млн кв. м современного загородного жилья – апартаментов, таунхаусов и домов с комплексным развитием территории в течение 7–10 лет. Целью было «не только строительство высоколиквидного жилья, но и значительное пополнение активов пенсионных фондов», уточняет Мотылев. По его словам, «Российский кредит» выделял кредиты на покупку земель с дальнейшим выпуском ипотечных сертификатов, в результате «в пенсионные фонды должны были поступать крупные денежные средства в размере более 100 млрд руб., на их балансе должны были образоваться активы большой коммерческой стоимости со стабильным доходом».

Мотылев уверен, что проект был «абсолютно реалистичным», но его реализации «помешали внезапные и очевидно неправомерные действия регулятора – ЦБ РФ, который без законных оснований и достаточных поводов направил в «Российский кредит» временного управляющего, принял ряд решений, заведомо направленных на прекращение деятельности банка наряду с большинством других кредитных организаций России».

«Причины и мотивы продажи участков по цене, очевидно не соответствующей их рыночной стоимости <...> мне не известны. Но нетрудно предположить, что это связано с ликвидацией дорогостоящих активов уничтоженного государством бизнеса посредством продажи их с молотка за гроши», – передал Мотылев через адвоката. В пресс-службе ЦБ не стали комментировать обвинения Мотылева.