У европейских «Парк Хаусов» одна надежда на «Красную площадь»

Европейский инвестфонд Atrium European Real Estate может продать свои активы в РФ — семь региональных торговых объектов. Претендентом на портфель на рынке называют «Рамо-М» — владельца сети торгцентров «Красная площадь» на юге России. По другой информации, одно из возможных условий сделки — передача этих объектов в управление российской компании. Еще до кризиса фонд несколько раз пытался реализовать свою недвижимость и даже вел переговоры с крупными покупателями, но каждый раз стороны не могли договориться о цене.

Структуры АО «Рамо-М», владеющие сетью торгцентров «Красная площадь» в Краснодарском крае, могут закрыть сделку по покупке семи торговых объектов «Парк Хаус», рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. Еще два собеседника “Ъ” говорят, что владелец этих объектов — европейский инвестфонд Atrium European Real Estate (AERE) — действительно нашел покупателя, не называя контрагента. В AERE и Федеральной антимонопольной службе не ответили на запросы “Ъ”. В CORE.XP (консультант сделки) от комментариев отказались. В АО «Рамо-М» на вопросы “Ъ” по существу не ответили.

АО «Рамо-М» владеет пятью торгцентрами «Красная площадь» общей площадью 405 тыс. кв. м в Краснодаре, Новороссийске, Анапе, Армавире и Туапсе. По данным Kartoteka.ru, в 2021 году выручка АО «Рамо-М» составила 2,6 млрд руб., чистая прибыль — 1,1 млрд руб. По подсчетам Forbes, в 2021 году доход компании от аренды составил $70 млн. Владельцами выступают Валерий Сагитов, Андрей и Светлана Липатовы, Сергей Айтжанов и Сергей Виноградов.

AERE специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость в Восточной Европе, стоимость активов во всех странах присутствия на конец 2022 года оценивалась в €1,8 млрд. В России портфель фонда состоит из семи торгцентров «Парк Хаус» общей площадью 420 тыс. кв. м — два объекта в Москве и по одному в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Волгограде и Тольятти,— а также земли под девелопмент в Ессентуках.

Компания была одним из первых иностранных инвесторов в российскую недвижимость.

Еще до нового кризиса AERE несколько раз пыталась продать часть своих активов или весь портфель в РФ, среди претендентов были локальные компании, включая совладельцев ГК «Гранель», AFI Development Льва Леваева, ООО «Ритейл Парк 1», созданное топ-менеджерами O1 Properties Александром Эрдманом и Павлом Барбашевым. Но всякий раз ожидания продавца активов и потенциальных покупателей по цене сделки расходились, отмечает управляющий партнер RETEX Полина Жилкина.

Из отчетности AERE за 2022 год следует, что российские «Парк Хаусы» компания оценивает в €259 млн (по курсу ЦБ на 27 марта — около 21 млрд руб.), а землю в Ессентуках — в €24,8 млн (около 2 млрд руб.). Однако выручить полную стоимость вряд ли удастся: правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций согласовывает такие сделки со значительной скидкой от заявленной продавцами цены. Исходя из дисконта в размере 50%, директор департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов оценивает сделку в 10–12 млрд руб.

По информации другого собеседника “Ъ”, сделка между AERE и «Рамо-М», скорее всего, безденежная. Это будет передача объектов в управление до тех пор, пока не стабилизируется геополитическая ситуация, добавляет он.

Торгцентры «Парк Хаус» требуют реконцепции и редевелопмента, эти объекты морально и физически устарели, говорит Полина Жилкина. В новых реалиях им потребуются преобразования, связанные с актуализацией концепции и заполнением арендаторами вакантных площадей, соглашается Николай Горюнов.

Тем не менее по сравнению с крупными торгцентрами объекты AERE меньше всего пострадали от ухода с российского рынка западных брендов, так как на их долю приходилась небольшая часть арендаторов «Парк Хаусов», отмечает госпожа Жилкина. В тех объектах, где ситуация была противоположной, доля пустующих площадей, по данным CORE.XP, к концу первого квартала 2023 года достигла рекордных 14%.