Конец элитки

Десять лет назад "отец Остоженки", как назвал Forbes основателя RGI International (сейчас Rose Group) Бориса Кузинца, проводя IPO своей компании, обещал инвесторам высокие доходы от продажи элитной недвижимости в Москве. Однако в итоге через пять лет бизнесмен продал свою долю с дисконтом, Rose Group оказалась под контролем ВЭБа, а большинство ее перспективных проектов развалилось. "Ъ" разбирался, как и почему это произошло.

С деньгами на Манхэттен

Сейчас большую часть времени Борис Кузинец, начинавший застраивать Остоженку — один из элитных районов Москвы, проводит в Нью-Йорке, где планируют реконструировать комплекс зданий на 5-й авеню на Манхэттене. Недвижимость в одном из фешенебельных мест Нью-Йорка бизнесмен выкупал в течение 2015-2016 годов, заплатив, как сообщал американский отраслевой сайт The Real Deal, $160 млн. Господин Кузинец отказался от общения с "Ъ", поэтому уточнить источник финансирования не удалось. Можно предположить, что значительная часть средств — из $137 млн, которые господину Кузинцу в начале 2013 года заплатили за 40,22% акций RGI структуры банка "Глобэкс", подконтрольного ВЭБу, и AMG экс-главы управления инвестиций в недвижимость российского подразделения Morgan Stanley Максима Стерлягова.

В апреле 2011 года Борис Кузинец заявлял, что RGI стоила $480 млн. То есть, реализовав свой пакет, основной владелец RGI смог бы выручить $193 млн. Но спустя два года он продал акции с дисконтом 34%. Иначе говоря, господин Кузинец выручил $2,1 за акцию. Для сравнения: инвесторы, выкупавшие в 2006 году на AIM в ходе IPO RGI около 31% акций компании, заплатили около $6 за бумагу. Компания привлекла $174,6 млн, весь ее бизнес был оценен в более чем $550 млн. К ноябрю 2014 года, когда RGI (на тот момент уже Rose Group) объявила о делистинге, ее капитализация оказалась уже вдвое меньше — $272 млн. То есть другие акционеры вышли в ноль либо получили убытки.

"Наш инвестфонд, покупая 5,64% акций в январе 2011 года, рассчитывал выйти из актива с доходностью 15-20%",— рассказывает директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко. Фонд продал бумаги зимой 2013 года, воспользовавшись офертой со стороны подконтрольного "Глобэксу" офшора Direct Finance, ставшего основным акционером Rose. "Мы не заработали так, как планировали, но и не понесли убытки",— уверяет господин Кривошапко.

В тот период свои 20,08% акций RGI продала и Sigrun, действовавшая в интересах тогдашнего губернатора Тульской области и основателя розничной сети "Седьмой континент" Владимира Груздева. Он неохотно вспоминает историю: актив оказался неудачным. По подсчетам Sberbank CIB, Sigrun могла получить от сделки убыток $6,5 млн.

Господин Груздев знаком с Борисом Кузинцом с начала 2000-х годов, когда продал девелоперу участок под Центральным рынком Москвы на Цветном бульваре. "Здесь RGI строила универмаг "Цветной" для последующей продажи одному из скандинавских фондов. Но покупатель потом отказался от своих планов, Борису Самуиловичу пришлось самому заняться объектом",— вспоминает Дмитрий Цемахович, возглавлявший в RGI до конца 2012 года департамент по развитию. Во время IPO "Цветной" (38,6 тыс. кв. м) оказался одним из самых дорогих активов в портфеле RGI: консалтинговая компания DTZ оценила универмаг в $185,5 млн.

В ходе первичного размещения структура Владимира Груздева была одним из крупных инвесторов RGI. После IPO девелопер раскрыл состав акционеров: владельцем 12,5% оказалась Kensington Gore Ltd, которая, как полагали участники рынка, действовала в интересах семьи господина Груздева (впоследствии он докупал акции на открытом рынке). Еще 13% получил Morgan Stanley — андеррайтер размещения. Чуть более 1% выкупили частные инвесторы. Борисом Кузинец сохранил 73,2%.

Биржевая защита

"Я мог и дальше работать на собственные средства, но тогда для меня были бы закрыты большие площадки" — так в январе 2010 года господин Кузинец в интервью "Ъ" мотивировал выход RGI на биржу. Но это только одна причина, убеждены опрошенные "Ъ" экс-менеджеры компании. По их словам, был и скрытый мотив. В 2004-2005 годах у офиса RGI стали появляться вооруженные люди в масках — "банальные бандиты, называвшие себя рейдерами".

Чтобы спастись от возможных захватчиков, нужно провести IPO, советовал господину Кузинцу его сын Эммануэль. По воспоминаниям другого экс-сотрудника RGI, Эммануэль, заручившись согласием отца, в качестве консультанта позвал в компанию своего израильского приятеля Якоба Крайслера, который после IPO, как и Кузинец-младший, занял топовые позиции в RGI. Впоследствии господин Крайслер стал совладельцем RGI и основным партнером Бориса Кузинца.

"Перед IPO я сама возила представителей западных фондов по Москве и показывала построенные нами объекты,— рассказывает Юлия Гринько, занимавшая до 2008 года пост директора по маркетингу RGI.— Тогда потенциальные инвесторы удивлялись, что у нас такие дорогие объекты строит небольшая компания, в то время как на Западе на подобные проекты решались крупные банки или пенсионные фонды". Поэтому RGI, построив к концу 2006 году всего лишь около 100 тыс. кв. м элитной недвижимости в Москве, смогла быстро закрыть книгу заявок во время первичного размещения.

В целом портфель проектов RGI в момент выхода на биржу был невелик — 160 тыс. кв. м. Кроме универмага "Цветной" в проспекте эмиссии указывались площадки под строительство бизнес-центра "Бутиковский" (8,9 тыс. кв. м), комплекса элитных вилл (1,37 тыс. кв. м) на Остоженке, 37 рядом с Домом-музеем Ивана Тургенева. У RGI также были права на застройку участка на Земляном Валу (10,5 тыс. кв. м). Эта площадка выкупалась у столичных властей для строительства высокобюджетных апартаментов в рамках реконструкции Театра на Таганке (предполагалось сдать 68 тыс. кв. м). Еще один проект — строительство элитного жилого комплекса "Хилков" (32 тыс. кв. м) в одноименном переулке. Перед роуд-шоу DTZ оценила совокупную стоимость всех проектов после их реализации в $969 млн, из которых $325 млн приходилось на "Хилков" и столько же — на проект на Таганке.

Жизнь после размещения

Через полгода после IPO компания продала бизнес-центр "Бутиковский" холдингу "Нафта Москва" Сулеймана Керимова примерно за $97 млн, или $10,8 тыс. за 1 кв. м — это в 2,5 раза дороже, чем объект оценивался в проспекте эмиссии RGI. Инвесторов охватила эйфория, и они согласились вложить в компанию еще $340 млн в ходе SPO. Из отчетности компании следует, что в результате первичного размещения и вторичной эмиссии RGI привлекла в целом $533 млн. "Система-Галс" (сейчас "Галс Девелопмент"), являвшаяся до весны 2009 года девелоперской "дочкой" АФК "Система", в ходе проведенного в том же 2006 году IPO смогла продать свои 18,8% акций за $396 млн, при этом общая площадь будущих строек компании достигала 1 млн кв. м.

"После IPO люди в масках перестали дежурить у офиса RGI,— рассказывает один из собеседников "Ъ".— Эммануэль и Якоб действительно наивно полагали, что компания спасена от необоснованных притязаний третьих лиц". Но неприятель вошел в открытую дверь без оружия и ОМОНа.

Весной 2010 года Петр Шура, владевший небольшим издательским домом Building, выкупил у Бориса Кузинца за $90 млн 22,25% RGI. "Когда меня с ним (Петром Шурой.— "Ъ") познакомили, я увидел, что этот молодой человек ничего глобального в девелопменте не сделал. Но он убедительно говорил, что хочет освоить это дело",— рассказывал Борис Кузинец в интервью "Интерфаксу". Бывший издатель быстро освоился и уже осенью того же 2010 года потребовал от основателя RGI выкупить пакет обратно за $99 млн, мотивируя свою позицию тем, что бизнес RGI управляется неэффективно.

По мнению собеседников "Ъ" из окружения Бориса Кузинца, его отказ от предложения Петра Шуры стал причиной публичного скандала между ними. "Вообще-то условия сделки нарушил Борис,— комментирует господин Шура.— Мне мои акции были переведены с задержкой, партнер нецелевым образом расходовал инвестиции. Например, Кузинец выплатил себе и Якобу Крайслеру многомиллионные премии. Вскрылось, что средства расходовались на содержание офиса в Израиле". Борис Кузинец и Якоб Крайслер всегда отрицали претензии экс-акционера RGI. Господин Шура не конкретизирует суммы выплаченных вознаграждений. Но из отчетности RGI можно сделать вывод, что еще до прихода скандального компаньона, в 2006-2008 годах, траты на административные, консалтинговые и маркетинговые цели составили $115 млн, или более 20% средств, привлеченных в ходе IPO и SPO.

Итогом конфликта стала смена структуры акционеров RGI. Петр Шура, чей пакет находился в залоге у "Глобэкса", уступил бумаги кредитору, а позже свою часть банку продал Борис Кузинец. В итоге структуры "Глобэкса" консолидировали 74,3% компании. По словам Алексея Кривошапко, Prosperity Capital Management продала свой пакет в RGI именно из-за изменения состава владельцев. "Я прекрасно знал, что Кузинец очень талантливый девелопер, поэтому наш фонд и инвестировал в RGI",— поясняет он. "Но у Бориса не оказалось серьезной административной поддержки, без этого в российском девелопменте делать нечего",— добавляет Дмитрий Цемахович. Именно это, а не конфликт с Петром Шурой стало основной причиной ухода основателя RGI из бизнеса, соглашаются некоторые бывшие сотрудники и контрагенты компании.

Случайное знакомство

Проблемой с административным ресурсом собеседники "Ъ" объясняют и потерю компанией прав на застройку нескольких участков. Получив деньги от инвесторов, RGI должна была увеличить капитализацию за счет реализации новых проектов и лихорадочно искала ликвидные площадки.

Тогда компания и столкнулась с бывшим топ-менеджером Главмосстроя Михаилом Бабелем, владеющим сейчас группой NBM. Произошло это в 2007 году: Алексей Сидоров (в то время директор по развитию Kalinka Realty), продавая несколько девелоперских активов господина Бабеля, познакомил его со Станиславом Громовым, который был партнером Бориса Кузинца в проекте "Хилков" (господину Громову и Rose Group до сих пор принадлежит по 50% в проекте). В результате господин Кузинец купил у Михаила Бабеля права на реконструкцию трех кварталов на Рождественском бульваре, где позже RGI планировала построить комплекс Chelsea на 263 тыс. кв. м. Господин Громов подтвердил "Ъ" эту информацию, добавив, что сам участвовал в выкупе у частного лица кинотеатра "Форум" — памятника архитектуры, построенного в 1914 году. Этот объект должен был стать частью проекта Chelsea.

RGI приобрела у Михаила Бабеля еще ряд проектов, включая строительство бизнес-центров Dream на улице Щепкина, Maya на улице Гиляровского, Media City на улице Академика Королева и права на строительство 1,6 млн кв. м жилья в Отрадном Красногорского района (сейчас здесь компания строит микрогород "В лесу"). В июле 2007 года RGI уведомляла инвесторов, что эти активы стоили более $190 млн. Михаил Бабель получил деньги и сохранил 27% в проекте "В лесу". "Бабель, родившийся 27 января, неравнодушен к астрологии, поэтому он попросил Бориса Кузинца оставить за ним такую же долю в проекте "В лесу"",— говорит один из знакомых бизнесмена.

Инвестиции и пустота

К 2008 году RGI собрала портфель проектов строительства более 2 млн кв. м различной недвижимости. Но кризис спутал все планы. Первым делом подешевели активы компании: в 2008 году DTZ снизила стоимость всего портфеля проектов (включая те, что RGI заявляла перед IPO и приобретенные уже после размещения акций на бирже) с $1,913 млрд до $643 млн. Аудиторы "БДО Юникон", проводившие в 2015 году анализ деятельности RGI за 2006-2013 годы, не исключают, что сокращение стоимости портфеля связано не только с кризисом, но и с исходно завышенной оценкой.

В справке "БДО Юникон" (копия есть у "Ъ") говорится, что около $167 млн RGI, когда она принадлежала Борису Кузинцу, вложила в проекты, "не давшие результатов". В списке в основном площадки, приобретенные у Михаила Бабеля, за исключением земли в Красногорском районе (здесь компания по-прежнему реализует единственный на текущий момент девелоперский проект). В интервью "Ъ" Борис Кузинец признавался, что права на застройку площадок были утеряны из-за отсутствия разрешительной документации. "У Бабеля и не было обязательств перед RGI согласовывать документы на проданные компании площадки",— утверждает знакомый бизнесмена.

Связаться с самим господином Бабелем не удалось. Сейчас у него серьезные проблемы со столичными властями. Москомстройинвест подал иск к компании "Глобинвестстрой", которая на рынке считается подконтрольной NBM, о запрете продавать квартиры в ЖК "Московские окна", который строится с 2004 года. В ведомстве утверждают, что по этому проекту были выявлены факты нецелевого использования средств дольщиков.

Еще одной неудачной покупкой со стороны RGI аудиторы посчитали площадку на западе Москвы, где планировалось построить многофункциональный комплекс Victory Park. Девелопер сообщал, что приобрел актив за $40 млн, а в 2011 году продал за $22 млн, не сумев снять обременения. Этот актив продавался, когда RGI возглавлял выходец из Capital Group и "Галс Девелопмент" Андрей Нестеренко, покинувший группы после смены акционеров. Сейчас, как сообщил "Ъ" сам господин Нестеренко, он проживает в Швейцарии и занимается зарубежными проектами в области недвижимости и высоких технологий, не уточняя деталей.

От театра до суда

В конечном итоге, купив Rose Group, структура "Глобэкса" стала владельцем лишь двух реально действующих проектов — универмага "Цветной" (заложен Сбербанку по кредиту $140 млн) и "В лесу" (по информации "Ъ", компании еще предстоит получить разрешение подмосковных властей на строительство следующих очередей микрогорода). Остальные площадки, в том числе высоко оцененные в ходе IPO, оказались проблемными, как и активы господина Бабеля.

Так, о проекте по реконструкции Театра на Таганке пришлось забыть, поскольку не удалось получить документы на стройку, уточняет Дмитрий Цемахович. Не помогло и личное знакомство Бориса Кузинца с руководителем театра ныне покойным Юрием Любимовым, умевшим, как говорили в его окружении, "дозваниваться до высокопоставленных федеральных чиновников". Выкупленный для этого проекта участок на Земляном Валу в итоге был продан компании "Ромашка менеджмент", управляющей пабами Molly Gwynn`s, William Bass и сетью ресторанов "Шеш-беш".

Проект "Хилков" вообще стал причиной серьезного конфликта. Rose Group инициировала судебную тяжбу, пытаясь выйти из проекта и вынудить партнера Станислава Громова вернуть вложенные компанией более $50 млн. В свою очередь, господин Громов предъявил несколько исков к Rose Group, "Глобэкс" и ВЭБу. Бизнесмен, пытаясь компенсировать $118 млн, в качестве обеспечительных мер требует арестовать акции офшоров Rose Group и активы компании, включая универмаг "Цветной" и нераспроданные площади в микрогороде "В лесу".

"Понятно, что структуры госбанка, получив контроль над Rose Group, обнаружили, что получили проблемные активы, поэтому и начали судиться со мной,— полагает господин Громов.— Но, с другой стороны, бывший топ-менеджмент компании бездействовал, что привело к сокращению стоимости проекта "Хилков" в портфеле". "БДО Юникон" в своей справке сообщает, что если в декабре 2007 года справедливая стоимость "Хилкова" оценивалась в $117 млн, то в декабре 2013 года — в $38,3 млн. Такое снижение аудиторы связывают не только с макроэкономической ситуацией, но и с тем, что с каждым годом вероятность реализации проекта снижалась. Нынешнее руководство Rose Group не комментирует ситуацию вокруг проекта в Хилковом переулке до окончания судебных разбирательств.

Кто такой Борис Кузинец

Досье

В 1970-х годах уроженец Риги Борис Кузинец эмигрировал в Израиль. В те же годы курировал строительство на Синае поселения Ямит для израильских репатриантов, а в середине 1980-х вернулся в бывший Союз, где занимался созданием агрокомплексов в Челябинске, Бийске и Ташкенте. В 1990-х годах господин Кузинец обосновался в Москве, где познакомился с Гагиком Адибекяном и Сергеем Геворкяном. "Вместе партнеры реализовали проект реконструкции здания на Шаболовке, 2 под офисный центр",— вспоминает Дмитрий Цемахович, работавший с господином Кузинцом в 1987 году и до конца 2012 года. Затем партнеры, которые на тот момент создали MCD-Group, начали реализовать первую очередь проекта "Романов двор" — одноименный бизнес-центр рядом с Большой Никитской улицей. Но дальше их пути разошлись: за Гагиком Адибекяном остался "Романов двор", и теперь он является основным совладельцем RD Group, а у Сергея Геворкяна — MCD-Group. Бывшие партнеры до сих пор не обсуждают причины прекращения сотрудничества. Позже Борис Кузинец одним из первых стал застраивать Остоженку. До этого в домах одного из центральных районов Москвы, находящегося в шаговой доступности от храма Христа Спасителя и парка Горького, были сплошные коммунальные квартиры.

Как выселяли жителей Остоженки

История вопроса

По данным властей Москвы, в списке аварийных, ветхих и предназначенных к реконструкции и сносу домов в ноябре 1992 года числилось 1,3 тыс. строений в Центральном административном округе, в ноябре 1993 года этот перечень расширился до 2,9 тыс.

19 августа 1997 года власти признали дом N14 в Бутиковском переулке (находится между Остоженкой и Пречистенской набережной) нуждающимся в реконструкции. К тому моменту половина жильцов была выселена, остальным было отказано в приватизации. 30 сентября того же года жителей начали принудительно выселять.

16 декабря 2002 года столичное правительство признало аварийным фамильный дом художника Евгения Филатова по адресу Молочный переулок, 5 (находится между Остоженкой и Пречистенской набережной), входящий в реестр памятников архитектуры. Художнику было предписано переехать в квартиру на окраине Москвы. 21 июля 2003 года к Евгению Филатову был подан иск о принудительном выселении, в 2005 году дом снесли.

В мае 2006 года мэрия постановила снести жилой дом по адресу Хилков переулок, 3, а освобождаемый участок передать ООО "Столичное подворье" (по 50% принадлежит Rose Group и Станиславу Громову) в качестве компенсации за ранее изъятые участки. Дом признали аварийным, хотя годом ранее жильцы на свои средства его отремонтировали. Жители создали движение "Оставьте нас в покое", объединившее более 2 тыс. человек, проводивших митинги и направивших обращение к президенту с жалобой на действия столичных властей.

История Остоженки

Досье

Известна с XIV века, название получила в XVII веке из-за расположения царской Конюшенной слободы, вдоль которой жители складывали стога сена. К концу XVII века на улице начала селиться знать. Активное строительство на улице началось на рубеже XIX–XX веков после сооружения храма Христа Спасителя. В 1907–1909 годах был построен доходный дом Якова Филатова, известный как «дом под рюмкой» из-за угловой башни, внешне напоминающей перевернутую вниз рюмку.

С 1931 года улица фигурировала в документах в связи со строительством Дворца Советов на месте взорванного храма Христа Спасителя. В результате масштабного проекта вся улица должна была быть снесена, и вместо нее планировалась магистраль, связывающая Дворец Советов с Лужниками. В 1935 году улица была переименована в Метростроевскую в связи с прокладкой участка первой очереди Московского метрополитена.

С начала 1990-х Остоженка начала активно застраиваться. В 1992 году правительство Москвы учредило государственное предприятие «ГДЕЗ Остоженка», на которое было возложено возведение новых домов. В 1995 году появилось здание Международного московского банка, положившее начало масштабной застройке. В общей сложности в 1999–2003 годах был построен 21 жилой дом, образовался элитный район — так называемая золотая миля. Общая жилая площадь составляет 150 тыс. кв. м, всего построено около 250 квартир. По оценкам Forbes, их продажа должна была принести не менее $600 млн.

В настоящее время Остоженка является самой дорогой улицей России и СНГ, а также одной из самых дорогих в мире.

"За год наш бизнес адаптировался"

Гендиректор Rose Group Сергей Комаров о ситуации в компании

— Вы возглавили Rose Group в начале 2015 года, работая до этого в структурах "Глобэкса". В каком состоянии вы застали компанию?

— Тогда уже начинался новый кризис, хотя не все это чувствовали. На тот момент Rose Group была в хорошем состоянии. Началось строительство второй очереди микрогорода "В лесу" в Красногорском районе Подмосковья, были определенные успехи у универмага "Цветной". За год наш бизнес адаптировался под изменения экономических условий. Мы стараемся сохранять темпы строительства в микрогороде "В лесу" и не терять покупателей в "Цветном".

— По какой причине ушел прежний гендиректор Андрей Нестеренко? У него был конфликт с новым акционером?

— Группа ВЭБ стала мажоритарным акционером в начале 2014 года. Андрей ушел в конце 2014-го. Маловероятно, что при наличии проблем во взаимодействии с новыми собственниками он продолжал бы работать в Rose Group все это время. Насколько мне известно, причина ухода Андрея — желание заниматься собственными проектами за рубежом.

— Что вы поменяли в компании?

— Было бы неправильно приобрести дорогую, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке компанию, чтобы все в ней кардинально менять.

— Какие задачи поставили перед вами акционеры?

— Основной актив компании — проект строительства микрогорода "В лесу", его нужно закончить, все восемь очередей. В целом сроки его реализации сдвинулись в среднем на два года, хотя по второй очереди мы на полтора года раньше закончили строительство и начали заселение. Строительство ведется на заемные средства, нашим финансовым партнером выступает Сбербанк. И если темпы продаж вернутся к докризисному уровню, мы уверены, что сможем наверстать это время. Что касается показателей объема продаж, то они изменились в рамках общей рыночной ситуации. Сегодня проседание составляет около 30%. Мы запустили третью очередь, у нас полностью готов проект, готовимся к подаче документов на экспертизу.

— Какова ситуация с "Цветным"?

— В конце прошлого года ушла часть старой команды, управляющей универмагом. Причиной стало изменение модели работы универмага, в частности мы отменили собственную закупку. Цифры показали, что это было правильное решение. Закупка осуществлялась за валюту, с изменением курса в два раза пропорционально увеличилась и цена закупки в рублях. При этом цены продажи конечному покупателю мы не меняли. Благодаря ряду мер, в том числе отмене собственных закупок, в первом полугодии этого года чистый операционный денежный поток вырос в 3,5 раза по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года.

— Стал ли универмаг прибыльным?

— Да, с точки зрения операционной прибыли. Впервые за эти годы "Цветной" стал полностью покрывать операционные расходы, включая обслуживание кредита Сбербанка без дополнительных дотаций акционеров. Продажу мы не рассматриваем. У нас были планы по масштабированию концепции универмага, созданию франчайзингового продукта, но пока они отложены, в том числе в связи с общим падением спроса.

— В каком состоянии портфель проектов Rose Group — небольшие участки в центре Москвы?

— Большинство в бумажной стадии, идет работа над проектной документацией. Это тоже часть адаптации под изменение экономических условий. Ряд концепций нужно пересматривать, некоторые по-прежнему актуальны. Например, кинотеатр "Форум". В нем должна сохраниться историческая функция театра или кинотеатра. Объект будет реконструирован, но под конкретного оператора. Мы сейчас ведем соответствующие переговоры, участников которых я не готов назвать.