В казанский «Парк Хаус» заселился краснодарский рантье

У казанского «Парк Хауса» новые владельцы, эту информацию «БИЗНЕС Online» официально подтвердили в ГК «Ромекс», которую возглавляет известный предприниматель из Краснодарского края Алексей Прокопенко. Европейский инвестфонд Atrium European Real продал сеть из 7 торговых центров одной из связанных с ним компаний «Рамо-М». Эксперты оценивают сделку в пределах 700 млн рублей за каждый ТЦ, что ничтожно мало — порядка 10 тыс. рублей за 1 кв. метр. Сам Прокопенко прекрасно известен в Татарстане и даже имеет здесь государственные награды. Подробности — в нашем материале.

«Чтобы сохранить жизнеспособность актива и рабочие места»

У казанского торгового центра «Парк Хаус» официально новый владелец: европейский инвестфонд AERE продал сеть ТЦ «Парк Хаус» компании АО «Рамо-М». Информацию о сделке «БИЗНЕС Online» подтвердили в ГК «Ромекс» сегодня, 18 апреля.

«Сделка состоялась. Там же какая ситуация: данным активом владел иностранный фонд (речь о европейском инвестфонде Atrium European Real Estate (AERE) — прим. ред.), который в связи с событиями в мире закончил свою деятельность в России. Поэтому данный актив был выставлен на продажу. Новыми владельцами торговых центров стала компания „Рамо-М“ и Прокопенко Алексей Васильевич как основной собственник», — пояснил «БИЗНЕС Online» некоторые детали сделки заместитель генерального директора ГК «Ромекс» по строительству коммерческой недвижимости Константин Томенко. Таким образом, 7 «Парк Хаусов» в России — два торговых центра в Москве и по одному в Казани, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Волгограде и Тольятти — теперь станут частью активов ГК «Ромекс».

«Не знаю, как они переварят»: рантье с Кубани подберут казанский «Парк Хаус»?

Сумму сделки Томенко назвать отказался, однако слухи о том, что сделка будет безденежной, похоже, не подтвердились. Напомним, ранее «Коммерсантъ» выдвигал такое предположение со ссылкой на своего эксперта. Это предполагает передачу объектов в управление до тех пор, пока не стабилизируется геополитическая ситуация, что позволит инвестфонду вернуться в Россию.

Томенко же в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» особенно подчеркнул, что передача объектов «произошла по договору купли-продажи».

Что ждет «Парк Хаусы» в связи со сменой собственника? Похоже, на первоначальном этапе каких-то изменений не будет: по словам Томенко, «Рамо-М» купила торговые центры «в большей степени для того, чтобы сохранить жизнеспособность актива и рабочие места». «Этот объект будет продолжать свою деятельность ровно в том формате, в котором он работает, все [сотрудники] сохранят рабочие места, объект будет продолжать работу», — заверил собеседник газеты.

От складов до ТЦ: что связывает ГК «Ромекс» и Татарстан?

Для татарстанцев известие о покупке торговых центров компаниями из орбиты ГК «Ромекс» выглядит необычно, поскольку кубанский девелопер известен региону прежде всего как застройщик больших коммерческих объектов: это «Ромекс» построил в Татарстане распредцентры для Х5 Retail Group* в Елабуге и Зеленодольске. Чуть позже, с развитием в Татарстане «Программы развития электронной коммерции», за которую так активно выступает бизнес-омбудсмен РТ Фарид Абдулганиев, «Ромекс» активно взялся за строительство в республике логистических центров под нужды электронной коммерции.

Так, в 2020-м в «Новой Туре» заложили первую очередь логистического хаба Ozon, «Ромекс» вложил в проект 2 млрд рублей. В 2021-м компания торжественно открывала первую очередь и закладывала камень на вторую очередь логоцентра стоимостью еще около 1,8 млрд рублей. Тогда же президент Татарстана Рустам Минниханов даже отметил главу «Ромекса» и вице-президента «Рамо-М», предпринимателя Прокопенко медалью ордена «За заслуги перед Республикой Татарстан» — за «особый вклад в социально-экономическое развитие» республики.

В январе 2023-го Прокопенко вновь прилетел в Казань, чтобы дать старт строительству третьей очереди логоцентра стоимостью 2,7 миллиарда. «Для нас Татарстан стал родным регионом, мы инвестировали в него более 8 миллиардов рублей и построили свыше 150 тысяч квадратных метров для логистики. Для бизнеса в Татарстане созданы все условия для развития: участок и сети регион передал бесплатно, можно строить планы на будущее. Спасибо Рустаму Нургалиевичу [Минниханову], Михаилу Павловичу [Афанасьеву, главе Зеленодольского района], который с нами работает на линии», — благодарил бизнесмен с юга России.

Но сфера интересов «Ромекса» не ограничивается логистикой, одно из основных направлений деятельности компании — управление и эксплуатация недвижимости. И в торговых центрах «Ромекс» понимает: по данным компании, холдинг построил пять торговых центров общей площадью около 500 тыс. кв. метров. Речь, вероятно, идет о ТЦ «Красная площадь» в Краснодаре, Новороссийске, Анапе, Армавире и Туапсе. Владеет ими, кстати, «Рамо-М».

В рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости – 2023» компания из Краснодарского края занимает 25-е место. Ее владельцами выступают Валерий Сагитов, Андрей и Светлана Липатовы, Сергей Айтжанов и Сергей Виноградов. Гендиректор — Константин Севастьянов. Выручка АО «Рамо-М» в 2021 году составила 2,5 млрд рублей, а чистая прибыль — 927 млн рублей.

«Как бизнес эти объекты сейчас не интересны никому. Их надо развивать, а в развитие нужно вкладывать»

Вице-президент союза торговых центров Павел Люлин рассказал корреспонденту «БИЗНЕС Online», что в хорошие времена портфель из торговых центров «Парк Хаус» мог стоить 15–17 млрд рублей. «Однако сейчас с учетом падения доходов, жестких условий выхода западных владельцев недвижимости, дисконта реальная цена сделки может быть значительно ниже: в 2 раза или больше», — заметил Люлин.

Фонд Atrium European Real Estate давно хотел продать эти активы и выйти из России, но сделку затягивал поиск покупателя на весь портфель объектов. «Уверен, что в ближайшее время они не планируют возвращаться», — подчеркнул эксперт. По словам вице-президента союза торговых центров, сейчас в продаже находится значительное количество объектов торговой недвижимости, практически все западные владельцы недвижимости сейчас на стадии переговоров. «Будут и другие сделки», — заключил он.

Консультант по коммерческой недвижимости Михаил Шутов оценил сделку в 5 млрд рублей. Уходящие из России компании продают не работоспособный бизнес, генерирующий прибыль, а недвижимость, зачастую в «уставшем» состоянии, объяснил он. «Я оцениваю каждый из 7 ТЦ примерно в 700 миллионов рублей, — заметил Шутов. — Они размещаются в устаревших зданиях, которые неправильно эксплуатировались, судя по казанскому ТЦ. В туалетах неприятный запах, что говорит о неработающей вентиляции, плитка отколупанная и прочие проблемы. Как бизнес эти объекты сейчас не интересны никому. Их надо развивать, а в развитие нужно вкладывать».

Заметим, что при оценке в 700 млн рублей казанский ТЦ мог обойтись новому собственнику всего в 10 тыс. рублей за квадратный метр общей площади и 15 тыс. рублей — торговой. Порядок цены сопоставим со стоимостью аренды в этом же ТЦ за 1–2 месяца.

Рынок торговой недвижимости в России падает, ситуация очень тяжелая, полагает Шутов. «Многие компании (с иностранным капиталом — прим. ред.) ушли, а ковид „посадил“ людей на онлайн-продажи, и сейчас продолжается развитие этого формата продаж», — заметил собеседник издания. Шутов напомнил, что экономика торговых центров строится на трех якорях: продукты питания (супермаркеты), сфера развлечений и продажа электроники. «Когда ты ТЦ строишь, в первую очередь планируешь эти три зоны, остальные арендаторы идут как мелкая нарезка, по 50–300 „квадратов“, они сидят на потоке от этих трех якорных арендаторов», — объяснил Шутов. По его словам, индустрия сферы развлечений в ТЦ в последнее время оставляет желать лучшего, а товары еще двух столпов можно заказать в сети.