На российском строительном рынке наметился первый дефолт

Иск вместо денег

Группа компаний СУ-155 сообщила во вторник, что не станет выкупать по оферте облигации 05, 06 и 07 серий. Держатели предъявили к выкупу бумаги более чем на 2,3 млрд руб. По оценке компании, «большая часть уведомлений поступила от обладателей облигаций, получивших их с большим дисконтом в результате отказа от исполнения рядом профессиональных участников финансового рынка сделок РЕПО». Так получилось из-за необоснованно рискованных операции финансовых партнеров ГК «СУ-155» с облигациями дочерней компании и неисполнения ими обязательств по сделкам РЕПО, объясняет компания. СУ-155 готовит иск в суд с целью защиты своих интересов по этим сделкам. 

Кроме плохих партнеров, СУ-155 ссылается на кризис: «текущая неблагоприятная экономическая конъюнктура (девальвация российского рубля, резкий рост ставок, резкое снижение спроса на жилье, приостановка расчетов с рядом бюджетополучателей, наложенные на ряд российских лиц и институтов санкции) спровоцировали форс-мажорную ситуацию для ГК «СУ-155». 

СУ-155 изучает возможность реструктуризации облигаций и в ближайшее время выйдет с предложением инвесторам, заключает компания. Никаких подробностей (что за рискованные операции, кто держатели облигаций и т.п.) пресс-служба компании не добавила. 

Похоже, первоначальные держатели облигаций заложили их по сделкам РЕПО, но не смогли выкупить, а нынешние держатели поспешили воспользоваться офертой, чего не ожидали в компании, предполагает старший портфельный управляющий GHP Group Федор Бизиков. Облигации 05, 06 и 07 серий (по 1 млрд руб. каждая) были выпущены 26 февраля 2013 года. На сайте CBonds есть информация, что одним из первоначальных держателей был СБ Банк (в феврале у него отозвана лицензия). Получить комментарий у представителей банка не удалось. «В том, что держатели облигаций решили предъявить эмитенту к выкупу почти весь выпуск, нет ничего удивительного, – рассуждает Бизиков. – Общие экономические условия усложнились, условия рефинансирования изменились и банкам нужны деньги, а перспективы строительной отрасли сегодня достаточно не радужны». 

Организатором выпусков была компания «Урса Капитал». Ее президент Хачатур Мурадов сказал РБК, что, по его данным, СБ Банка не было среди тех, кто предложил облигации к выкупу. «О финансовом состоянии СУ-155 можно судить по сайту арбитражного суда, – посоветовал Мурадов. – Со своей стороны могу сказать, что в среду мы будем встречаться с представителями СУ-155 для того, чтобы обсудить возможные варианты реструктуризации облигационного займа». 

Судя по базе Арбитражного суда Москвы, дела у СУ-155 идут в последнее время не очень. Только за последние 6 месяцев к компании было подано более 40 исков в общей сложности на 795 млн руб. С апреля по конец декабря прошлого года долг СУ-155 вырос с 19 млрд руб. (эту цифру Балакин называл в интервью «Коммерсанту») до примерно 25 млрд руб. (эту цифру во вторник объявила компания). Выручка группы в 2014 году превысила 106 млрд руб. 

Долги СУ-155 в цифрах

25 млрд руб. составляет задолженность группы компаний по итогам 2014 года 

106 млрд руб. выручки СУ-155 получила по итогам 2014 года 

44 иска с денежными требованиями к СУ-155 было зарегистрировано в Арбитражном суде Москвы в сентябре 2014 – феврале 2015 года 

Более 795 млн руб. составила общая сумма требований к ГК «СУ-155» по этим искам 

20 исков о банкротстве СУ-155 было зарегистрировано в Арбитражном суде Москвы в сентябре 2014 – феврале 2015 года 

Спор вместо платы

 У СУ-155 затяжной спор с властями Московской области, на которую приходится около 70% девелоперского портфеля застройщика. По данным Главгосстройнадзора, сейчас в Московской области в стадии реализации у СУ-155 находится 51 многоквартирный дом общей площадью 883,8 тыс. кв. м (для сравнения: в 2013 году компания построила 1,65 млн кв. м). 

В ноябре 2014 года подмосковные власти объявили о претензиях к СУ-155 более чем на 1 млрд руб. (долг за аренду земли в Долгопрудном). По долгам на 753 млн руб. на тот момент уже было принято судебное решение о взыскании. Правда, владелец компании Михаил Балакин говорил тогда, что часть обязательств по выплате долга должны взять на себя ГК «ПИК» и МУП УКС «Долгопрудный» – компании-соинвесторы проекта в Долгопрудном. Сами компании опровергали это. 

Областные власти предъявляли претензии к схемам, по которым СУ-155 строит и продает жилье. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, из 60 объектов, которые компания сегодня строит в Подмосковье, 14 возводятся без разрешения на строительство. «Только 20% своего жилья СУ-155 продает по договорам долевого участия, остальное – с использованием жилищно-строительных кооперативов, что не запрещено законом, но не позволяет властям контролировать цели, на которые застройщик направляет собранные средства», – говорил Елянюшкин.​ 

В начале февраля Подмосковье предъявило новую претензию: СУ-155 замедлила темпы строительства. В начале февраля Главгосстройнадзор со ссылкой на Елянюшкина распространил информацию о том, что СУ-155 не выполнила задачу, поставленную губернатором. «Более того, в январе компания снизила темпы строительных работ на всех своих объектах, а с некоторых рабочие просто были сняты», – приводились в сообщении слова Елянюшкина. 

В феврале 2015 года компания перечислила только 30 млн руб. в счет погашения долга по арендной плате в Долгопрудном, больше никаких средств от компании ни для погашения штрафов, ни для уплаты долга по аренде не поступало, сообщил РБК представитель Елянюшкина. «Также к нам поступают массовые обращения граждан о многолетних просрочках в исполнении договоров. Практически не проходит и недели без пикетов граждан, которые, по сути, дольщиками не являются», – добавил он. 

Началось? 

На рынке девелопмента кризис только начинает проявляться. 

В виде реструктуризации долгов: в конце января подконтрольной израильскому предпринимателю Льву Леваеву AFI Development удалось договориться с ВТБ о пролонгации кредита. Из $205 млн, которые должна была выплатить компания, она вернет в ближайшее время только $10 млн, а срок погашения всего кредита будет перенесен на 26 января 2018 года. 

В виде переоценки портфелей, которая приводит к бумажным убыткам. Та же AFI Development сообщила в феврале о возможном убытке в $210 млн из-за переоценки портфеля. В пятницу Mirland Development объявила, что по итогам четвертого квартала 2014 года Cushman & Wakefield оценила стоимость ее портфеля в $590 млн против прежнего $1 млрд. 

Дефолты российских эмитентов с марта 2014 года по февраль 2015 года 

6,61 млрд руб. составил совокупный объем невыполненных обязательств за этот период 

3,08 млрд руб. из них пришлось на облигации компании «ЮТэйр-Финанс» 

Но проблемы СУ-155 нельзя связать только с трудностями на рынке, считает генеральный директор NDV Group Александр Хрусталев: «Компании нужно жить по средствам». «Удивляет не то, что держатели облигаций предъявили к выкупу большую их часть, а то, что на фоне всплеска спроса в конце прошлого года СУ-155 не накопила на счетах достаточно средств, чтобы расплатиться с ними», – рассуждает старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева. 

Пока продажи квартир не «просели» так серьезно, как того ожидали участники рынка, отмечает Хрусталев. По его данным, спрос снизился примерно на 15–20% к среднему уровню 2014 года: «Коллапса, которого все ждали, не произошло». Но хорошего аналитики не ждут: «Все прекрасно понимают, что продажи в этом году будут намного слабее, при этом себестоимость будет расти, – объясняет Гордеева. – Переложить эти расходы на потребителей строители не смогут, что приведет к сокращению их маржи».