Как создавалась и развивалась компания, претендующая на статус крупнейшего застройщика Подмосковья

«Как вы предполагаете выращивание сельхозпродукции между высотками? Вы их будете охранять, заборы нам поставите, овчарки, будки? Потому что, если я себе картошку посажу, завтра у меня с многоэтажек выкопают», – это возмущенное высказывание жительницы подмосковного села Молоково зафиксировал протокол общественных слушаний по внесению изменений в генплан сельского поселения Молоковское Ленинского района Московской области, прошедших в феврале этого года. Местных жителей, собравшихся на обсуждение в молоковском ДК «Буревестник», волновало то, что новый вариант генплана предусматривает строительство четырех новых жилых районов – «Мегагорода», «Поймы», «Колобово» и «Богданниково». Судя по предварительной информации о проектах, площадь жилой застройки на территории поселения может увеличиться с 251 000 кв. м чуть ли не до 10 млн кв. м, а население – с 5500 человек почти до 1 млн. Что же тогда будет, если и сейчас в единственном детском саду мест ровно в 2 раза меньше, чем требуется, примерно такая же ситуация с единственной школой, на дорогах и так пробки – беспокоились участники слушаний. Помимо обычных проблем, волнующих жителей селений, оказавшихся по соседству с проектами комплексной застройки, обсуждались и более сложные. В зону санитарных разрывов аэропорта «Домодедово», где жилищное строительство запрещено, попадают 140 запланированных многоэтажек «Мегагорода», рассказывал Михаил Сычев, представившийся начальником юридического отдела аэропорта «Домодедово». По закону строительство в этих зонах надо согласовывать с аэропортом, «Домодедово» дало отрицательное заключение на проект, подчеркивал он. Правда, регулятор – Росавиация – проект согласовал, но «Домодедово» оспаривает это разрешение в суде (см. врез). Другой представитель аэропорта беспокоился, что строительство негативно отразится на пропускной способности подъездов к «Домодедово»: выделенные под застройку территории находятся между двумя федеральными двухполосными дорогами – А105 (Москва – Домодедово) и М5 (Рязанское шоссе). Проекты реконструкции федеральных и областных дорог не предусматривают строительство этих объектов в данном месте, говорил представитель «Домодедово».

Часть застройки действительно попадает в зону шумового воздействия, но современные технологии строительства позволяют создавать объекты, которые соответствуют требованиям санитарных норм и правил по шуму, успокоил участников слушаний исполнительный директор девелоперской группы «Самолет» Александр Ермак. «Самолет» планирует реализовать все четыре проекта. Так, в первой очереди проекта «Мегагород», получившей название «Пригород Лесное», группа к 2017 г. планирует построить на 100 га 3,5 млн кв. м жилья. После реализации проектов в районе как раз и появится вся необходимая социальная инфраструктура, новые дороги, а число рабочих мест увеличится с 1400 до 120 000, обещал Ермак. То же самое – что проекты должны решить проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой района – написало Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области в ответ на обращение жителей Молоковского к президенту России Владимиру Путину. По данным управления, изменения в генплане по итогам общественных слушаний одобрены, проект «Мегагород» прошел всю необходимую процедуру одобрения – муниципальными депутатами, главой района, министерством строительства.

Новостройки вместо реновации

Проект «СПб Реновации» по расселению питерских хрущевок и застройке территории изначально развивался на деньги совладельцев Evraz и кредит в 4,8 млрд руб. банка «Санкт-Петербург» под залог акций компании, но продвигался плохо. Вложенные деньги инвестору вернуть не удалось, признает чиновник администрации Санкт-Петербурга.

Вначале казалось, что это золотое дно, участники проекта рассчитывали строить очень плотно, но со временем изменились правила. В частности, в Петербурге вступили в силу законы, запрещающие уменьшать площадь зеленых насаждений и обязывающие снизить этажность застройки вдвое. Против застройки начали выступать горожане, напоминает основатель движения «Красивый Петербург» Красимир Врански. В итоге построено 120 000 кв. м, строится 350 000 кв. м вместо 8 млн, а сроки реализации сдвинулись на 14 лет до 2032 г. Убыток «СПб Реновации» за 2015 г., по данным СПАРК, составил 1,2 млрд руб. В прошлом году чиновники Санкт-Петербурга заговорили о том, что «инвестор не справляется» и, возможно, проект полностью или частично нужно передать в ведение городского комитета по строительству. Из такого громкого проекта с социальной частью, как у «СПб Реновации», Абрамова никто не выпустит, поэтому он не выходит из состава акционеров компании, но получает возможность вернуть свои деньги, превратив кредит «СПб Реновации» в долю в группе «Самолет», рассуждает юрист, ранее работавший с Абрамовым. «СПб Реновация» успешно реализует свои проекты и исполняет все обязательства перед банком-кредитором, состав ее акционеров не менялся, передал «Ведомостям» Максим Воробьев.

Группа «Самолет», созданная всего три года назад и приступившая к первому девелоперскому проекту в 2014 г., сейчас, пожалуй, самый агрессивный игрок на рынке жилой недвижимости Московского региона, признают эксперты и конкуренты компании. Портфель компании, по словам ее гендиректора Игоря Евтушевского, приближается к 17 млн кв. м, которые она может построить в новой Москве и Подмосковье к 2030 г. Помимо проектов в Ленинском районе «Самолет» строит под Люберцами и Внуковом, собирается строить в Красногорском и Одинцовском районах и новой Москве. Если все пойдет по плану, после реализации всех проектов выручка группы должна составить 75–80 млрд руб. в год. В прошлом году этот показатель был 3,6 млрд руб. У девелоперов ЛСР и ПИК, основанных более 20 лет назад, портфели – 9,4 млн и 5,5 млн кв. м соответственно, у крупнейшего по итогам прошлого года застройщика «Мортон» – 5,8 млн кв. м. В чем секрет бурного роста «Самолета» и доверия властей?

Быстрый взлет

Сейчас по договорам долевого участия в строительстве «Самолет» продает по 10 000 кв. м в месяц в проекте «Пригород Лесное», говорит Евтушевский. Это примерно 166 квартир, оценивает председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова: «Темпы продаж у «Самолета» выше, чем у конкурентов». По данным «Бест-новостроя», «Самолет» входит в топ-5 крупнейших продавцов новостроек Московского региона. Доброхотова признает, что у компании очень сильные продажники: «Если ты к ним придешь, без квартиры не уйдешь». Да и доступны квартиры многим. Студию с отделкой в почти построенном монолитном доме «Пригород Лесное» можно купить за 1,8 млн руб., или по 75 000 руб. в пересчете на 1 кв. м, причем – при желании – и по ипотеке без первоначального взноса. При этом, например, девелопер RDI продает квартиры в монолитных домах проекта «Новомолоковское» неподалеку от «Пригорода Лесное» по 75 000–85 000 руб. за 1 кв. м без отделки. А на старте продаж цена у «Самолета» была и вовсе на беспрецедентно низком уровне – 55 000–60 000 руб. за 1 кв. м, вспоминает директор департамента аналитики риэлторской «Метриум групп» Анна Соколова. На похожих условиях «Самолет» продает квартиры в проектах «Внуково» и «Люберцы».

Группа не только быстро и дешево продает, но и быстро строит. Темпы строительства – этаж в неделю, написано в одном из ее отчетов.

Конкуренты недоумевают, как компании удается сочетать такие цены и скорость. В годовом отчете группы «Самолет» указано, что себестоимость строительства у компании составляет 50 000 руб. за 1 кв. м. Средняя инвестиционная себестоимость в монолитных новостройках Подмосковья – 65 000–70 000 руб. за 1 кв. м, говорит владелец девелоперской компании. «По-моему, их цены ниже себестоимости», – подозревает гендиректор другой крупной девелоперской компании. «У нас участки рядом, у меня – получше, у «Самолета» – похуже, и издержки, значит, повыше, – рассуждает еще один подмосковный застройщик. – Однако монолитные квартиры у них на 10 000 руб. за 1 кв. м дешевле, чем у меня. Прибыль у меня в лучшем случае 7000 руб. с 1 кв. м. Откуда у них она может взяться?»

На социальной инфраструктуре «Самолет», судя по реализованным проектам, не экономит. Подмосковные власти за это компанию особенно хвалят. Как и за то, что она занимается расселением ветхого жилья, завершает долгострои и помогает обманутым дольщикам, отмечает представитель вице-губернатора Московской области Германа Елянюшкина. Кроме того, компания поддерживает курс властей на снижение этажности застройки – в ее проектах дома не выше 17 этажей.

Рентабельность у «Самолета» точно не ниже, чем у других квалифицированных участников рынка, отмечает Евтушевский. «Да, в первые месяцы продаж стоимость недвижимости в наших проектах может быть значительно ниже, однако потом цены выравниваются. Я могу сказать, что многое мы продаем даже дороже, нежели наши конкуренты. Часть стратегии компании – очень жесткий контроль за себестоимостью. Большие объемы застройки обеспечивают более низкую себестоимость», – объясняет он. «Все элементы по технологии бережливого производства раскладываются до ежедневных заданий, которые легко сформулировать и проверить. В частности, эта технология была реализована мною в «Главстрой-СПб» и опробована при строительстве олимпийских объектов», – продолжает Евтушевский.

«Это просто очень эффективная компания, а Евтушевский – очень приятный и профессиональный человек», – уверяет владелец группы «Абсолют», один из крупнейших лендлордов Московского региона Александр Светаков. Он стал партнером «Самолета» по отдельным проектам, предоставив компании под застройку часть своих земель. Похоже, в способности договариваться с лендлордами как раз и есть один из главных секретов эффективности «Самолета». Если земля досталась на выгодных условиях, то можно поместиться в те рамки, в которых работает «Самолет», рассуждает коммерческий директор ЛСР Юрий Ильин.

Земля на условиях

Земля – главный источник экономии, соглашается партнер Goltsblat Виталий Можаровский. Покупать или арендовать землю невыгодно, все стараются расплатиться с владельцами земли построенным жильем – до 25% от строительства – или вырученными от его продажи деньгами, говорит он. Это помимо всего прочего позволяет избежать расходов на перевод земли сельхозназначения под жилую застройку – процесс может занимать до года и обойтись в 30% от кадастровой стоимости участка. По словам Евтушевского, «Самолет» большинство участков получает по безденежным схемам, оформляет их не в финансовую, а в операционную аренду, когда расходы по содержанию участка несет его собственник. Выгода для владельцев участков в том, что их земля при помощи квалифицированного девелопера превращается в деньги, объясняет гендиректор «Самолета».

Свои первые проекты – жилые комплексы «Люберцы 2015–2016» и «Внуково 2016» «Самолет» строит на землях Светакова. Светаков говорит, что сотрудничеством очень доволен, но финансовые условия не раскрывает.

Так же поступает и RDI, с которой группа в ближайшем месяце рассчитывает закрыть сделку, которая позволит «Самолету» построить до 6 млн кв. м. «Пока что достигнута договоренность о строительстве на территории новой Москвы в районе села Остафьево 1 млн кв. м на участке, принадлежащем RDI», – рассказал представитель RDI.

Судя по проекту «Пригород лесное», «Самолет» не экономит на земельных партнерах. Так, в ООО «Мегагород», являющемся застройщиком проекта «Пригород Лесное», 30% принадлежит офшору Giper Development. По словам двух человек, близких к группе «Самолет», компания связана со структурами сенатора от Подмосковья Дмитрия Саблина, на участках которого и строится новый жилой район. Евтушевский сообщил, что эта земля выкуплена у компании «Рота». По данным СПАРК, 76% в «Роте» принадлежит Саблину. На вопросы «Ведомостей» Саблин не ответил.

Такая схема позволяет «Самолету» по минимуму прибегать к заемному финансированию, гордится Евтушевский. Сейчас компания запускает проекты на достаточно небольшие деньги, полученные от акционера – бизнесмена Михаила Кенина, рассказывает Евтушевский. В этом году группа выпустила дебютный облигационный заем на 1,5 млрд руб. со ставкой 13,5%, продолжает он: «В принципе, мы могли бы позволить себе долг в 3–5 EBITDA, в реальности же у нас нет даже 1 EBITDA».

Друзья и партнеры

Еще одна выгода работы с «Самолетом» в том, что компании благодаря хорошему отношению с чиновниками удается «подталкивать» зависшие проекты, которые в течение многих лет не получали одобрения властей, рассказал «Ведомостям» один из их партнеров. Эти отношения он объясняет двумя факторами: во-первых, компания хорошо работает, во-вторых, она создана людьми, которым доверяет руководство Московской области.

«Домодедово» не принимает

Администрация аэропорта «Домодедово» в Арбитражном суде Московской области оспаривает решение Росавиации, согласовавшей строительство «Мегагорода» в Ленинском районе Подмосковья. Представитель «Домодедово» объясняет, что появление многоэтажек в санитарной зоне аэропорта может привести к ограничению его работы, как это уже произошло во «Внуково». Администрация «Внуково» с 2006 г. неоднократно обращалась в разные инстанции с жалобами на несогласованную жилую застройку в 30-километровой зоне вокруг аэропорта, но в 2011 г. из-за резкого роста площади жилых зон в защитной зоне была вынуждена отказаться от приема и отправления самолетов с 3 ночи до 6 утра. Представитель Росавиации не ответил на вопрос «Ведомостей» о причинах согласования проекта «Мегагорода».

На сайте группы «Самолет» указано, что ее акционеры – председатель совета директоров группы Кенин и Евтушевский. Кенин – давний знакомый и деловой партнер бизнесмена Максима Воробьева, брата губернатора Московской области Андрея Воробьева. Евтушевский также работал с Максимом Воробьевым – и как менеджер, и как партнер по девелоперскому проекту в Санкт-Петербурге. Воробьев рассказал «Ведомостям», что получал от Кенина и Евтушевского предложение стать совладельцем группы «Самолет», но, хотя и интересуется девелопментом, от предложения отказался – чтобы избежать любых намеков на конфликт интересов.

Судя по отчетности головной компании группы – зарегистрированной в 2009 г. в Сингапуре Samolet Development, до сентября 2016 г. Кенину напрямую принадлежало 41,9% компании, а Евтушевскому – 6,2%. Еще 46,5% было у кипрской Optimus Prime Павла Голубкова. Связаться с ним не удалось. Евтушевский говорит, что Голубков представляет интересы Кенина. Но, судя по трудовой биографии Голубкова, у него могут быть и другие партнеры. Optimus, по данным СПАРК, владеет фирмой «Юридическое агентство «Московия», возглавляемой Голубковым и зарегистрированной в подмосковном поселке Раздоры на Рублевке. «Московия», в свою очередь, владеет половиной ООО «Остров». Другие 50% этой компании принадлежат ООО «Реалия», учрежденному на паритетной основе бывшим владельцем «Вимм-билль-данна» Гавриилом Юшваевым и его партнером Тимофеем Клиновским.

Юшваев и Клиновский – крупные землевладельцы, им принадлежат участки в престижных Одинцовском и Красногорском районах. Клиновский отказался комментировать отношения с Голубковым, с Юшваевым связаться не удалось. Но человек, близкий к бизнесмену, сказал, что Юшваев не является совладельцем группы «Самолет». Однако один из его знакомых считает, что Юшваев может иметь отношение к Optimus Prime и Голубков может представлять интересы бизнесмена.

Почти 10 лет назад Юшваев вместе с Максимом Воробьевым и Сергеем Матвиенко, сыном экс-губернатора Санкт-Петербурга, а ныне спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, пытались построить в Одинцовском районе «Раздоры-сити» – поселок премиум-класса площадью около 200 000 кв. м с офисной и торговой недвижимостью. Проект забуксовал из-за кризиса. Сегодня в портфеле «Самолета» значится ТЦ «Раздоры» в Одинцовском районе площадью 13 000 кв. м. Зато на землях Клиновского в Красногорском районе «Самолет» планирует реализовать более масштабный проект IT City – это 900 000 кв. м недвижимости. Клиновскому принадлежит 1% в фирме «Бухта лэнд» – застройщике IT City. И еще столько же – в ООО «Самолет-Томилино», которое планирует построить в одноименной деревне Люберецкого района 800 000 кв. м на 127 га бывшей птицефабрики. Кстати, вот за эти земли «Самолет» собирается рассчитываться деньгами – правда, в кредит: 13 млрд руб., которые группа должна выплатить владельцу участков, являются основным долгосрочным обязательством «Самолета».

Из Санкт-Петербурга в Москву

Единственная связь между «Самолетом» и Максимом Воробьевым – это то, что с сентября этого года бизнесмен оказался должником группы. Произошло это так. Кенин и Воробьев были миноритариями компании «Главстрой-СПб» Олега Дерипаски. Там, по словам Воробьева, он и познакомился с Евтушевским. В 2009 г. Кенин и Воробьев создали ООО «СПб Реновация», которое на конкурсе получило право заниматься проектом реновации ветхого жилья в Санкт-Петербурге. За девять лет компания должна была расселить дома на территории 900 га, построить там же около 8 млн кв. м жилья, из которых 2,5 млн передать городу. Тогда, в 2009 г., акционеры «СПб Реновации» говорили, что миноритарием и финансовым инвестором проекта расселения стал совладелец «Евраза» Александр Абрамов. Евтушевский в 2014 г. по предложению Воробьева возглавил компанию.

Владельцем «СПб Реновации» является кипрская Retansel Interprises Ltd. О том, как распределились доли в «СПб Реновации», можно судить по составу ее владельцев и их действиям. Так, по данным кипрского регистратора, по 33% в Retansel опосредованно принадлежат Кенину и Максиму Воробьеву, 7,5% – экс-гендиректору «СПб Реновации», выходцу из «Главстроя» Артуру Маркаряну, 25,1% – зарегистрированной на Британских Виргинских островах Moorlan Services и 1,3% – Buero Investments (1,3%). В 2009 г. Moorlan выдала Retansel кредит в $69 млн. А 16 сентября 2016 г. Moorlan передала право требования по этому кредиту, составившее с учетом процентов уже почти $75 млн, сингапурской Samolet Development, получив взамен около 5% акций Samolet Development, выпущенных по допэмиссии. Вскоре «Самолет» сообщил, что продал 5% в группе фирме Invest AG, которая занимается инвестициями Абрамова и еще одного совладельца «Евраза» – Александра Фролова. Пропорции долей других акционеров группы «Самолет» сохранены на прежнем уровне, передал Евтушевский.

Акционеры Evraz не комментируют сделку. Совладельцы Evraz были заинтересованы в выходе из проектов «СПб Реновации» и фактически обменяли свою долю в этой компании на долю в группе «Самолет», деятельность которой им кажется более перспективной, объяснил человек, близкий к «СПб Реновации». Они монетизировали права требования, которые у них есть уже много лет, и вошли в проект, который считают интересным, объясняет знакомый акционеров «Самолета». Но при этом состав акционеров Retansel не поменялся, знает он. «Самолет» же приобрел понятное ему право требования плюс надежного партнера и подтверждение оценки компании. Если исходить из того, что новые акционеры получили за свой пакет $75 млн, группу можно оценить в $1,3 млрд, или в 83 млрд руб. Это отличная оценка: если оценивать бизнес «Самолета» на основе мультипликаторов, по которым торгуются ПИК и ЛСР, получится 30 млрд руб. без учета дисконта за непубличность актива, говорит финансовый консультант, попросивший об анонимности. Для сравнения: капитализация ЛСР составляет 93,6 млрд руб., группы ПИК – 190,4 млрд руб.

По словам источника в «СПб Реновации», акционеры Evraz заинтересованы увеличить долю в «Самолете» до 30%. Знакомый акционеров «Самолета» слышал о таких переговорах. Абрамов редко инвестирует в проекты, не получая в них контроля, говорит работавший с ним юрист. Евтушевский возражает, что ему о подобных планах ничего не известно; представители Абрамова от комментариев отказались.