Продать квартир на миллиард: зачем люди Ивана Егорова закрыли долги Clover House?

Компания «Казаньнефтехиминвест», принадлежащая семье Рустема Лихачева, выступила «белым рыцарем» в двухлетней войне между «Кловер Групп» и чешским Комерчни Банком. Конфликт из-за взятого в 2011 году кредита в 30 млн евро на строительство ЖК Clover House увенчался мировым соглашением. Татарстанская компания, близкая к «Ак Барс Холдингу», выкупила долги, что позволило разморозить продажи квартир. Дело за малым: выручить 1,1 млрд рублей к 30 мая 2018 года.

ЧЕХИ УМЫВАЮТ РУКИ

Довольно неожиданным образом завершился конфликт вокруг казанского ЖК Clover House — 26-этажного треугольного жилого дома в Щербаковском переулке, 7, построенного на месте кондитерской фабрики «Заря» в центре Казани.

Напомним, в ноябре 2014 года ЖК, построенный федеральной девелоперской компанией «Кловер Групп», получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако с конца 2015 года продажи были приостановлены из-за юридического конфликта. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», проблемы у застройщика (юрлицом проекта выступало ООО «Мегаполис») возникли из-за претензий чешского Комерчни Банка. Он входит в группу компаний французского Societe Generale — одного из крупнейших банковских конгломератов мира. В 2011 году чешский банк с помпой в присутствии премьер-министра РТ Ильдара Халикова выдал на строительство ЖК кредит в 30 млн евро. После падения курса рубля застройщик перестал платить, а параллельно продал большую часть нераспроданного имущества ООО «Щербаковский парк».

Связь с этой компанией в «Кловер Групп» не признавали, но любопытно, что изначально фирма называлась ООО «Управляющая компания „Остров Мечты“», а так совпало, что у «Кловер Групп» в Сочи как раз есть ЖК с одноименным названием. Неудивительно, что банк пытался оспорить сделку, заподозрив вывод активов.

Далее последовала длительная судебная эпопея, в которой удача Фемиды улыбалась то одной, то другой стороне. Но в конце концов, дойдя до Верховного суда РФ, стороны сумели договориться миром. И вот тут начинается самое интересное. Незадолго до заключения мирового соглашения произошла замена истца — вместо чешского Комерчни Банка им стало местное ООО НПП «Казаньнефтехиминвест». Согласно заключенному в марте этого года договору цессии (уступки прав требования), к последнему перешли права требования по кредитному договору, из-за которого и разгорелся весь сыр-бор.

Если понимать все буквально — по всей вероятности, «Казаньнефтехиминвест» попросту выплатил кредит чешскому банку и теперь сам стал кредитором проекта. Это же косвенно подтвердили корреспонденту «БИЗНЕС Online» юристы чешского банка после заседания. По их словам, долг был продан другой компании, которая отказалась от иска, и банк потерял интерес к делу — его требования удовлетворены. Заплаченная сумма неизвестна, но в 2015 году Комерчни Банк требовал возврата 22 млн евро (по текущему курсу это 1,5 млрд рублей), плюс, вероятно, набежали проценты. С другой стороны, с учетом всех обстоятельств возможен и дисконт.

В РОЛИ СПАСИТЕЛЯ — НОВЫЙ ГЕНДИРЕКТОР «КАМГЭСЭНЕРГОСТРОЯ»

Кто же этот рыцарь на белом коне, спасший москвичей от чехов? Согласно базе данных «Контур.Фокус», 51% в «Казаньнефтехиминвесте» принадлежат Рустему Николаевичу Лихачеву, который 2 августа 2017 года стал гендиректором ПАО «КамГЭСэнергострой», входящего в состав «Ак Барс Холдинга». Также Лихачев известен как миноритарий «АК БАРС» Банка и совладелец ООО «Инвестиции и консалтинг». Собственник оставшихся 49% — Лихачев Юрий Рустемович — вероятно, его сын.

«Казаньнефтехиминвест» и стоящие за ним структуры ярко показали публике свои лоббистские возможности в прошлом году, когда выигранный компанией миллиардный тендер на строительство почтового логопарка под Казанью попытался оспорить «Фортэкс» — известный и давний игрок на строительном рынке. И не смог.

В декабре 2015 года Лихачев временно передал свой 51% доли ООО «Управляющая строительная компания „Ак Барс“», на 100% принадлежавшего ООО «Ак Барс-Актив». Таким образом, маски были сброшены, и компания официально влилась в «Ак Барс Холдинг» под руководством Ивана Егорова. Однако в декабре 2016 года контроль, по крайней мере формальный, вновь перешел к Лихачевым. «БИЗНЕС Online» отправил запрос в холдинг с вопросом, имеют ли они отношение к купле-продаже долгов Clover House, однако на момент публикации ответа получено не было. 

Широкое портфолио демонстрирует сайт «Казаньнефтехиминвеста»: здесь и заказы от структур Егорова, и от ГИСУ РТ, и от МЧС. Тут и фото неподписанного объекта, схожего со зданием СУ СК РФ по РТ на Большой Красной. Также сайт компании сообщает, что «Казаньнефтехиминвест», оказывается, изначально имел прямое отношение к Clover House, а именно выступал проектировщиком комплекса по заказу ООО «Мегаполис». При этом на сайте Clover House в проектной декларации в качестве генпроектировщика указывается московское ООО АБ «Рождественка», а в качестве генподрядчика — чешское АО «ПСЙ».

Собственники «Кловер Групп» и близких к ней компаний скрыты — юрлица зарегистрированы либо на кипрские компании, либо на никому не известных физлиц. В 2008 году гендиректор «Кловер Групп» Александр Попов уточнял, что до 2006 года компания была аффилирована с группой «Росгосстрах», однако потом девелоперский бизнес был продан «группе российских и иностранных инвесторов». В прессе между тем фигурировали предположения, что связь с крупнейшей страховой компанией страны, контролируемой Дмитрием Хачатуровым, сохраняется.

МИЛЛИАРД ЗА ГОД

Условия, на которых помирились стороны, закреплены в конце мая вступившим в силу определением Арбитражного суда РТ. Из него стали известны некоторые тонкости финансовых взаимоотношений сторон.

Напомним, «Мегаполис» продал компании «Щербаковский парк» пул квартир на общую сумму в 1,2 млрд рублей. Речь идет о двух договорах долевого участия, впоследствии опротестованных как притворные. В совокупности это 256 квартир (всего их в комплексе 399), 160 машино-мест и 105 нежилых помещений. За них «Щербаковский парк» фактически выплатил лишь 307 млн рублей.

С учетом прошедшего с той поры времени стороны договорились увеличить стоимость переданного имущества до 1,463 млрд рублей, таким образом «Щербаковский парк» остался должен «Мегаполису» 1,155 млрд рублей. Часть переданного имущества, а именно 97 машино-мест и 76 нежилых помещений, застройщику будут возвращены «натурой», все остальное ему предстоит вернуть деньгами.

При этом установлен крайний срок, в течение которого «Щербаковский парк» должен расплатиться с «Мегаполисом» — 30 мая 2018 года. При этом оговаривается, что все деньги, которые тот получит от должника или от продажи имущества, должны идти на покрытие долга перед «Казаньнефтехиминвестом». Что будет в случае невозврата долга в срок, не сказано.

В обмен «Казаньнефтехиминвест» обещает не оспаривать законность права собственности «Щербаковского парка» на переданное имущество, как и права любых покупателей (в том числе особо обговаривается законность прав собственности ООО «Управление сбережениями» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Ростовский»). Кроме того, «Казаньнефтехиминвест» отказывается и от права ипотеки на помещения, а также снимает все наложенные на них аресты

Вместо всего этого «Щербаковский парк» должен заключить договор поручительства по обеспечению обязательств «Мегаполиса». Когда тот должен вернуть деньги «Казаньнефтехиминвесту», не оговаривается. Но, во-первых, по данным «Контур.Фокус», к новому кредитору от банка перешел залог 100% доли в ООО «Мегаполис». Во-вторых, в компании-застройщике сменилась власть — вместо москвича Игоря Крюкова директором стал татарстанец Артем Силивончик. Изменился ли собственник, неизвестно — компания, как и раньше, принадлежит кипрской фирме Applied Finance (Af) Limited.

«ЧТОБЫ РАСПЛАТИТЬСЯ ПО ДОЛГАМ, КВАРТИР ДОСТАТОЧНО»

В начале июня ООО «Щербаковский парк» объявило о возобновлении продаж квартир. И теперь главная интрига: удастся ли на квартиры Clover House за год, то есть до 30 мая 2018 года, найти покупателей, причем без демпинга?

В «Казаньнефтехиминвесте» воздержались от комментариев. Несмотря на настойчивые попытки, дозвониться до пресс-службы «Ак Барс Холдинга» не удалось, запрос в приемную также остался без ответа. Свою позицию высказал только застройщик — ООО «Мегаполис». Там заявили, что не знают условий договоренностей между чешским банком и «Казаньнефтехиминвестом», так как не являются стороной состоявшейся между ними сделки.

«Банк просто уведомил об уступке права по кредиту, после чего с новым кредитором было достигнуто соглашение. Мы рады, что удалось достигнуть с ними компромисс. Договориться удалось, потому что „Казаньнефтехиминвест“ — это одна из ведущих строительных компаний в Татарстане, поэтому они гораздо лучше понимают особенности рынка недвижимости в Казани, чем чешский банк», — рассказали в ООО «Мегаполис».

На вопрос, почему поставлены столь сжатые условия по погашению задолженности, был дан лаконичный ответ: «Соглашение было достигнуто на таких условиях». При этом подчеркивается: «Квартир достаточно, чтобы расплатиться по долгам. Мы уверены, что сможем погасить все свои обязательства перед кредитором надлежащим образом».

Отмечается, что покупатели могут быть спокойны: «Никаких препятствий к продажам квартир нет, новый кредитор признал законность всех сделок, которые были заключены застройщиком, и подтвердил, что залог и иные ограничения на продажу квартир отсутствуют. Это прямо предусмотрено мировым соглашением, которое было утверждено Арбитражным судом Республики Татарстан. Таким образом, юридическая защищенность сделок с квартирами в настоящий момент максимально высокая — есть решение суда, подтверждающее, что все законно. Оно в открытом доступе, любой может ознакомиться с ним. Ни залога, ни ареста, ни судебных разбирательств, никаких иных обременений нет».

«В 500 МЕТРАХ ОТ ЦЕНТРА — ВЫСОТКА ИЗ СТЕКЛА И БЕТОНА»

Напомним, что строительство необычной высотки в Щербаковском переулке вызвало неоднозначные отзывы. Позицию противников проекта пять лет назад выразил ресторатор и блогер Адель Ягудин: «В 500 метрах от центра города построят высотку из стекла и бетона. Там уже стоит башня „Гранд Отеля Казань“, не вписывающаяся в исторический пейзаж». «У Казани есть свой исторически облик. Он изрядно потрепан, но все же новые постройки должны архитектурно с ним гармонировать», — замечал ресторатор.

«С экономической точки зрения понимаю застройщика, но как казанец я не одобряю высотку в этом месте. Хорошо, что есть Олеся Балтусова, благодаря которой удается сохранять то, что осталось от старой Казани», — замечает и руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. При этом риелтор предполагает, что, в принципе, учитывая, что дом сдан и имеет очень хорошее расположение, за год такой пул квартир можно реализовать. 

Насколько необычность самого дома может влиять на успех продаж? Треугольность здания отражается в планировках квартир, особенно на угловых. Однако большая часть предложений все-таки имеет привычные прямоугольные формы. Один из опрошенных «БИЗНЕС Online» застройщиков отмечает, что локация комплекса играет в его пользу, квартиры там постепенно продаются, причем цена по некоторым предложениям может оказаться ниже рынка. Отметим, что на вторичном рынке квартиры в Clover House выставлены по 85–90 тыс. рублей за квадратный метр, сам застройщик объявлял об акции на «трешки» — по 75 тыс. рублей за квадратный метр. Площади однокомнатных квартир колеблются от 51,75 до 59,2 кв. м, двухкомнатных — от 67,5 до 92 кв. м, трехкомнатных — от 92,4 до 109,1 кв. метра.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Мегалит» Аделя Хасбиуллина, сейчас в Clover House цена все-таки «несколько завышена». «Если принципиально продать все именно по заявленной цене, то не обойтись без предпродажной подготовки объекта и правильной экспозиции: более жизнерадостной отделки МОПов, дополнительного освещения в продаваемых квартирах, покраски стен в квартирах в светлый цвет», — говорит он. Эксперт обращает внимание на то, что благодаря близости к зданиям КФУ, медицинского университета проект должен заинтересовать даже студентов. Учитывая, что основная часть проекта приходится на студии (хоть и большого метража), основной потребитель — холостяки либо молодые пары. А вот семейных могут смутить отсутствие полноценного двора и множество квартир на одной площадке. Но, по данным «Мегалита», в отделе продаж говорят, что площадка, детский сад и фитнес-центр будут во второй очереди Clover House, которая планировалась изначально. Верхние же этажи из-за уникальных видовых характеристик на деловую историческую часть Казани будут интересны людям творческих профессий. «Так что, конечно, необходимо активно рекламировать объект целевой аудитории», — резюмировал эксперт.