Сергей Гордеев прощается с торговлей

Основной владелец девелоперской группы ПИК Сергей Гордеев готов расстаться со своими торговыми центрами — строящимся «Саларисом» на западе Москвы и «Ривьерой» на юге столицы. Новым собственником объектов может стать инвестфонд из Киргизии KLS Securities. Покупка может обойтись в 45 млрд руб.

Федеральная антимонопольная служба сообщила на своем сайте, что одобрила два ходатайства «КЛС Евразия Венчур Фонд Лтд» о получении контроля над ООО «Ривьера» и АО «Хорус Финанс». ООО «Ривьера» владеет одноименным торгцентром общей площадью 240 тыс. кв. м (арендуемой 100 тыс. кв. м) на территории бывшего ЗИЛа. Объект принадлежит Сергею Гордееву. «Хорус Финанс» управляет активами бизнесмена в торговой недвижимости. Основной актив в портфеле этой компании — строящийся в границах будущего торгово-пересадочного узла (ТПУ) «Саларьево» торгцентр «Саларис» (арендуемая площадь — 105 тыс. кв. м). Представитель Сергея Гордеева от комментариев отказался. В KLS Securities, который основал «КЛС Евразия Венчур Фонд Лтд» в 2014 году, не ответили на запрос “Ъ”.

Об активах KLS Securities в России ничего не известно. Инвестфонд базируется в Бишкеке. Его руководитель Владимир Кирюша учился в Риге и приехал в Киргизию в 1992 году, следует из интервью «Вечернему Бишкеку» от 2001 года. Сергей Гордеев — один из крупнейших московских девелоперов. Он владеет 74,6% акций группы ПИК (непроданный объем на конец 2017 года 12,5 млн кв. м), специализирующейся на строительстве жилья, и компанией «Центр-инвест» (жилье и коммерческая недвижимость). В портфеле торговых объектов помимо «Ривьеры» и «Салариса» — проект торгцентра на ТПУ «Котельники».

По словам одного из источников “Ъ”, в рамках сделки «КЛС Евразия Венчур Фонд Лтд» и «Хорус Финанс» Сергей Гордеев передаст новым инвесторам долги компании и строящийся торгцентр «Саларис». В бухгалтерской отчетности «Хорус Финанс» за 2017 год указано, что долгосрочные долговые обязательства компании составляют 15 млрд руб. Директор отдела рынков капитала CBRE Ирина Ушакова говорит, что цена «Салариса», которая может быть достигнута при стабилизации торгцентра (полной сдаче в аренду и запуске),— 15–20 млрд руб. Партнер Capital Global Partners Светлана Кара оценивает «Ривьеру» в $450 млн при стабилизации денежного потока (около 25 млрд руб. по текущему курсу Центробанка).

По словам управляющего партнера УК «Ванчугов и партнеры» Алексея Ванчугова, «Ривьера» и «Саларис» неодинаково привлекательны для инвесторов. «"Ривьера" слишком большой объект в текущих условиях высокой конкуренции в этой локации. Плотность жилья вокруг недостаточна для обеспечения трафика посетителей»,— отмечает господин Ванчугов. Торгцентр открылся два года назад, Сергей Гордеев купил его в 2013 году. Окончание строительства обошлось девелоперу в $250 млн. По оценке Алексея Ванчугова, ставка капитализации для «Ривьеры» (показатель, который коррелирует со сроком окупаемости инвестиций) — 12–13%, «Салариса» — 9–10%. «"Саларис" будет работать в границах ТПУ, якорный арендатор — сеть Globus»,— подчеркивает эксперт.

Торговая недвижимость остается популярной у инвесторов, несмотря на кризис. По данным JLL, в 2017 году на сделки в этом сегменте пришлось 40% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, в 2016 году — 14%. Крупнейшие сделки 2017 года — покупка компанией Malltech торгцентра «Лето» в Санкт-Петербурге у «Галс-девелопмент» и приобретение петербургской Fort Group сети московских торгцентров австрийской Immofinanz. Доля иностранных инвестиций в торговую недвижимость в прошлом году достигла 17% против 6% в 2016 году. «Мы ожидаем, что в 2018–2019 годах интерес иностранцев к российской недвижимости будет расти, в том числе и в секторе торговой недвижимости»,— убеждена руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба.