Следствие пересмотрело кадастр

По обращению Москвы заведено первое уголовное дело по факту махинаций с занижением кадастровой стоимости недвижимости. Схема для столицы не новая: кадастровая стоимость оспаривается и занижается через собственных оценщиков, что позволяет владельцам недвижимости почти вдвое снизить налог на недвижимость. Если учесть, что в Москве под кадастровую оценку попадают 7 млн объектов недвижимости, риски для бюджета измеряются миллиардами.

Как занизить кадастр

Объектом первого московского «кадастрового» дела стало офисное здание в самом центре столицы, в Филипповском переулке. Особняк площадью свыше 2,2 тыс. кв. м находится в собственности ООО «Астра семь».

Кадастровая стоимость недвижимости в 2016 году была установлена на уровне 622,6 млн руб. Именно с этой суммы рассчитывался налог на имущество. Владельцы, заинтересованные в уменьшении налога, обратились в компанию «Легион-Эксперт», специализирующуюся на переоценке кадастровой стоимости. Те, в свою очередь, назвали честной рыночной ценой офисов 275,6 млн руб. Цифра вдвое меньше первоначальной заказчика устроила. Вооружившись экспертным заключением, «Астра семь» подала иск в Московский городской суд об оспаривании кадастровой стоимости своего имущества и привязке условной кадастровой стоимости к существующим рыночным ценам на помещения в Филипповском переулке. Таким образом, офис в центре Москвы «подешевел» почти в два раза — соответственно, снизились и налоговые отчисления бизнеса в бюджет и арендные платежи за землю.

Для проверки обоснованности расчетов внешних экспертов суд назначил собственную оценку, мнение которой совпало с позицией истца. Согласно результатам судебной экспертизы, которую проводил специалист из ООО «Экспертно-правовое бюро», просторный офис рядом с Гоголевским бульваром стоит чуть меньше 280 млн руб. Суд, опираясь на заключение сертифицированного эксперта, 11 сентября 2018 года принял решение обесценить объект более чем в два раза — с 622,6 до 279,9 млн руб.

Городские власти не согласились с решением суда. Столь радикальное снижение стоимости стало для них поводом для более тщательного изучения ситуации. Сомнение в правильности оценочной экспертизы и достоверности установленной стоимости помещения возникло и у членов Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, которую в 2019 году Департамент городского имущества привлек для проведения еще одной независимой оценки. Благодаря этому были выявлены несоответствия требованиям законодательства и методологические нарушения при расчетах, что привело к занижению цены объекта как минимум на 40 %.

Рецензия Ассоциации оценщиков была направлена в Главное следственное управление Следственного комитета РФ по городу Москве. Правоохранители усмотрели в ситуации признаки состава преступления, предусмотренного статьей 307 Уголовного кодекса РФ «Заведомо ложные показания, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод». По выявленным фактам была проведена доследственная проверка, и по ее итогам — возбуждено уголовное дело.

В июле 2020 года правительство Москвы приняло решение не проводить кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости, которая пересматривается раз в два года, а оставить ее на уровне 2018-го в целях поддержания бизнеса и граждан в период пандемии. Эта мера позволит сэкономить москвичам и предпринимателям в целом 4 млрд руб. за год.

По данным источников «Компании», фигурантами первого кадастрового уголовного дела станут в первую очередь специалисты, приглашенные московским горсудом для проведения следственной экспертизы ранее сделанной оценки офисов в Филипповском переулке. Независимые оценщики практически не могут быть привлечены к уголовной ответственности. Перспективы для подозреваемых в таких преступлениях весьма серьезные — эта статья уголовного кодекса предусматривает наказание в виде лишения свободы до пяти лет.

Проблема системы

По словам министра Правительства Москвы, руководителя Департамента городского имущества Максима Гамана, в городе подобные схемы в последнее время участились. Владельцы недвижимости специально проводят переоценку их рыночной стоимости, после чего пытаются в судебном порядке привязать кадастровую стоимость к «рынку». Чтобы обесценить «кадастр», недобросовестные собственники и оценщики вводят суд в заблуждение, указывая в отчетах об оценке недвижимости недостоверные сведения.

Кадастровая оценка в Москве охватывает семь миллионов объектов недвижимости. Именно «кадастр» учитывается при расчете налога на имущество, является налоговой базой. От него также зависит размер арендной платы за землю. Поэтому манипуляции с рыночной и кадастровой стоимостью наносят серьезный ущерб бюджету города.

Для предотвращения таких схем независимую кадастровую оценку в 2019 году отменили. «Новый порядок четко регламентирует, кто может производить оценку и как, чтобы пресечь потенциальный сговор между собственником и оценщиком, — отмечает практикующий юрист Сергей Баланец. — Ранее нанимался "независимый эксперт", проводилась некая оценка, и в итоге здание, земельный участок или другой объект недвижимости полностью обесценивался».

Споры об отмене независимой экспертизы не затихают до сих пор. Одни говорят, что это лазейка для мошеннических схем, другие — что оспаривание в суде кадастровой стоимости с помощью независимой экспертизы дает возможность владельцам бизнеса привести стоимость объектов в соответствие с их существующим состоянием.

Так, председатель Комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России» Анна Лупашко придерживается позиции, что законом предусмотрено право устанавливать рыночную стоимость. «Более того, есть определение Конституционного суда: рыночная стоимость более точная, у нее приоритет перед кадастровой стоимостью», — отмечает она.

Однако проблему эксперт видит не в самом факте переоценки, а в недобросовестной работе оценщиков. «Сам факт возбуждения уголовного дела — сигнал для бизнеса: выбирайте качественных специалистов. Думайте, с кем работать!» — подчеркивает она.

Злоупотребление полномочиями и искусственное занижение стоимости недвижимости по сговору с клиентом не новость и для партнера коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Алины Топориной: «Несмотря на то, что у оценщиков есть предусмотренная законом обязанность называть реальную стоимость объектов, соответствующую текущей ситуации на рынке, случаи, когда они действовали в интересах своих клиентов, достаточно распространены. Независимую кадастровую оценку отменили как раз для того, чтобы избежать таких ситуаций. Теперь оценка находится в руках соответствующих органов. Не могу определенно сказать, как это изменение повлияло на результаты оценки: многое в данном вопросе зависит от конкретных ситуаций».

Первый, но не последний

Одним из важных показателей, определяющих финансовую устойчивость муниципальных образований, является уровень бюджетной обеспеченности, который зависит в том числе от поступлений за счет налога на имущество в виде налога на недвижимость.

«По данным Федеральной налоговой службы, поступления от налога на недвижимость, например, от физических лиц составляют около 10 % в объеме налоговых доходов местных бюджетов, — говорит кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Татьяна Воротилина. — Что касается зарубежного опыта, то в настоящее время недвижимость облагается налогами более чем в половине стран. Как правило, названный налог поступает в местные бюджеты, и его доля в доходах местных бюджетов существенна. К примеру, в Канаде — до 40 %, в Великобритании — до 30 %, во Франции — до 20 %. ​Как видим, в России названный показатель ниже показателей зарубежных стран».

Занижение кадастровой стоимости влечет негативные последствия не только для государства, которое теряет от налогов в сравнении с поступлениями, рассчитанными на основе реальной стоимости объектов. Опасно оно и для самих предпринимателей. Адвокат Алина Топорина высказывает уверенность, что, если в дальнейшем сделка с недвижимостью будет признана недействительной, продающей объект стороне может быть компенсирована не его реальная стоимость, а та, что указана в договоре.

Ассоциированный партнер адвокатского бюро «Дмитрий Матвеев и партнеры» Юрий Поспеев также подтвердил «Компании», что занижение оценки влечет за собой проблемы для собственника, «если в дальнейшем возникнут споры по оценке объекта».

Кроме того, как замечает Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, налог на имущество является одной из основных статей расходов в арендном бизнесе, поэтому кадастровая стоимость может существенно повлиять на доходность.

«При покупке коммерческой недвижимости инвесторы всегда обращают внимание на кадастровую стоимость, однако нужно с осторожностью относиться к объектам с заниженной стоимостью, — говорит эксперт. — Коммерческая недвижимость чаще всего оценивается исходя из чистого операционного дохода (NOI), то есть арендного потока за вычетом операционных расходов. Таким образом, размер налога на имущество уже заложен в цене недвижимости. При выборе между идентичными объектами с одинаковой окупаемостью (одинаковой ставкой капитализации) лучше отдавать предпочтение объектам с высокой кадастровой стоимостью, так как в данном случае инвестор оставляет за собой возможность постараться обжаловать кадастровую стоимость после покупки в сторону ее уменьшения и снижает риск ее увеличения. В то время как низкая кадастровая стоимость, наоборот, создает существенный риск ее пересмотра в сторону увеличения и практически исключает возможность для снижения».

При этом промониторить рынок и создать на основе этого легальную оценку несложно, полагают эксперты. «Если у государства появится задача поставить оценщиков в условия, когда они не смогут намеренно занижать стоимость объектов, потому что эту фальсификацию будет легко проверить, ситуация изменится в лучшую сторону. Можно также наложить на оценщиков дополнительную ответственность за некорректное проведение оценки», — считает Алина Топорина.

Мнения опрошенных «Компанией» экспертов относительно расширения практики судебного преследования по «кадастровым мотивам» разнятся. Татьяна Воротилина полагает, что в ближайшее время количество аналогичных судебных разбирательств может увеличиться.

Глава консалтинговой компании vvCube Вадим Ткаченко уверен, что первое уголовное дело не носит прецедентный характер и не окажет значительного влияния на рынок недвижимости и институт независимой оценки. «Этот институт уже связан ограничениями, в том числе приняты многочисленные поправки в федеральный закон и федеральный стандарт оценки. Другими словами, для оценщиков уже установлены жесткие законодательные требования при работе с объектом оценки», — подчеркивает Ткаченко.

Власти города подчеркивают, что уголовный иск по кадастру не станет единичным случаем. «Мы будем обращаться в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовных дел в связи с недостоверным установлением кадастровой стоимости в размере рыночной», — подчеркивает глава Департамента городского имущества Москвы Максим Гаман. Московское правительство намерено отстаивать интересы города, так как его бюджет напрямую зависит от налоговых поступлений. Особенно актуально это во время пандемии, серьезно увеличившей нагрузку на городскую казну, помощь из которой сейчас идет на самые насущные нужды москвичей.