Первый кассационный суд обосновался в самострое

Решение об изъятии у наследников экс-мэра Саратова Олега Грищенко здания Первого кассационного суда устояло в апелляции. Постановлением от 8 мая 12 ААС подтвердил выводы первой инстанции относительно того, кому должен принадлежать небоскреб на Московской, 55 - здание бывшего Управления мелиорации и 14-этажная пристройка к нему.

Ответчиками по делу выступали 8 компаний, включая застройщика ООО «Эталон», принадлежащее Анастасии Милютиной, дочери бывшего главы города. Здание суда отбиралось по иску прокуратуры Саратовской области с формулировкой «изъять из чужого незаконного владения». Решение в пользу истца областной арбитраж вынес 28 октября прошлого года.

В постановлении апелляционного суда это звучит как «истребовать в пользу Российской Федерации». Изучив материалы дела, 12 ААС заключил, что решение областного арбитража не подлежит отмене, поскольку в отношении здания на Московской, 55 «были совершены последовательные действия, направленные на незаконное отчуждение из собственности Российской Федерации объекта недвижимого имущества».

В постановлении 12ААС еще раз подробно излагается история здания Управления мелиорации. Его построили еще в 1972 году. Занимавшего его ведомство неоднократно реорганизовывалось, пока в пост-советское время не стало сначала ТОО «Производственно-строительная фирма «Саратовмелиоводстрой», а потом поменяло форму собственности на ООО.

Далее суд делает выводы, что хотя отчуждение госимущества в собственность иных лиц шло в соответствии с действующим на тот момент законодательством, здание было отчуждено «в нарушение правил, предусмотренных законом о приватизации».

Первым нарушителем, как указано в судебном постановлении, был госконцерн «Водострой», который как арендодатель подписал с ОАП «Саратовводстрой» в 1991 году договор об аренде госимущества сроком на 10 лет. Договор не включал условия выкупа здания: ее стоимость, порядок, предмет выкупа и т.д. Кроме того, имелись нарушения непосредственно при создании «Саратовводстроя», препятствующие ему выступать арендатором. Но в 1994 году «Саратовводстрой» понудил Фонд имущества Саратовской области на выгодных для себя условиях продать ему здание за 2,9 млн рублей.

Прокуратура считает, что законно выкупить его можно было двумя способами: при сумме до 1 млн рублей - на основании дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, а при сумме свыше 1 млн - только на торгах. А значит сделка 1994 года является ничтожной и здание Управления мелиорации выбыло из собственности государства незаконно.

«Саратовводстрой», как заключил суд, утратил право распоряжаться объектом в ходе корпоративного конфликта 2005-2008 годов. Здание отчуждается и через транзитные организации приобретается нынешними ответчиками по делу, аффилированными между собой компаниями. Новые собственники возводят 14-этажную пристройку, нарастив площадь здания. Но прав на него, заключил 12 ААС, они не имели с самого начала, так как в основе лежит ничтожная сделка.

В период корпоративного конфликта в «Саратовмеливодстрое» здание уходило в руки иных лиц по частям. Первым покупателем стала компания «Эталон», которая приобрела 10 помещений в 2005 году, затем подтянулись другие компании, многие из которых на данный момент уже ликвидированы. Каждая выкупала несколько помещений, которые впоследствии успевала перепродать. Новые собственники реорганизовывались, заключали сделки, пока все здание не перешло в распоряжение нынешних ответчиков по делу.

Пристройку в 14 этажей, заключил суд, действуя сообща, сооружали ООО «Эталон», ООО «Стелла», ООО «Московская-55» и ООО «Крона-С». Земельный участок под ней был первоначально закреплен за «Саратовмелиоводстроем» на правел бессрочного пользования, которое прекратили только в 2005 году распоряжением областного комитета по управлению имуществом, заменив на предоставление права аренды. На 2016 год его арендатором значилось уже ООО «Эталон».

При этом, указывает суд, по договору аренды 2010 года земельный участок предоставлялся не для строительства, а для использования под офис. То есть, 14-этажный небоскреб - это самовольная постройка, но законодательство позволяет признать право собственности на нее за лицом, владеющим земельным участком. А земля - государственная.

«Положения пунктов 1, 3 статьи 222 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Cуда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, позволяют признать право собственности на самовольную постройку, в том числе на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, за лицом, владеющим на определенном праве земельным участком, на котором расположен этот объект. Ответчики к числу таких лиц не относятся. Земельный участок для строительства не предоставлялся. При этом недействительность (ничтожность) первоначального договора купли-продажи влечет также недействительность последующих сделок, в том числе договора аренды земельного участка», - заключил суд.

На этих основаниях решение областного арбитража от 28 октября 2023 года 12 ААС счел нужным оставить без изменения. Пойдут ли владельцы небоскреба в кассацию, пока неясно. Но в случае со зданием кардиодиспансера (бывшей больницы СПЗ), наследникам Олега Грищенко не помог даже Верховный суд.